房地產硝煙過後：倖存的螞蟻……(圖)
【看中國2022年1月21日訊】1月3日晚，江蘇省南通市海門區上海路。
江蘇中南建設集團股份有限公司，一家中國前三十強房企的總部大樓，燈火通明。大老闆穿著白襯衫套黑色馬甲，一步步走到粉色背景牆的舞臺中央，轉頭衝著台下員工不停鞠躬。
六十歲的老頭兒一邊鞠躬，一邊誠懇感謝手下在集團生死時刻的支持。聽到大老闆正式開場的第一句話時，員工們也彷彿劫後餘生：「我們還活著！」
這是他們2022年的集團年會。去年把公司權杖交給女兒的老頭兒，再度出現並控場。這一年的嚴峻，大老闆自認從業以來前所未有，他沒有提出任何新年業績和目標。
硝煙過後，只有倖存者才能開口。
員工們至今仍對那支「19·03」債券心有餘悸。11月22日，這筆10億債券將要支付一年利息，更要命的是有將近一半面額的投資人選擇回售債券，而這家南通房企像大部分房企一樣，現金大規模受監管。
那兩天的他們，離暴雷只有0.01公分。上市公司體系外的高科、錦繡板塊，都在想辦法湊錢，房產集團讓員工買房和推介公司理財也不是秘密。
據說在最後時刻，他們才湊夠了利息和回購債券的錢。否則，這家從工地推小車起家的集團企業史，可能在2022年戛然而止。
年會上，大老闆點名表揚了高科。高科拿出了20億支持公司，讓公司終於扛過來了。四季度一共四支二十多億元公開債券，全部按時兌付。他還說，目前公司已經解決了大部分困難，估計到6月份就能徹底解決，但要恢復上下游的信心：還要三年時間。
危機爆發前，六十歲的老頭冒著巨大風險，內心反覆權衡，又字斟句酌地寫下的一封信。不久後，開始有人到公司瞭解困難。據說，信中還有這麼一句話：民企受到金融機構歧視。
包叔說，聽君一席話，如聽一席話。
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上週一，有張截圖在市場上到處傳播，連境外機構也在問。
一家外國數據分析機構說，央行在12月的一次會議上要求保利、華潤、中交、金茂等九家國企牽頭，通過收並購項目資產的方式為有中高風險的企業提供流動性支持。
需要支持的名單，包括了綠地、融創、世茂、中梁、榮盛、奧園、陽光城、佳兆業、富力等十一家民營房企。央行還通過電話一對一通知了上述房企，讓其準備資產處置事宜。
不過，國內媒體拿著這張截圖去打聽，結果幾乎都是不知道。我當時也問了幾個名單內的房企老闆。其中一個老闆告訴筆者，消息到處發酵，一堆機構在問：但我也是一臉懵（撇嘴）。
這其實是去年12月一個老消息了。上個月，央行、銀保監會和國資委的確一起召開座談會，口風就是鼓勵優質企業加大並購出險和困難房企的優質項目：按市場化、法治化原則。
他們同時還要求銀行積極穩妥推進並購貸款業務，對出險房企不盲目抽貸、斷貸。但就是這麼一個老消息，三無截圖，還是可以攪得內房股翻江倒海。
當天下午，沒事就股債雙殺的世茂，因為截圖傳言萬科洽購其資產，突然股債雙漲。世茂集團漲超19%，「20世茂G4」漲超21%，奧園、雅居樂、融創也跟著飄紅。
寒冬裡房地產行業的風聲鶴唳，可見一斑。
看上去，國進民退是真的。金融機構隊的歧視，也是真的。但發出詰問的企業家們，自己也無可推諉。
2021年首輪集中供地後，土地市場的烈火烹油讓主管部門坐不住了。筆者當時寫過，6月份他們組成了調研組，奔赴廣州、上海、長沙、廈門等地調研。想把地價控住的他們，問了很多開發商一個世紀之問：企業拍地的錢是哪來的？
首輪集中供地的瘋狂，再度引來監管再度升級。2020年全國共出臺了336次調控政策，2021年1-7月，數字達到了352次。地產商們求錘得錘。樓市在去年下半年迎來黑九灰十。主管部門的世紀之問，答案很快自己就出來了。
傳言中央行支持名單裡的房企，大多是過去幾年中國最激進的房企。現在，潮水褪去。他們有的在暴雷邊緣，有的已經像恆大、新力一樣暴雷了。
資金擠兌排山倒海襲來。我們才發現，他們的錢也不是印的。有的來自銀行貸款，有的是美元債，有的是信託，有的是員工理財，有的是民間集資，有的是商票，甚至有的直接是供應商融資。
2022年第一個月，可能是信用崩塌的民營房企歷史上，最困難的一個月。
一家以激進聞名的北方大型房企，正進行大規模出售和重組。他們把武漢和昆明文旅城賣給了國企，另外包括杭州、海南的很多項目，也在兜售或退地過程中。
他們還在竭盡全力銷售。西南地區的員工，每月每人一套房的銷售指標，月底賣不出去就要被辭退。長春公司的120人，已經被裁掉了80人。
另一家也在懸崖邊的，是從福建走出來的上海豪宅開發商。他們過去兩年同樣以激進聞名，目前也有金融機構公告他們債務違約。他們自己也宣布，正在進行重組和項目出售。
他們各地區公司的總部，基本都被圍堵了。農民工們在辦公室打牌抽煙，在過道上睡覺。上海總部內，人力部門正開足馬力做一件事情：裁員。這個月底要完成一期50%的裁員目標。
再往前的幾天，碧桂園106個區域公司被合併的只剩60個左右。據說根據每個區域情況不同，分別裁員10%到40%。
我問了不少企業，大部分民營房企的優化目標，都是農曆新年前至少：50%。
