"房地产热"是中国当前最复杂也最有趣的经济现象，各方对其的关注程度可以说是空前的。中央有关部门从2004年上半年开始频频出台了一系列涵盖土地供应、开发与流通环节、信贷管理等行业全过程的调控政策。政策出台部门从央行、建设部和国土资源部等部委单独推出到目前的"国八条"和7部委联合通知，调控手段从行政手段提升到对利率、税收手段的重视，这一切都体现了誓将商品房价格实现"硬着陆"的政策目标。随着中央政策指向的明确，各地也结合当地市场状况积极制定控制商品房短期价格上涨的管理细则。几个月前还似乎不可撼动的商品房价格开始波动，消费者和投资者的心境也随之一波三折；同时，各种传媒也积极传播着经济学家和开发商们都振振有词、实质却完全相左的言论。房地产这个最年轻、同时市场化程度最高的产业力量，正与行政力量进行着自改革开发以来最为精彩的博弈，甚至搏杀，并将最终导致行业内部集约化进程的加速以及政府内一个跨部门行业综合管理体系形成的可能。
抛开市场上预测商品房价格涨跌的伪命题，目前市场上关于"消费、投资与投机"的争论，以及在频密出台的政策背景后面，都深刻反映出不同利益在房地产市场上的三种搏弈，概括起来是：第一，中央与地方政府在经济增长方式及未来利益分配上的搏弈；第二，央行与外资在汇率变化上的利益搏弈；第三，随着传统赢利模式的渐行渐远，房地产商与市场争夺最后的超额利润。笔者认为，无论如何，商品房开发已经不再被视为简单的消费品生产，其投资品供应的特点越来越显现，并试图从中央与地方政府在财政收入上的分配变化、境外资金因人民币升值的收益变化、开发商在市场调控中的利润变化等三个角度，对复杂的房地产"热象"、已出台政策的调控目标和未来政府可能的政策走势做一个梳理。
来源: 国泰君安张宇
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