房地產新規大革命：很多人慌了……(圖)
中國自然資源部近期推出一項足以撼動地產界的土地政策文件（圖片來源：Getty Images）
【看中國2021年3月5日訊】2021年開局不到兩個月，中國國內房地產的政策調控，從全國層面到各個城市一次比一次嚴。
2月25日，中國自然資源部下發了一則文件。這份文件的主要內容是，全國22個重點城市將實施「兩集中」供地模式，2021年發布住宅用地公告不能超過三次。這22個城市分別為：北上廣深、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、瀋陽、寧波、長春、天津、無錫。
翻譯成大白話：全國主要一二線城市未來土地交易，要集中公示、集中招拍挂出讓，一年內最多賣三次。這則足以撼動地產界的土地新政傳出，在各個城市掀起一股強烈反應，引發樓市震盪。
過去，地方政府賣地，一年四季都可以，但現在，一年只能賣三次，而且必須做到「完全透明」，其影響力絕不輸於去年的「三道紅線」，甚至可以稱之為：土地供給側歷史性改革。
一
要瞭解這項改革的意義，我們先要瞭解一些背景知識。
關注樓市的朋友應該不生疏，「招拍挂」制度，是當年從香港老師傅那學來的，簡單來說：地方將土地招標、拍賣、掛牌，開發商競價購買。競拍的人多了，土地價格抬升，高溢價率成交；競拍的人少了，低溢價率成交，甚至土地流拍。
但這其中是有貓膩的，比如開發商買地，並不需要全款，而是自己拿出20∼30%的基礎資金，其他的錢去銀行或者其他地方借。然後開發商賣期房收錢，還給銀行，再融資買地開發、還錢……
明面上是實業製造，暗地裡就是一場金融遊戲。但房子不是普通消費品，不像電動小摩托，用幾年就壞了，基本上人們會住一輩子，還可以代代傳承。
房子越蓋越多，人卻越來越少，如果按照2019年人均40多平米的居住面積，其實中國的房子已經夠用了。但這場金融遊戲遠沒有停止，地方繼續賣地賺錢，發商們搶地拼規模、做大哥。金融可以天馬行空，但不可以虛無縹緲。
當房子賣不出去，開發商還不上錢的時候，引發的系統性金融風險，誰都無力承擔。這兩年暴雷的房企有很多，大型房企也不在少數，市場爛尾盤一批接一批。
於是乎，從2016年房住不炒開始，中央每天都在想方設法打壓樓市，降低房地產風險。比如「兩道紅線」限制開發商槓桿，「三道紅線」則是不讓銀行隨便把錢借給開發商。如今，又把矛頭指向了土地交易市場。
二
之前地方招拍挂賣地很自由，土地在地方政府手裡，想怎麼賣就怎麼賣。但賣著賣著就出了問題。有的城市因為過分依賴土地財政，縱容房價炒作，經濟沒起來，房價沒少漲。
房價高了支撐不住，容易出事兒，就想著通過控制土地出讓，「飢餓銷售」，營造緊張氣氛。還有的則是通過開發商，造一些高價地王樓王，拉高房價天花板，營造一種欣欣向榮的行情，「買漲不買跌」，自然購房者願意入市接盤。總而言之，為了不讓地價掉下來，什麼法子都有。
但現在，要求土地出讓集中公示、集中招拍挂、一年最多賣三次，完全改變了邏輯。
我們從文件中看到的是：
1、要根據本地區房地產市場實際情況，合理確定供地規模。進一步加大住宅用地供應，2021年公告供應量不得低於近五年（2016年-2020年）平均完成交易量。
2、要求向社會公開年度計畫和存量住宅用地信息。除涉密信息外，住宅用地信息公開必須及時、準確、全面，讓市場主體易獲取、能看懂。
大白話翻譯就是：別玩貓膩，無論你想不想，以后土地供應量必須要保障充足，一年最多賣三次，所有用地信息必須讓大家看到。這相當於中央變相收回了土地管理許可權，從根子上進行「房住不炒」。
這樣導致的結果顯而易見，地方土地財政會相應減少，之前玩土地調控的城市會暴露原形，房價繃不住，開始進入下行週期。
