房貸利率快速上升導致樓市如何演化？(組圖)
【看中國2022年6月20日訊】之前曾不斷提醒大家高通脹、高利率時代正在到來，到今天算是應驗了一半，源於歐美和部分國家已經進入高通脹狀態。美國今天的通脹率已經超過8%，目前的CPI在全球116個主要經濟體中排名第四十八位，接近居中的位置，通脹率高於或與美國相近的國家都已經進入了高通脹狀態，但以亞洲為首的部分國家還處於溫和通脹的水平上，下圖為5月的通脹行星圖，從裡向外依次是平穩區、波動區、叫苦連天區、水深火熱區、躺平區、魔幻區，形象地說明瞭各主要經濟體的民眾所處的生存狀態。
通脹行星圖（作者博客）
雖然有些人認為今天的高通脹是暫時的，美國的通脹率在明後年或許就可以回到3%左右的水平，但本人認為不是，這一輪高通脹會持續很多年，這也是筆者一直以來的觀點；同時，隨著美國密歇根消費者信心指數創出歷史新低，美國正逐漸進入滯漲狀態，美國是全球最主要的需求終端，美國經濟進入滯漲之後其進口需求就會減弱，亞洲國家的出口收入增長就會受制，亞洲多數國家都有很高的能源與大宗商品對外依存度，美元高速貶值（高通脹就意味著高速貶值）推動能源等大宗商品價格的快速上漲就會推動亞洲國家外匯儲備真實購買力的快速下降，就就會導致亞洲國家外匯支出的快速增長，收入增長受制而支出快速增長就會導致亞洲國家的國際收支平衡被破壞，這會推動本幣貶值和高通脹的到來。
在亞洲國家中日本是比較典型的，它的匯率和通脹正在受到國際收支因素所推動。
2022年前三個月，全球能源價格飆漲，疊加日本能源高度依賴外部輸入（日本的能源進口依存度為88%），導致日本貿易逆差加大。日本貿易數據顯示，3月日本進口同比激增31.2%，但進口成本的上漲並不能完全通過出口轉移出去（很多能源和原材料是用於內需），出口僅僅增長14.7%，這導致當月日本出現了4124億日元的貿易逆差，4、5月的貿易逆差繼續擴大。日本經濟新聞社估算，2022年日本經常項目或出現42年來首次逆差，逆差額或達到16萬億日元，這意味著巨額的資本外流，正是巨額的資本外流導致了日元的快速貶值。
而日本的情形基本就代表了多數亞洲國家的窘境，源於大家的經濟模式是高度雷同的，都是依靠出口來驅動自己的經濟活動，而能源等大宗商品的進口依存度也都比較高，貿易逆差和資本外流就會引發本幣快速貶值和通脹惡化。所以，日元兌美元的快速貶值實際就是亞幣貶值和亞洲通脹即將發生的發令槍！
所以筆者認為，這將是一輪長期的高通脹，每個國家都不可能獨善其身。
次貸危機之後，全球開啟了歷史上罕見的低利率時期，歐美日更實施了人類歷史上空前的零利率（負利率）政策，資金成本極低（接近於零或等於零）就徹底激發了人們慾望，居民紅了眼的加槓桿就推動了樓市的沸騰。以至於有朋友說，在南方某特區城市，如果身上沒有數百萬的債務都不好意思說出口，甚至都沒臉上班。由此可見人們加槓桿之瘋狂程度，也可見樓市之沸騰程度。要注意的是，這種情形絕不僅僅存在於東方，而是屬於全世界！
可現在問題來了，隨著全球高通脹、高利率時期的到來，樓市的未來會如何演化？很可能面臨多重作用力：
第一，高通脹、高利率意味著啥？意味著錢越來越不值錢。
先做個對比，為什麼說高通脹、高利率意味著錢更不值錢？阿根廷是典型的高通脹、高利率的國家，瑞士是典型的低通脹、低利率的國家，阿根廷比索是典型的不值錢的貨幣，源於其貶值的速度很快，這是盡人皆知的，而瑞士法郎是世界上著名的值錢貨幣之一，源於其購買力可以在很長的時間內保持穩定，這也是盡人皆知的。也就是說，通脹和利率越高，意味著這個國家的錢越不值錢。
