房貸利率下調對資本市場和居民的影響(圖)

【看中國2022年5月23日訊】5月20日，中國央行公布LPR報價，一年期LPR維持不變仍為3.7%。但對於房貸人群影響重大的5年期以上LPR，從4.6%下調15個基點至4.45%，大超市場預期。

房地產市場事關民生，無論是有房的還是沒房的，都非常關房地產的每一項政策。疫情衝擊之下，刺激政策繁多，但事關房地產的政策總是能夠輕而易舉地衝上熱搜頭條。

今年以來，有上百個地市出臺了各種包括但不限於調整限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多孩家庭購房、為房企提供資金支持等方面。政策力度不可謂不大，但從房地產銷售數據來看，效果顯然十分有限。

在不斷強調「房住不炒」的當下，為何各地紛紛放鬆樓市，央行也出了「下調利率」這一重磅政策？後續對於股市、房地產市場以及個人來說，又有何影響呢？

首先說對於資本市場的影響。無論是下調個人首套住房貸款利率下限20BP，還是下調5年期LPR15BP，這些可以說是在2016年之後鮮有的全國意義上的重磅房地產刺激政策，信號意義巨大，所以必然會引起資本市場一波巨大的炒作。5月13日政策發布後，萬得房地產指數暴漲4.37%，狹義交易日又開盤大漲4.3%。但資本市場向來看重預期，最怕「靴子落地」。5月20日公布LPR後，房地產指數不漲反跌1.2%。對於房地產上市公司而言，政策目標或許已經來到了拐點，但對於那些已經暴雷和馬上暴雷的房地產上市企業而言，能否堅持到最後，仍然是尚未可知。因此當前上市房企炒作的價值確實有，至於長期投資價值，則需要打上一個大大的問號。畢竟政策不是萬能藥，對於病入膏肓的病人來說，也是無能為力的。

其次是對於房地產銷售市場的影響。目前來看，房地產銷售自去年7月以來已連續10個月同比負增長，而且近期受到疫情的影響，跌幅仍在加大。根據克而瑞統計，2022年4月，TOP50房企中超9成房企單月全口徑銷售額同比下滑，同比降幅基本在30%以上。如果可考慮到5月後疫情的擾動因素修復，今年下半年大概率房地產銷售數據會持續的修復。同時，根據歷史上房地產調控的經驗來看，銷售數據的改善會滯後於房貸利率下降約半年左右，但同時考慮到疫情對於銷售的影響，以及線下消費活動的正常化，房地產銷售的改善可能仍需要不短的時日。

最後是對於居民新購房以及正在還貸款的人的影響。先說對於剛需購房者，按照5月13日和5月20日之後的政策來看，首套房的利率最低可以到4.25%，二套房利率最低可以達到5.05%。對於剛需來說，應該是一個非常具有吸引力的利率。至於說很多人關心的「現在要不要上車，要不要等等看」這類的問題，沒有人能夠買在絕對的低點，對於剛需者而言，短期後續LPR調降的空間已經非常小，房貸利率下降的空間有限，已經是一個相對不錯的時點。當然，對於買房這件事，仁者見仁智者見智，沒有絕對的正確，更多是個人的需求。

另一類受到比較大影響的則是正在還貸的人群。一般來說，銀行都是以5年期LPR作為基準，併進行一定的加點，與購房者在合同中約定利率，並每年調整一次。如果利率調整日期在5月20日之後的，那調整後的利率將比調整前低0.15%。至於很多約定在每年1月1日調整利率的，就只能等待到明年後才能享受到優惠的利率。而按照估算，如果貸款50萬元，等額本息方式還款30年，大約一共能夠減少利息支出1.6萬元。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)