三
接下來說說對二級市場的影響。
土地一年只能賣三次也就意味著，開發商在一個城市買地的機會就只剩下了三次。如果三次機會把握不住或者把握不好，接下來很可能揭不開鍋了，而且極其考驗開發商的資金實力。
機會成本極高。這就好比拍賣行一年就舉行三次拍賣會，三次拍賣一整年的寶貝。這些寶貝有好的有差的，那麼資金實力雄厚的拍賣人肯定會佔據上風，而且因為競拍者眾多，好寶貝價格肯定會更高。
如果說過去分散式的土拍，更像零售；如今「兩集中」式大改革，更像大批發。「大批發」式的供地執行後，對於市場、對於普通人有影響嗎？如果有，影響大嗎？我的答案很明確：當然。
初步總結了一下主要會有以下幾個方面的影響：
1、地方政府失權，飢餓營銷炒地，行不通了——這一點，勢必要利空地方政府，土地權上交，主動性和能動性下降，不易操盤。
2、溢價率被控，地王現象將會大大減少，甚至不允許有——劣質地塊情況更糟，但優質地塊，有實力有資金的房企都會競拍，爭搶會更激烈，不過對溢價率和地王會有嚴格限制。
3、外來房企拿地難、「地主」本土化現象會大大減少，對小房企是利空——本土地頭蛇類房企土地儲備是利空，資金實力更雄厚的外來房企拿地機會會更多。
當然，這個政策實施後，房價漲勢跟城市潛力一目瞭然。因為兩極分化異常明顯，地賣得好、賣得貴的城市，未來房價肯定繼續上漲；那些賣得差的，動不動流拍的城市，則會陷入負循環。比如說，一、二線城市優質地段的地價，越拍越高，房價也跟著上漲。
優質土地被龍頭開發商哄搶，銀行也把錢都借給了龍頭開發商，中小開發商則被迫擠到三四線城市。中小開發商融資能力弱，對回款極度渴求，但遇上行情冷淡的三四線城市，會導致一大批開發商被加速淘汰。屆時會砸一個大坑出來，期房爛尾風險積聚。
4、22城的新房市場，推貨節奏將近乎全面同質化——一年三次供地，諸如鄭州，按照往年供地量，一次可能要推出一百多宗地，這些地塊基本都會同期入市，這樣就有大量新盤，其入市、開盤、銷售、交付等節點幾乎一致。到時候新房可能會像「洪水沖閘」一樣，在一個節點大量湧出。到時候應該非常熱鬧了。購房者選擇挑選的餘地更大。
5、新盤「價格制勝」將會大過「營銷制勝」——因為大量新盤時間節點同質化，各盤大概率都會打價格戰，以價格吸引購房者，比任何營銷花招都有效。
6、22城之外，將會成為全國型房企的搶地新戰場。
四
那麼作為買房人，應該如何面對這次土地制度改革呢？
我覺得你首先要明白，開發商、銀行、地方政府分別代表著人、錢、土地樓市三大要素，現在不得動彈。炒房軍團徹底瓦解，房住不炒下了死手。
而這次土地制度改革是在揭穿樓市謊言，讓信息更加透，讓分化更加明顯，那麼2021年房價應聲下跌的城市千萬不要投資，當然剛需另當別論。
其次，一定要關注所在城市的「土地集中供應時段」。正常情況，順推8個月就是新房集中上市期，這個時間段買房比較舒服。新房銷售越激烈，購房者越是「上帝」，到時候什麼送汽車送家電首付貸，亂七八招的營銷方式可能都要上線，新房慢慢挑。
最後就是對風險的認知。
政策實施後，會加速淘汰一大批中小開發商，在買期房的時候，多留一個心眼，千萬不要買資產負債率高、財務狀況不好的地產開發商的房子，也不要買那些沒有在核心地段拿到地的房子，說明他們實力不行。這樣的開發商開發出的房子，很可能成為爛尾。
有時候，買房就是跟開發商相親，你得看他長相性格、個人能力、家庭背景，一個都不達標的，趁早讓他走遠。
能做到這些，你起碼超越了80%的買房人。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)