當全世界進入高通脹、高利率之後，意味著全球貨幣阿根廷比索化，都變得不值錢。錢是商品價格的標尺，當全世界的錢越來越不值錢之後，實物價格就會上漲，所以，在美國上世紀七十年代滯脹時期（典型的錢越來越不值錢的時期）表現最好的資產類別就是能源等大宗商品，其次就是房地產，源於它們都是人們生活中必不可少的實物。
高通脹、高利率意味著錢越來越不值錢，有助於推動房價上漲，這是這個時代的大背景。
第二，前面已經論證過過，在高通脹時期，人們收入的增長速度永遠跑不贏物價上漲的速度，靠高債務支撐起來的房奴中產夢就會破碎。
下圖是美國三十多年來的房貸利率走勢圖。
美國三十多年來的房貸利率走勢圖（作者博客）
1990、1991年美國的通脹率分別是5.4%、4.23%，當時的基準利率為6-8%，美國的房貸利率則是8-10%。上世紀七十年代美國的房貸利率當然更高，源於有些時候的基準利率就高達15-20%。
銀行在市場上融資然後才能向居民放出房貸，在市場上融資的利率緊跟的是通脹率，即便基準利率在低位，只要通脹上漲就無礙銀行融資成本的上漲，也無礙房貸利率的上漲，這就是今天美國房貸利率的上漲速度遠超過美聯儲加息速度的原因。現在美國30年期房貸利率已經高達5.3%左右。
現在美國的通脹率已經超過上世紀九十年代初期，就有可能意味著房貸利率最終也會超過那個時期，一旦房貸利率越過8%甚至10%哪？
低房貸利率極大地激發了人的慾望，推動居民槓桿率到高位，由於當時的房貸利率極低，個人收入在當時就可以應付還本付息，可當利率飆漲之後，個人收入就無法覆蓋還本付息，房子就只能交給銀行，銀行必須在市場上拋售（以換回流動性），就會打壓房價。房貸利率越高，居民購房難度越高，也會打壓房價。
由於房貸利率快速上升，更多的居民會買不起房子，再加上被銀行沒收了房屋的屋主也只能進入租房市場，租房市場就開始繁榮，租金堅挺甚至上漲。這實際是房奴中產夢醒的過程，低房利率快速上升會導致無數靠借貸支撐的偽中產夢碎，是租房隊伍快速壯大的過程；也是富有的收租婆大顯身手的過程，源於她們在買房的過程中不需要銀行的幫助。
事實上，上述現象已經在加拿大的部分城市得到體現。隨著加拿大的房貸利率從不足2%快速上升到4.5%以上，居民買房壓力劇增，溫哥華地區的房價開始下跌，但租金卻出現了猛漲；溫哥華的鄰居阿省也體現出一致的現象，房價漲勢雖然看起來已經趨緩，但租金卻猛漲甚至局部租房市場已經出現一房難求的現象。
這種情形對於那些房屋已經嚴重過剩的城市尤其是災難，由於房屋過剩就會導致租金很低甚至難以出租，隨著房貸利率的快速提升就會導致房價泡沫的破裂。
第三，歐美滯漲意味著什麼？
我們知道經濟學上有個重要的概念，那就是能源租金（包括石油租金、煤炭租金和天然氣租金）和大宗商品租金，源於能源和大宗商品是人類生產和生活的基礎，主要生產能源和大宗商品的國家或城市在全球經濟活動中扮演的就是收租婆的角色。
滯脹時期，錢越來越不值錢，大宗商品就越來越值錢，隨著大宗商品價格的不斷上漲就意味著全世界的資金會源源不斷地流入到這些國家或城市，這些國家或城市的生產和消費就會日趨繁榮，隨著人員和資金不斷流入就會推動這些地區的房地產。所以，個人在未來比較看好這些地區的房地產，尤其看好那些有源源不斷移民流入的移民國家中以大宗商品生產為主的城市。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)