曹德旺所言不虛:中國房地產乃擊鼓傳花遊戲(圖)
【看中國2023年5月10日訊】就住房本身而言,我們首取其居住功能,但在市場發展過程中,由於需求和權力資金尋租雙重疊加,使房子成了不折不扣的金融產品。以至於我們經常可以聽到身邊的人說,某某有好幾套房子,甚至幾十套房。
中國央行曾發布過一份報告,96%的家庭已有城市住房,有2套、3套及以上的家庭佔比為41.5%,如果平均到家庭的話,每戶都有1.5套。大家知道的,由於還有不少人沒有城市住房,所以這一數據,也從側面印證了有很多人有2套或以上房產。
面對房地產市場上出現的諸多不正常現象,福耀集團董事長曹德旺不止一次談及如何做房地產,以及對未來房產市場的看法。比如,他曾說,房地產應該讓懂的人去做,做的太大,害人害己。實際上他的提示已經應驗,這兩年諸多千億房企暴雷,就是過度擴張所致,不僅企業發展舉步維艱,而且還搞了那麼多爛尾樓,讓購房者和國家蒙受損失。
當然,很多人更關心的是他對未來房產趨勢的判斷。曹德旺曾說,未來房子可能賣不掉也租不出去,他還勸他的親戚把多餘的房子賣掉。在談到未來房地產市場時,曹德旺說老百姓買了很多房子,有錢人都是好多套房子,買不起的更加買不起,以後就是有錢人賣給有錢人的擊鼓傳花遊戲。
慈善大家曹德旺曾說中國未來的房子可能賣不掉也租不出去,是有錢人的擊鼓傳花遊戲
(圖片來源:呂海強/WIKI)
從曹德旺的以上的預言來看,可以總結為兩點,一是房子是有錢人賣給有錢人,二是很多房子將租不出去也賣不掉。現在看來,曹德旺的一些預言不僅有道理,而且已在逐步應驗,我們從中可以讀出那些啟示呢?
先說說整體市場。這兩年的樓市大家都看到了,市場很是萎靡。很多人覺得,自2021年下半年市場開始遇冷後,能在2022年翻個身,但現實則更為殘酷。數據顯示,2022年全國商品房銷售面積下降了26%,而銷售額更是下降了28%,價格比銷售面積降的更多,說白了,即便降價仍舊不好賣,直到現在,諸多的救市政策放出仍舊看不到回暖的苗頭,據央行的調查數據顯示,未來3個月有購房意向的佔比更是創6年新低。
有人把樓市的不舉歸咎為疫情三年。真這麼簡單嗎?其實,主要還是我們自身的需求端出了問題,如果沒有房子,你可能會為結婚、子女上學買房,但如果你已經有房子了,哪還有那麼大的緊迫性呢?即便有改善需求,但當你看到市場萎靡,你還想著這是不是高點,即使要買,也要等到谷底。說穿了,購房沒那麼著急。之所以如此,我們可以從曹德旺正在逐步驗證的預言中尋找到答案,中國未來有「兩套房」家庭,將面對2個結局。
1、便宜房子租不出去也賣不掉
所謂便宜房子,不僅僅是價格低,還有背後的深層次原因,主要包括三類:一類是像雞西、鶴崗等人口產業淨流出的城鎮,根據某財經媒體不完全統計,這些地方的房子幾萬一套,不僅存在於東北、西北,安徽、雲南等地也有,起碼有20多個這樣的城市,有一種蔓延趨勢。根據某智庫的統計,中國每10個城市都有這樣的1座收縮型城市,而且隨著時間推移,收縮型城市佔比還在擴大,可能達到2個、3個甚至更多,他們主要就在部分三線、四五六線城市中。這些地方的房子如此便宜,賣都賣不出去,哪裡還有人租呢?
二類是地鐵、產業、旅遊等等小鎮。現在很多開發商,覺得在城區拿地價格高,就在離城市大幾十公里,上百公里的地方開發房地產,這些往往作為地方的招商引資項目,地價非常便宜,甚至不要錢,蓋出來的房子相比城區的價格便宜很多,這類房子的周邊基本沒什麼配套,更沒什麼就業,買在那裡偶爾住一下可以,要找接盤者幾乎不可能,總不能讓地緣人接手你的房子吧,人家農村的房子想怎麼蓋就怎麼蓋,價格還比你便宜很多,你的房子賣給誰、租給誰?
三是競爭中落敗的城市。城市化率正在朝70%邁進,說白了,注入城市的人口越來越少,所以,這兩年有上百座城市紛紛出臺引人政策,很多城市幾乎都是零門檻落戶,只要你願意來都支持。毫無疑問,2022年的人口負增長數據出來後,與之對應的2022年13省自然增長率為負,包括江蘇、天津等省市自然增長率首次轉負,都會加劇城市之間的搶人大戰,在這個過程中,沒有產業經濟科教等優勢的城市勢必落敗,不僅吸引不來人口,原本的人才也會逐步流出,導致購房者和租客雙雙流失,隨著房子的租售比越來越低,房子保值變現都將越來越不容易。
2、貴房子是有錢人賣給有錢人
有機構統計了一份二手房掛牌量超10萬的城市數據,杭州以22萬套高居榜首,重慶、天津、成都、蘇州超過15萬套,瀋陽、南京超13萬套,西安、廣州、哈爾濱等城市也超過了10萬套,且還有進一步增加的趨勢。這其中不乏一些樓市熱點、經濟發達的城市,為什麼他們的二手房掛牌量會這麼大?
實際上,每座城市掛出來的大部分二手房,在一再降價的前提下成交週期也都非常長,主要跟房源本身有關係,以南京為例,如果按照房齡、戶型、小區環境、價格等條件篩選,大部分房子均是老舊房、拆遷安置房,戶型嚴重過時。說白了,有錢人不會買這樣的房子,沒多少錢的剛需大多寧願買新房,即便要買二手房也是非常挑剔,他們還會考慮未來的轉手便利程度,畢竟這樣的房子只能是個過渡。
但,好房子就不一樣了。根據CRIC中房、鏈家發布的2022年豪宅數據顯示,成交價1000萬以上的房子,北、上、深、杭、廣、南、廈、東(莞)、蘇、武前十座城市成交量為4.2萬套,成交價3000萬以上的房子為2244套,成交價5000萬以上的房子為383套。這些房子要麼「逆市」上揚,要麼是待價而沽,一直是有錢人的心頭好。
從以上趨勢看,品質好房與便宜的差房子在未來將越來越分化。「中國最不缺的是房子,最缺的也是房子」,「不缺」的意思是普通的房子已經飽和,租不上價也不好變現;「缺」的意思是品質好房,只要經濟向前發展,對美好居住的需求就會一直存在。這也啟示我們,在人口負增長、老齡化的大趨勢下,房子這玩意,確實是「宜精不宜多」,這一點,大家一定要看透。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)