华尔街日报：美国房地产投资者悄然撤退

华尔街日报中文网络版12月8日报道，个人投资者正在从美国房屋和公寓投资中悄然退出，此举可能会加快住房市场的降温。

房地产经纪人和住房市场分析师表示，在拉斯维加斯、迈阿密、凤凰城、圣地牙哥和哥伦比亚特区等房地产投资一度火爆的地区，以投资为目的购房者已经越来越少。部分掌握在投资者手中的房地产正在待价而沽。随着房价的上涨速度逐渐放缓，某些期待短期获利的投资者已经被陆续挤出市场。

投资者全身而退的迹象在近期显露无遗，并且已经体现在全国各地的数据中。很多地区直到最近还一直是投资者活动的温床，然而目前也出现明显的冷却迹象。例如，据跟踪圣地牙哥住房市场的 MarketPointe Realty Advisors的总裁鲁斯•瓦隆(Russ Valone)估计，随着该地区投机者逐渐撤出市场，投资买房者已经减少近半。

在凤凰城，亚利桑那州立大学(Arizona State University)亚利桑那房地产研究中心主任杰伊•巴特勒(Jay Butler)说，这里多达30%的待售地产为投资者持有。而6个月以前，多数投资者还在积极买进，他说。据Arizona Regional Multiple Listing Service的数据，这种转变导致凤凰城地区10月份待售房屋库存从4月份的8,600套骤升至22,340套。

彰显房地产市场冷却的另一迹象是，全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)周二公布，10月份待完成房屋销售指数下降3.2%，为3月份以来的最低水平。

投资者的撤出是否会影响整个住房市场，目前还难下定论。但他们对房地产的繁荣产生了巨大的影响。据First American Corp的子公司LoanPerformance的数据显示，今年前9个月投资者占据住房抵押贷款总额的9.6%，远高于2002年6.7%的水平。但该公司表示，第三季度以来投资者的所占比例开始下降。该数据不包括可能带来租金收入并以投资形式存在的二手房。

联邦国民抵押贷款协会 (Fannie Mae, 简称：房利美)首席经济学家大卫•博森(David Berson)表示，投资者需求疲软可能会使房屋销售雪上加霜。他估计未来两年房屋销售将下降10.4%，主要原因是投资者购房量及二手房的购买量下降。博森还指出，若不是受到最近这轮买房热的推动，房屋销售已在过去两年中就会各自下降7.3%。这一估计数据是基于对投资性地产和二手房的购买量占房地产总销售10%的假设得出。

另一个令人担忧的问题是，如果房价继续走软，投资者可能加快售房步伐，进而加剧房地产市场的回落，特别是在投机活动较为活跃的地区。瑞士信贷第一波士顿 (Credit Suisse First Boston)分析师丹尼斯•麦基尔(Dennis McGill)表示，佛罗里达州的地托纳、拉斯维加斯、凤凰城、弗雷斯诺和加州的贝克斯菲尔德都将成为波动最大的市场。

即便投资者并不都忙着立即撤出，今后几年里也可能会有更多投资者拥有的房产回流市场。原因之一是，许多投资者购买的是预售屋，需要一两年之后才能入住。

勿庸置疑，在美国部分地区，投资者需求仍然保持强劲，因为投资者在那些房价实现两位数上涨的市场获利了结，然后进军达拉斯等涨幅还不太剧烈的地区。虽然投机人士要想迅速获利变得越来越困难，但经纪人们称，对于那些打算持有房产几年的投资者来说，获利机会依然存在。

今年早些时候，加利福尼亚州索诺玛县的经纪人桑德•盖瑞(Sandra Geary)举办了一连串的讲座，吸引了多达200名有意向的投资者参加。她还带加州投资者参加亚利桑那、爱达荷、内华达和俄勒冈等州的购房之旅，光她自己就买了30多套用于出租的房屋。不过最近几个月，她的投资者交易额已经下滑了75%以上。“如今市场不断下滑，把投资者都吓跑了，”她说。

一些经纪人建议投机者放好他们的支票簿。弗吉尼亚州的房地产经纪人劳萨(Frank Borges LLosa)说，他告诫那些打算购买房产渔利的人们说风险正在上升。

去年，佛罗里达州的房地产经纪人麦克•摩根(Mike Morgan)设立了一个网站，旨在吸引通过互联网搜索预售屋项目的投资者. 但是，随着市场的走软，摩根已不再热衷推广他的网站了。目前，他只与寻求“购买和持有”房产的投资者打交道。“从6月以来，我从未向希望购房投资的人士卖出过一套房屋，”他说。

一些投资者也放弃了他们的预售屋购买权。圣地牙哥县建筑行业协会(Building Industry Association)的数据显示，在圣地牙哥，第三季度新单元住宅预售的撤销率较第二季度上升了47%，部分原因是越来越多的投资者开始打退堂鼓。

全美住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)的资料显示，单元住宅的撤销率在其他许多市场也不断上升，如佛罗里达州和华盛顿等。该协会常务副总裁卡柏尔•阿鲁瓦列(Gopal Ahluwalia)说，主要原因是投资者撤出房地产市场，“很多住宅处于空置状态。”一个购房者能否轻易退出交易取决于很多因素，如建筑商的政策和购房人签订的合约条款等。

随着房价涨势放缓，欲从房产投资中迅速获利的人们越来越难以得到足够的回报以弥补经纪佣金、按揭成本和其他费用。全美地产经纪商协会预计，成屋销售价格今年将上涨12.4%，大大高于1990年以来5.3%的年均涨幅。

一些投资者已经深受打击。某公司的财务经理百利•费斯奇(Barry Fiske)和朋友一起购买了马萨诸塞州沿海城市欣厄姆的一套小木屋。此后，他们将其拆除建造了一套三层的维多利亚式房屋，10月份上市出售，标价 889,000美元。在三次降价之后，目前的要价为799,000美元。费斯奇说，赚钱的空间十分有限，而且我们花的钱比我们起初打算的可能还要多。

电脑程序员罗伯特•凯洛蒂(Robert Cayouette)花积蓄在佛罗里达州购买了10套在建住宅，本打算迅速脱手之后每套赚上3万美元。他购买的其中一套三居室住宅预计本月完工。但是，凯洛蒂得知，如果这套房子能卖285,000美元或比他最初的购买价少1万美元他就算很幸运了。他说，即使我想卖也没法卖了。

由于住宅价格的涨幅超过出租价格的涨幅，决定出租而不是出售房屋的投资者常常无法获得足够的收入来弥补按揭款、税收和其他成本。信息技术资讯师阿拉奇•亚茨帝 (Arash Yazdi)原本想出售他花465,000美元购买的弗吉尼亚州的联排别墅，但在出售无望后决定将其出租。他说，他每月亏损1,000美元左右。