美国房地产热 最危险的是短期投资者

美联社商业分析家 Rachel Beck 撰文，美联储主席格林斯潘（Alan Greenspan）近日说，虽然美国某些地区显示出房地产“泡沫”的迹象，但还看不到全国性的房地产“泡沫”。

人们对五年前科技dot-com股票的崩溃并导致整个市场的灾难仍记忆犹新，格老的这一乐观预测并不能平息他们的忧虑。当时投资者损失了巨大的财富，至今仍在恢复之中，而华尔街的崩溃导致了整个经济的衰退。

今天的房产持有者应充分考虑到当时的情况。即使现在地产市场没有出现泡沫，但需求的减低仍将使他们陷入困境。

当然，这只是个假设，在众多的经济学家，房产持有者和市场观察家中，对房地产市场的运作是否已失控的定义各不相同。

近期的数据显示，房地产市场增长迅速。至三月底，整个房产价格在过去的十二个月中上升了12.5%。五月份新房价攀升至历史第二位，这表示低贷款利率带动了房地产市场的兴旺。

但房价远远高于平均价的地方泡沫迹象仍然存在。最近美林证券（Merrill Lynch）对美国五十二个大城市进行了调查，发现其中三十个城市出现过热现象。

房价最高的几个城市中：迈阿密，自2001年起房价飙升了85%，而房价与收入的差距也大幅上升。加州的六座城市－－圣地亚哥，圣伯地诺湖畔地区，洛杉矶，旧金山，圣何塞和萨克拉门讬－－也被认为呈现“白热化”状态。据美林证券数据显示，自2001年初，当地的房价已平均上涨了75%。

更令人惊讶的是一些中西部城市如密尔沃基(Milwaukee)，明尼亚波利斯和克里夫兰。美林证券的资深经济分析师夏洛.金（Sheryl King）在报告中说：“在我们来看，这些中西部城市房地产市场呈泡沫趋势－－中西部主要以制造业为主，而近年经济下滑－－中西部房地产市场必需有严重警告指标。”

这些例子使人们很容易地联想到华尔街的全盛期。

九十年代末，主要市场指数的飙升－－最显著的例子是科技股纳斯达克(Nasdaq)综合指数，在一些极端的例子中上升了五倍－－使股票价格持续上涨。

但2000年初科技股的泡沫破裂后，导致股市一蹶不振，尽管纳斯达克指数仍在硬撑之中，但其它一些市场指数的收益化为乌有。

相同的情况今天可能同样发生在房地产市场上。花旗集团下的史密斯巴尼财务证券公司（Citigroup Smith Barney）的资深经济分析师史蒂夫.怀汀（Steve Wieting）指出，如果投资者知道美国的中价位房从未有一年下跌过，他们可能会更有信心。

“现在这种理论带来的乐观预测就像是从前发生在股市上的一样，”他说。“同样的，房地产市场也可能在相似的情况下成为乐观后的一个牺牲品。”

如果房地产步股市的后尘会怎样？

五年前投资者的力量大大地刺激了科技dot-com股票－－赌注是热门股票将持续上升－－而房地产市场似乎也将遵循同一道理。而当投资降低时，最危险的是那些借了钱投资以期获得短期有效收益的人。

房产业的走向可能与贷款利率紧密相关。而贷款仍维持着意想不到的低利率。

房地产的衰退可能不会像科技股那样冲击美国经济。就像怀汀指出的，九十年代末期美国科技输出的增长量极低，而从1995年至1999年平均每年在高科技输出的投入占43%。而当科技股崩溃时，美国经济失去了一个坚强的支柱。

但房产投资者请做好最坏的打算，如果房产市场就像几年前股市投资者那样转换方向，他们将损失惨重。