易綱建議設立房地產預售資金保險機制。（圖片來源：STEPHEN SHAVER/AFP via Getty Images）
【看中國2024年3月8日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國房地產開發商的債務危機帶來的一個後果是各地都存在爛尾樓，在「兩會」期間，中國央行前行長易綱建議設立房地產預售資金保險機制。但是，民眾質疑為什麼不取消樓市是預售制度？
易綱建議設立房地產預售資金保險機制
在「兩會」期間，中國的房地產危機仍是各界關注的焦點。
3月7日上午，全國政協十四屆二次會議舉行第二次全體會議（大會發言），全國政協經濟委員會副主任、中國央行前行長、中國金融學會理事會現任會長易綱發言表示，建議設立房地產預售資金保險機制，允許房企依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金。
易綱認為，設立房地產預售資金保險機制，可由中央財政或央行每年按預售監管資金餘額的1%提取預售保險基金（估計約100億元人民幣/年），先考慮以三年為限（2024-2026年），共提取預售保險基金約300億元（人民幣，下同）。
此外，允許房企主體按照公司治理結構依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬億元的資金可由房企立即使用。
「如果將來房企出現爛尾樓，由預售保險基金以該房企動用資金為上限先行賠付。」易綱稱，這一預售資金保險機制可以實現「四兩撥千斤」的資金撬動作用，在一定程度上幫助房企渡過難關，爭取用三年時間過渡到以現房銷售為主。
對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，認為最關鍵的一點是，應該建立誰受益誰投保的制度。比如由房地產開發商去投保，這樣就可以提取一定的預收資金；或者由小業主投保，也能確保爛尾樓能夠得到保險公司的賠償。
李宇嘉表示，易綱提出的保險落地的資金來源不太可行。「從預售資金裡面提取是不合理的，預售監管資金本身就是必須用來建房子，而監管外的資金本身也可以隨意提取。」
中國民眾在網路討論時更是對房地產預售資金保險機制表示質疑，認為不要等將來房企出現爛尾樓，現在取消樓市預售制度就可以了。
商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。自1994年11月《城市房地產管理法》頒布以來，預售制在中國實施已近30年。
取消商品房預售制 如何逐步走向現房銷售？
實際上，房地產企業的流動性危機依然嚴峻。今年「兩會」期間，有關預售制改革的方向以及是否應該取消商品房預售制度，實行現房銷售，引起熱議。
綜合中國大陸媒體3月8日報導，全國人大代表、浩天律師事務所合夥人會議主席朱征夫提出「關於取消商品房預售制度的建議」。在朱征夫看來，當下就是取消該制度的最佳時機，「即使不能一步到位，也要逐漸收緊相關政策。」
朱征夫認為，從趨勢上來看，商品房建設已經經過高速增長期，進入存量時代；自2021年以來，恆大等數十家大型房地產企業相繼發生債務危機，之後多地出現房地產項目停工現象，相關各地忙於「保交樓」，商品房預售制的負面效應日益凸顯。
相比之下，取消預售制有四個好處：其一，有力保護購房業主的合法權益；其二，預售制度取消迫使小開發商進行重組整合。隨著行業集中度和行業規範性提高，資金雄厚、技術過硬的優質房企成為市場主力，樓盤爛尾和違約交付等問題將大大降低；其三，在商品房現售制度下，實現公開、公正、公平交易，能夠有效減輕地方政府的壓力；其四，對銀行而言，擔保物由期房變為現房，銀行壞賬風險降低。對於整個金融系統而言，發生系統性金融風險的可能性也會降低。
「無論預售還是現售，本質上是房企與購房者之間的民事行為。法無禁止即可為。預售是否完全退出，由市場來決定。居民都只願意買現房不願意買期房，房企自然不會再銷售期房了。」上海交通大學國際與公共事務學院教授、住房與城鄉建設研究中心主任陳傑認為，完全禁止預售，就與完全禁止現售一樣，在法律上比較難成立。預售是否完全退出，應由市場來決定。
在陳傑看來，預售資金監管不到位所引發的樓盤爛尾，是監管問題，而不是預售制度本身的問題。
預售制的前身：賣樓花
1950年代，香港還未推行公共房屋制度，許多人棲身於木屋或者其它臨時住宅，住房的需求相當高。不過，大多數居民的儲蓄很少。當時樓宇買賣多數以一整棟樓為單位，需要雄厚的資金實力才能購買。雖然樓宇出租是香港地產行業盛行的方式，但有著轉讓難、出租資金週轉期長等問題。針對這一系列問題，不少地產商開始探求新的方式，如把樓宇契約切開，即「分契」，然後將樓宇分層出售。這模式一經推行，購買樓宇的市民數量有所增加，開發商資金週轉加快。
在分層出售的基礎上，將「按揭」模式引入房地產銷售，香港富商霍英東創造了「賣樓花」模式。1953年底，霍英東創辦立信置業有限公司，憑藉商業直覺和多年經營雜貨鋪、海上駁運業務的經驗，對於商品流通、資金週轉有著獨到的見解，在努力尋求方法加快自身資金週轉。當時其在購下九龍的一塊地盤後，除了分層出售、還印發售樓說明書，上有文字詳盡說明樓宇的地勢環境、建築材料、分層價格、訂購方法等。
此外，「賣樓花」是另外一個亮點，即先收取買家的訂金，採用類似租金的分期付款形式，等新樓落成時，收齊買家的錢，買家就擁有了自己的房產。這種方式減輕了民眾購房的資金壓力，加速了房屋的建造和銷售，也解決了製造商的資金問題，降低投資風險，在當時可謂是「雙贏」的舉措。「預售樓花+分期付款」的銷售模式成為當時香港房地產市場的一大特色，縱觀香港房地產市場的改革，「賣樓花」模式高效率地解決了核心的住房供不應求的問題，使樓市發展進入新階段。
預售樓花模式推動了香港樓市幾十年繁榮，期間也出現過「爛尾樓」的情況，但香港監管部門不斷完善、規範化，建立健全的監管機制，促進市場健康發展。例如，1960年，位於大角咀的一個樓盤因建築費用超支停工，出現「爛尾」情況。在1961年後，香港管理部門提升了對於預售樓花制度的監管，即要求開發商在預售前，確保地價款已經全部支付，還要證明自身有資金等能力把項目完成，資金需放入律師所託管，支取時需律所和建築師的核准。為了防止開發商、律所、建築師等造假，套取監管賬戶資金，香港要求律師行在銀行開設的信託賬戶（監管賬戶）、開發商操作等採取全透明化機制，且銀行的責任上升，如出現房屋「爛尾」情況，銀行將成最大風險方，後續需自身推動項目完工。隨著監管體系逐步完善，出現爛尾樓的現象減少。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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