對於樓市炒家們來說，炒的時代似乎真的快要過去了（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年8月4日訊】據大陸某財經媒體報導：7月27日晚，網上流出的一段視頻顯示，*ST凱迪電力的會議室裡亂作一團，幾個人揮拳踢腿，叫叫嚷嚷，上桌子，掄凳子……據《每日經濟》新聞記者從*ST凱迪有關負責人處瞭解到，視頻現場並非股東大會，參與打架的也不是投資者，而是自發前來要債的燃料供應商，這些債主中還有很多是農民。
報導中也有疑似股民身穿特製的上衣進行集會的照片。造成這種狀況的原因，自然是企業的經營困境和*ST凱迪股價的連續24個跌停。
ST凱迪電力股價近期走勢圖（網路圖片）
信用緊縮導致股市「狗頭鍘」
其實，像*ST凱迪的這種股價走勢從去年以來就已經屢見不鮮，最著名的當屬天馬股份、保千里、尤夫股份、華澤鈷鎳、樂視網等，這些股票陷入「狗頭鍘」的誘因自然是企業經營中的各種困境，但本質上都是信用緊縮所帶來的現象。
信用緊縮造成經濟低迷讓企業的經營形勢和債務情形惡化，上市公司無法通過持續的圈錢行為覆蓋自身的債務（龐氏騙局玩不下去之後，很多大股東只能跑路），利率上升和流動性緊張又讓滬深股市炒「故事」的傳統無法持續，最終，當各種誘因出現時就讓股價走上「狗頭鍘」。
未來，這種情形還會不斷上演，因為這種信用緊縮還僅僅是中前期。本月上旬和中旬，央媽都進行了明顯的放水（上旬進行了降准）。以往，如果進行類似的開閘放水，是「良藥」，可以讓各路炒家大顯身手；但現時期的放水所起到的效果只是吸引又一批韭菜進場，其中的部分炒家還會走上類似*ST凱迪這種模式的「狗頭鍘」。
樓市，是下一個股市嗎？
既然股市、樓市均是主要的資本市場，股市開始了「斷頭鍘刀」模式，樓市的未來就最值得關注。
最近，網傳一則深圳《市規劃國土委關於進一步加強房地產調控 促進房地產市場平穩健康發展的若干措施的請示》文件。該文件主要披露了以下信息：
第一，限制公司買房，暫停企事業法人單位在深圳購房，已經購買的商品住房五年內禁止轉讓；
第二，個人購買的商品住房三年內禁止轉讓，公寓則五年內禁止轉讓；
第三，離婚兩年內申請住房貸款，按2套信貸政策執行。
雖然這是一份請示文件，但大中國的事情一般是無風不起浪。
去年，TOP20上市房企交出的現金流「成績單」是三年來最差的一次，11家現金流為負的房企造成的現金流缺口高達2955.54億元，而這一數字在2016年僅為986.71億元。
這種情形可怕嗎？在以往並不可怕，那時是信用擴張時期，一旦房企的資金鏈出現大規模危機，央行就會開閘放水，市場立即從「旱地」變「水田」，讓房企走上新一輪擴張之路。
更有很多企業在央行的加息週期進行逆勢加槓桿，當央行開閘放水時就實現了跳躍式發展，這也是萬科、恆大的登頂之路。但現在是信用緊縮週期，雖然去年到現在央行從沒中斷放水，但利率不斷上升、流動性持續緊縮、融資渠道不斷收緊讓房企的壓力不斷加大，今日的宇宙第一房企——碧桂園——開始暴露問題。
碧桂園實現合同銷售金額約5508億元，同比增長78.34%；合同銷售建築面積約6066萬平方米，同比增長61.89%，超越萬科和恆大，成為當之無愧的「宇宙第一房企」。可這是有代價的，那就是債務快速擴張，達到9000億，資產負債率接近90%，壓得碧桂園喘不過氣來。
信用緊縮讓內外融資渠道不斷收緊，就只能通過高週轉模式緩解現金流壓力，在經營過程中使用「項目摘牌，通宵設計，當天出圖紙，20天內開工，四個月開盤」的「打雞血」模式，為了現金流，弟兄們只能拼了！
樓市「打雞血」要不得
