土地交易能否和股票一样日常化

最近，北京市国土资源局出台抑制高地价的举措：其一，暂停热点地区高价土地的交易，以稳定土地市场；其二改进土地交易方式，使土地拍卖不再只是价高者得。

暂停热点地区高价土地的交易，是为了平息舆论对3月15日产生的三个“地王”，及随即产生的周边地区房价暴涨的质疑。对烧得滚烫的开水暂时降温，不再火上浇油，理论上似乎不错。让地价这个房价上涨的先行指标，不再扰乱房价预期，传递错误信号，也确是当务之急。

但从制度建设的层面而言，暂停热点地区的土地交易，并不具有制度上的范本意义。特别是在土地供应完全由地方政府调控的情况下，人为放缓土地供应的步伐，反而更易引发对土地供应短缺的担忧。因此，这个措施是否有效，还需要观察和配套办法。特别是，一定要在暂停热点地区熄火的同时，还要放水，确保土地供应从总量上不仅不减少，相反大幅增加，让大量低价土地起到平抑地价的“平准基金”的作用。

相对而言，第二个举措更值得关注，那就是在土地交易上不再实行“价高者得”的游戏规则，而是通过在土地竞买过程中，增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求，设立地价合理区间，控制非理性土地竞价，通过综合评标的方式交易土地。这应是全国主要城市中，率先完善土地“招拍卖”制度的举措。

北京完善土地“招拍挂”制度的更多细节还没有公开，从有关官员透露的信息看，差不多是在土地拍卖时，要求开发商“搭建”保障性住房。3月17日拍卖的大望京的某个地块，基本就是这个模式。对北京将“搭建”保障性住房纳入拍卖规则，效果如何，还要取决于开发商采取什么样的对策应对。北京在之前保障性住房建设上，也曾采用过这个模式，效果也不错，只是没有坚持执行。

但毫无疑问，这种改进土地招拍挂的大方向正确。这种方式至少可以抑制土地的平均价格。但是，这个政策本身的缺陷也很明显：保障性住房的土地供应，无论是廉租房还是经济适用房，在制度设计上都是无偿划拨，如果和商品房的土地供应搭售，可能会被开发商“稀释”，最终造成保障性住房的土地供应没保障。因此，这个制度成败的关键，在于具体的制度设计。

举目全球，在土地买卖制度上，完全采用价高者得的“招拍挂”，除了香港特区，就是中国内地了。这使得开发商在高价获得土地后，只能通过压缩成本或提高房价，保障自己的利润实现，前者导致“楼歪歪”，后者导致高房价。正因为如此，绝大多数国家对土地的竞买采取比较综合的办法。比如，有的国家要综合考虑开发商的排名和商誉；有的国家如新加坡，土地比我们稀缺，但政府不靠土地赚钱，而是用房价去倒推地价。北京的“搭建”法，事实上也难以彻底根除“招拍挂”的制度弊端。

当下土地价格不合理的根本原因，是政府垄断了土地的供应，并通过人为调节供地节奏追求地价最大化。因此，抑制不合理的高地价，需要更多制度层面的努力。国土资源部需要制定统一的游戏规则，并在全国建立更多的土地交易中心，使各地的土地交易和股票交易一样日常化，而不是集中拍卖；同时，对具体地段的地价设定上限，如果买卖价格超过上限，应对开发商直接征收暴利税，避免人为操纵地价。

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