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2021年8月，一家中型房企的美元債即將到期。
他們總裁跟我說，真的還不起了，能不能幫問一下，想將一部分股權賣給一家大房企。
我問了那家大房企老闆。他說，這公司基本面不錯，只是我們現在愛莫能助，總負債已被央行劃定了，有息負債不能再增加。一收購，對方負債並表：我們自己也爆表了。
這是為什麼去年下半年房企哀鴻遍野、一家家排隊暴雷的原因之一，接盤俠沒了。
到處都是賣家，買家卻不存在了。
沒有白騎士，儘管找了高息過橋貸，但那家中型房企後來還是暴雷了。而且看上去，這家銷售規模數百億的公司，已經沒有任何起死回生的機會了。
沒想到到了年底，連那家大房企也感覺壓力山大了。一夜之間，他們就從「兼併方」，變成了「被兼併方」。
就算想要被兼併，也不是這麼容易的。為了避免更多的企業暴雷，鼓勵收併購，央行和銀保監會也在2021年12月發文，將收並購不計入三道紅線計算範圍。這等於給回款和融資兩頭受限的房企，開了一道賣身求生的口子。
1月初，通知已經發到一些大型優質房企的手中。但有關部門制定的出險企業名單，其實和實際情況還是有出入的。重要省市都有一份差異化、細化的名單。比如，廣東省政府最近就開過會，為國企央企收購出險企業項目牽線搭橋。不過出險企業名單裡，不包括恆大。
海航破產重整時，在工作組的努力下，不管是中央還是地方，意見都高度一致。最後方案出臺時，海航公司整體也保持相對完整。但到了工作組進駐恆大時，這家曾經兩萬億資產的宇宙房企已經分崩離析。很多項目已經被各地政府分割走了。留給許老闆能賣的資產，已經不多了。
螞蟻和大象的命運，早就開始分野。
去年8月份，一家大型國企董事長準備了很多錢，準備年底抄把大的。果然，到了年底，前三十強的民營房企，只剩十家沒爆雷或展期。
一場史無前例的房地產並購運動，要吹響了。
買家們摩拳擦掌。
1月5日，央企華潤率先打響了新年央企收並購的第一槍，一向謹小慎微的他們宣布要用10個小目標收購禹洲物業。懸崖邊的禹州，其實一直想把集團部分股份也賣給華潤的。
另一家央企，也在總部徵召一批高級精幹隊伍，負責並購民企項目。
負責人跟我說，最近兩個月看了很多項目，不過能成的項目寥寥無幾。大部分項目都是「鑽石時代」不計後果加桿槓帶來的，債務特別複雜，對價分歧也很大。他說：其實我們也在優（裁）化（員）。
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「鑽石時代」，是老孫在2017年年底的名言。
他針對的是郁亮提出的「白銀時代」，說這是鑽石時代，尤其是大公司的鑽石時代。大公司在不斷地合併小公司的市場份額。小公司都沒了，這個時代就結束了。他說這是房地產的上半場，還會持續五年、十年。
也是，鑽石時代行業如火如荼。黑馬們加足了桿槓，要衝向2000億或3000億銷售。孫大聖買買買，買成為了中國十大未解之謎。碧桂園在2018年甚至差點摸到了萬億，他們一個長三角地區的負責人，幾年時間就掙了20個億。
勞斯萊斯、大奔馳再配心靈雞湯，是這位中層朋友圈的日常。
說什麼持續五年十年，世間哪有永不落下的日頭。鑽石時代倏忽而逝。黑馬們躺平的速度比崛起的速度還要快。孫接盤也變成孫配股。
郁亮也不幸言中，活下去，對於很多人來說，竟成為奢望：戰爭帶走的不只是遇難者的肉體，還有倖存者的靈魂。
最近，很多核心人士表達了一些憂慮。就連永遠的樂觀主義者胡錫進前幾天也說，在周圍聽到有越來越多的人表達對中國經濟疲弱，實際增長可能掉到5%以下甚至更低的焦慮，「它顯然對應了經濟工作的一些真實問題」。
中財辦副主任韓文秀在《瞭望》上發文，說穩定宏觀經濟不僅是經濟問題，更是政治問題。他還提到，房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響。
再就是前些天央行領導的表態，充足發力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩定，避免信貸塌方。不關切就「哀莫大於心死」，後面的事就難辦了。
治大國如和面。央行這種有高度又有力度的表述，多年未見。
貝殼研究院的數據顯示，納入統計的100個城市中，有30%的城市，房貸的利率出現了下調。有20個城市出現了明顯的托底「救市」政策安排。
先澆水，再澆油，完了再加氧氣——現在就是政策底了。
但信心的谷底，還沒有到來。在經歷這幾年一輪輪洗禮後，大部分城市，老百姓的消費預期已經發生了變化：房子不再是一個合適的投資品了。
有些人，可能永遠等不到市場底的到來。
位於深圳灣的恆大總部LOGO拆除前後對比（網路圖片）
2021年12月30日，恆大投資800多億的第一項目，海南儋州海花島項目39棟違法建築被責令限期拆除。十幾天後，幾位工人緩緩拆掉了位於深圳灣的恆大總部LOGO……
橋水基金的瑞·達利歐在新書裡寫到，在短暫的一生中，人們往往全神貫注於搬運麵包屑，卻無暇拓寬視野，發現宏觀規律和週期。他說：
在歷史面前，我們都像螞蟻。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)