然而，房企為了現金流，拚命提高週轉率，這會帶來以下問題：
第一，工程事故頻發，質量問題不斷暴露
先是上海碧桂園的一處售樓處坍塌；後來杭州蕭山某項目出現一個大坑，路面塌陷，殃及旁邊居民樓；7月26日23時，碧桂園在六安市的城市之光項目建築工地又坍塌了，當時六安城區降雨量達70毫米/小時，短時風速7級左右——哎，都怪風太大。而關於房子的質量問題也是不斷暴露，江蘇太倉、河南鄭州、四川瀘州、安徽阜陽、浙江杭州......甚至遙遠的馬來西亞，都出現房主討說法的報導。
碧桂園的宣傳口號是「給你一個五星級的家」，當質量問題不斷暴露之後，業主們可以不指望五星級的家，但總不能讓房子成為地下之家吧。
第二，老闆跑路，房屋「爛尾」
當大家都用高週轉搶奪現金流的時候，在信用緊縮時期，自然有一些企業難以達到目的，最終就會導致資金鏈斷裂，老闆跑路，房屋爛尾就會爆發。
房企已經出現了第一跑，上市房企中弘股份老闆王永紅跑路，甩下的是40多億債務，如果有人買了這家房企的未竣工房屋，估計很可能「中獎」而成為爛尾房。未來，這種現象非常有可能會愈演愈烈。
第三，二手房市場形成「高高的山崗」
房企通過高週轉實現現金流的最終手段就是降價出貨，降價的比例越大，現金流回籠越快。可炒家們更願意相信陰謀論，總認為在南京、杭州、成都、深圳等地房地產商的大幅度降價行為是政府的要求。
這實際是不可能的，因為房地產商的錢袋和地方財政的錢袋對於地方政府來說是左兜與右兜的關係，房地產商的錢最終還會通過買賣土地進入地方財政的賬戶，所以，地方政府不可能真心打壓房地產商讓其降價。
即便地方政府為了美化房屋價格數據，也有很多辦法，那不過就是一個數字，計算數字是准許失誤的，更不可能推動地產商大幅度降價一至三成。真實的情形是，房地產商為了回籠現金流，只能採用大幅降價的辦法。
炒家相信陰謀論，房地產商相信現金救命，讓新房價格明顯低於二手房，結果，二手房價格在山崗上放風。
樓市「斷頭鍘刀」更危險
股市有「狗頭鍘」，基於房地產市場的富人更多，「待遇」自然提高，未來的房地產市場會出現幾種「虎頭鍘」：
第一，深圳那樣網傳的政策一旦實施，炒家的苦日子就來了；而其它一些城市已經實行了類似的政策，苦日子已經開始了。在今天的租售比下，租金完全無法覆蓋每月的還本付息，未來還要承擔房產稅，這是第一鍘；等待很多高槓桿多套房主的是個人資金鏈斷裂，走向破產。
第二，地產商的資金鏈斷裂，就會導致未竣工項目爛尾，當購房人中招之後，就會成為第二鍘；這一鍘，幾乎是一次性解決問題，讓富農成為雇農。
第三，蓋房子與割韭菜終歸還不是相同的工種，前者是一個很系統的工程，無限提高週轉率，帶來的自然是房屋質量就難以保證，自住即窩心又擔心，出手又很難，這會成為第三鍘。
第四，當上述事件密集發生時，地產個股和「類地產股」就會形成「斷頭鍘刀」。所謂類地產股是以地產財富效應支撐的股票，以耐用消費品為主，比如家用電器、耐用電子產品、一些中高檔的消費品等，這些股票的估值本質上是靠房子支撐的，無論房價是直接跳水還是被凍結在一定的價格上「挨刀」，這些股票就降低價值，這是第四鍘；當然，這一鍘還包括銀行，部分地區商業銀行的壞賬率正在急劇上升，等待上鍘刀。
股市在先，樓市在後，「狗頭鍘」之後是「虎頭鍘」。對於炒家們來說，「你媽在喊你回家」，炒的時代過去了，回家好好過日子。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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