20年内房价面临上涨压力 不等于20年牛市

2010-03-10 03:26

"房价还要上涨20年!那什么时候才能买得起房啊?"

"既然还要上涨20年,那现在干嘛不炒房?"

这是许多人在8日听完住房和城乡建设部部长姜伟新讲话后的两种心态。其实,未来20年房价面临上涨压力与20年牛市完全是两回事。

房价中长期面临上涨压力,这一判断建立在中国城镇化加速、工业化持续的基础上。中国人均GDP已经超过3000美元,最快在2011年底达到 4000美元。随着人均收入的提高、可供应土地的 减少,以及农村人口继续向城市转移潮,中国房价的确面临诸多上涨压力。

但应该看到,未来20年房价再现近5年来的"疯狂"可能性并不大。

以北京四环外房价为例,2005年的均价约为4000元/平方米,目前是20000元/平方米,5年涨了4倍。但再向前看,1998年房改后北 京这一地区房价约为2000元/平方米,此后7年内仅上涨1倍。房价"疯涨"不过是近5年的事。其中,2009年房价涨幅约60%左右,是1998年以来 涨幅最大的一年,这样罕见的牛市几乎不可复制。

那么,这样的房价涨幅算不算泡沫呢?如果把未来20年的房价上涨空间都考虑进去,目前的价位可能还有上升空间。有人据此认为,房价没有泡沫。但 现在的问题是,20年的涨幅在一年内用完,显然透支了未来的预期,未来靠什么支撑?完全脱离基本面的上涨,这不是泡沫是什么呢?

美国被认为是房地产市场较为成 熟的典范,其50年来(1968-2006)剔除通胀因素后的标准住宅价格仅上涨1倍。美国平均3个人一套single house,2009年的均价在20万美元。这个价格在近20年来,上下浮动仅5万美元。

中国近10年来房价一路上涨,几乎没有熊市,除了前述的理由外,更是房改开启市场化后对以前被管制价格的纠偏过程,但这个过程不可能一直持续。 购房人口高峰来临,增加购房需求,也对房价产生影响,但这同样不可能一直持续。中国人口规模预计在2020年达到14亿的峰值,之后将开始下降,而人口年 龄高峰也将从目前的30-35岁转移到40-45岁,购房需求最高峰将结束。也就是说,最迟到那时将看到房价的稳定。

更重要的是,在经历了房价上涨远超过收入上涨的时期后,中国的房价收入比已经畸高。据研究,房价与居民收入比在3-6之间合适,不宜超过7。 2008年中国中等收入户的房价收入比已达到8.23,已经不具备购买房屋的能力。2009年这一数据显然更高。

这意味着收入分配体系存在明显问题,除了房价涨得过快,居民平均收入上升也显得滞后。可以预期,在政府工作报告已经明确把进行收入分配改革提上 日程后,未来居民收入上升速度将加快,甚至可能快于房价上涨。目前看,高得离谱的房价几年后可能变得可以接受,当然这取决于各项改革开展的情况。

总的来看,目前还没有哪个国家房价可以持续上涨30年而不出现熊市。很多国家长期投资普通房地产的收益跑不赢基准 利率,更跑不赢收入增长速度。楼市有风险,炒房者请谨慎。

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