中國住房租賃資產證券化對樓市的影響

中國發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。（圖片來源：Fotolia）

【看中國2018年4月27日訊】中國證監會和住建部聯手發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，並稱推進住房租賃資產證券化，將有助於盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展。

這個通知明確了，產權清晰，工程質量符合要求，按照規定辦理住房租賃登記備案手續，能產生持續穩定現金流的企業，可以申請租賃資產證券化業務，在大中城市特別是雄安新區率先開展。

很多人問了，租賃資產證券化到底是什麼呢？說白了就是一種融資形式，他是用未來的租金作為收入來源的，最簡單來說，就是有人告訴你，你把錢借給他，讓他買房子，或者蓋房子，以後他把這個房子租出去，然後收到的租金有你一份。你拿到的收益憑證就是證券。所以這本身就是一個出讓資金，然後收穫收益權的事。

這其實有個名詞就叫做REITs，2016年國內的房企REITs類融資只有131億元，而房地產開發總融資14.5萬億，所以佔比千分之一都不到，這個東西還是很有發展空間的。另外，根據鏈家的測算，未來10年租房市場租金總規模將比現在翻3倍，達到3萬億元，所以這就是租賃資產證券化的最大基礎。

但是現在也有一個問題，租房資產證券化這個事聽起來很美，但落實起來去一點都不容易，屬於海市蜃樓看得見你卻咬不到，搞不好還會咬到舌頭。因為現在的租金回報率實在是太低太低了。很多大城市的租金回報率只有1%，這個回報率甚至比一年定期基準利率的1.5%還要低，所以很難去設計產品，金融槓桿的基礎就是期限錯配和風險錯配，也就是說你得有一個利差，我就能去加槓桿，但現在利差是負的，那麼該怎麼融資呢？

誰願意放棄年化1.5%的定期，甚至一年4%的無風險收益，而去投資一個只有1%-2%收益的證券呢？注意住房租賃證券化，可以理解為大傢伙攢錢買房收租金，但卻不能理解為大傢伙集資炒房，你只有房租收益權，卻沒有房屋所有權，所以房屋溢價的收益你是沒有的。

即使是開發商，說我義務奉獻，一分錢不賺。比如萬科他的淨利率是10-15%，這個錢不要了，那麼他都忙活完，頂多這套房就是85折，一套100萬的房子，一年收租金1-2萬，租金回報是1-2%，那麼85萬的房子，租金回報率也只有1.2-2.3%，所以依然不可能吸引社會融資，2.3%一年的理財，你覺得有可能賣的掉嗎？所以這根本就不科學。

現在還有一個模式，就是二房東，也就是我以一個公司，在市場上收購大量的房源，然後再轉租，1萬一個月收進來，給他簡單裝修，規整配家電，然後1萬5租出去，這樣利潤空間就有了，刨除掉一些必要的運營開支，大概能有個10%-20%左右，這部分錢也是可以通過租賃證券化融資獲取的，如果一家公司只以自有資金髮展，那麼他的擴張速度將很慢，如果有了證券化融資渠道，他就可以拿出一半的利潤，分給投資者，然後不斷的用這個利潤空間來擴大業務，不斷的收購房源，然後加價出租。

但是，這個模式有一個巨大的問題，他會抬高市場租金，原來1萬元的房子，他給抬價成了1萬5，雖然服務和設施更好了，但是如果這種二房東模式大規模開展，那麼他也只能不斷抬價才能獲取利潤空間，最後就變成，低端住宅大量被收購改造（低端住房改造的邊際溢價率會更大），也就是說，市場上的便宜房子越來越少。

其實邏輯很簡單，二房東的商業模式就是在原有房子上加上服務和設備補償，那麼既然有這個補償，就必然要漲價。對應的數據表現就是，房租在持續上漲，恐怕到時候大家又會說，炒完房子炒租金了。這肯定不是我們願意看到的情況。

第三種模式，以土地不要錢的方式支持租賃證券化發展，把土地成本降下來之後，租金回報就有了空間，比如我們之前講的，農村集體建設用地轉租賃，土地成本佔建設成本70%，如果土地沒成本，集體和開發商就可以一起發行資產證券化產品，廣泛吸納社會資金。

還是那個例子，100萬的房子年租金2萬，如果你土地沒成本，那麼對你來說成本只有20-30萬，那麼租金回報率瞬間提升到了6-10%，這一下你就有了加槓桿的空間，可以借來資金大規模的籌建了。這是一個不漲租金，甚至可以降低租金的方式。當然弊端就是位置相對偏一些。不過我相信如果足夠便宜，還是能夠吸引不少租客的。

第四種模式，純粹的政府行為，政府讓利，比如公租房的籌建，以前是政府出錢，現在可以像社會融資了，土地這塊利潤讓出去，把租金回報率提高，然後完全作為投資回報返給投資者，這樣有利於調動社會積極性，參與租賃證券化之中。但這一塊，現在最大的問題就是政府有多大的積極性。畢竟土地少賣一塊，就少一大筆收入。

所以綜合來看，租賃資產證券化REITs，目前僅通過市場的力量已經很難做出來了，在這個模式裡，要麼開發商和中介不賺錢，要麼政府不賺錢，要麼投資者不賺錢，總得有一方犧牲利益才行。如果都不讓利，生推資產證券化的模式，那麼最後就是二房東中介抬高市場租金成本。這肯定不是我們願意看到的情況。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)