当这种消费情绪长期徘徊在人们的心中，市场也会非理性地产生这种现象，同时也会大量提供此类商品的供应，形成大市场现象，现时的中国楼市就是其中的表表者。但由于房屋是大宗商品，虚拟需求往往未能转化为现实需求，市场只是挤满没有支付能力的潜在购买者，所谓潜在需求，何时才能实现。
“十一”黄金周期间，笔者有内地朋友到香港旅游，见面时也谈及很多经济问题，楼市当然是一热门话题。朋友们是来自沿海省市，从他们口中再次证实内地楼市确实是火红，但是虚火更甚。他们说，本地有真正需要住房的人根本买不起房，买得起的很多都有小生意做的，然后到银行以各种商业名目借钱、贷款买房，但这些小生意根本很难做，能否依时还款真是未知数，都是贷了、买了算，有些还说大不了，反正生意难做，厂房、机台就给银行吧！房子还能住，或许价涨了还能套利。
当然这些朋友所言并不代表整个楼市都是如此，但他们所说的是千真万确，更何况，不管从何种渠道得到的消息都证明沿海省市的房地产热确实是火红得过火，要不然也不需要中央的调控措施。但是为什么越调就越有言论说，楼市有长期需求，房价将长期在高位徘徊，这不是很矛盾吗？笔者相信这就是虚拟需求造成的虚拟市场所产生的一厢情愿的看好。所以，楼市的长期看好，应该是在市场的正常运行下作前提的。
住房问题一直是中国城市化进程的一块心病，解决年愈2千万新增城市人口和现有住房需求问题，是非常艰巨且刚性的任务，正因为需求和任务的刚性，所以创造了庞大且持续的市场。故此，各种言论及报告均表明中国房地产长期将向好，笔者在多篇文章中也同意此一观点，同时这也是一个现实，但对的方向，中间总有崎岖与峻岭，进程总有不少波折。虽然中国经济(GDP)每年均以令人“赞叹”的速度增长，但人均收入水平却远远未能追上，收入还处于中下水平，但消费心态却与收入不相称，大家都想住好房，不惜牺牲其他生活所须，在住房上非理性地攀比。但以房价的涨幅和房价与收入比，绝大部分的需求均无法得以实现，只能以潜在需求继续“潜在”于市场。
内地朋友所说的现象只是冰山一角，目前内地的楼市绝大部份都是一般居住需求，而非基本生存需求，一般居住需求是在满足生存需求后进一步改善居住条件的住房。现在的房价，对于要解决基本生存需求的市民来说是天价，就算是原意要为满足基本生存需求的经济适用房也都变了质，也都不是他们可付得起的房价，因为很多经济适用房无论在面积、建造装潢、地段等都不再是经济适用房的格局。统计资料显示，2004有些城市的新建住房中，大多数是150平方米以上的大户型住宅，有的城市的大户型住宅更占总数 85%以上。
其实，近几年来国内的经济适用房供应只占整个住宅投资总额的9%左右，而自2001年起己一直下降，以今年前8个月的趋势看，今年很有可能连5%都还不到。当然一个如此庞大的房地产市场是没可能单靠基本生存需求来承托的，一个商品的楼市是充满着投资与投机的要素的，但以现在的中国经济情况，人均收入和人均财富几个指标来考量，楼市要真正健康发展起来就必须要有实际需求为前提，没有实际需求，人们连基本住房都还不能满足，又何来盘活整个房地产市场。
房地产既是国民经济主柱行业，又是生活所需，又有庞大的人口基数支撑，单靠一手市场、投资与投机是无法支撑的，迟早要变盘的。房屋既是消费品，又是投资工具，它除了有自住功能还有产生收入的功能，基于房屋在人们心目中的特殊地位，房地产和银行的特殊资金链关系，在逐利驱使下，有能力有关系的都向银行贷款购房追求租金收入、房价差收入，有些甚至是如同股票般炒作。这种因为没有实际需求作支撑，资金成本又相对较低的需求，对调控政策必然更敏感，变盘是随时会出现的。
在刚过去的“十一”黄金周期间举办的上海秋季房展会上，4天内卖了25万平方米、金额达12亿人民币。单从数据上看，虽然比今年“五一”，在量上翻了倍，但据资料显示，本次购房者中多为自住客。从这种信息中，可以理解为，这种好销情是在开发商不断降价下，购买者在长期积累下的购买行为，并不能说明市场将再次活跃，只是降价后的反弹而已。
房地产本身具有很强的地区性，同时，由于具有投资功能，亦很受其他地区的需求影响，甚至是国际需求，上海、北京等就是很好的例子，近来，上海、北京、沿海一带的一线城市都吸引了大量外来资金流入楼市。一般来说，当地的需求相当稳定，较多都属于自住性质，国内则很不同，有大量的需求是投资、投机成分，整个市场似乎已经跨越实际需求阶段，外来资金除了省外、市外资金，还有大量的海外资金。省外市外资金相对来说也较为“稳定”，但国际资金就来得快去得也快，其购买行为就纯碎是投资、投机需求，需求相当不稳定。
根据统计资料显示，2004年上海等一线城市的投机性购房比重就达双位数百分比。再加上在预期人民币升值下，国际资金更会大肆从各种途径踊入国内楼市追逐资本增值，但当升值后，预期消失后，楼市的发展还是要靠我们自已，市场是很现实的，资金是无情的，一切虚拟的境象终须归于平淡，发展还是要踏实地从头再来。
本文作者为香港环亚经济资料(CEIC)经济研究员。
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