叶檀:房地产需要刮骨疗毒(图)

2010-11-19 13:27

中国房地产市场面临关键时刻，房地产调控面临关键时刻，此时，我们必须明确，未来中国房地产市场究竟走向何方？

我们需要的不是投机性的应急方案，而是着眼于中国未来三十年甚至百年发展基业的根本性制度建设。

在房产税争议难定之时，政府用扼制融资的办法暂时取代房产税。虽然笔者坚定地支持房产税，但不得不指出，这是众多调控临时性政策中的又一新招，本质上并无可取之处，而是传统的扼制开发商资金链的重演。

《中国房地产报》11月15日披露，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批，而此次不同于之前的月度性停贷调节奏，房产商必须等待明年新的信贷额度。当天，农行与建行否认叫停开发贷，农行人士表示，“银行常规的贷款节奏就是上半年基本完成新增的额度，下半年进行存量置换，这是正常节奏，并没有行政叫停。目前存量置换要视企业的贷款到期情况而定，但空间并不大。”

一则并不重要的新闻，却受到异乎寻常的重视。

如果银行停止开发贷，房地产的输血脐带就被切断了吗？

这实在是不了解市场的说法。就算今年银行不再发放开发贷也不是什么大不了的事，从笔者了解的情况来看，开发贷从8月后就被紧缩，除了享有信贷额度的大型开发商之外，房企从银行的融资之路差不多被堵塞；而在证券市场的融资再融资证监会要征询国土部的意见，识趣的房地产上市公司主动撤回了再融资请求，房地产企业的借壳重组等基本停顿。

今年上半年房贷处于高峰，到三季度戛然而止。根据央行的数据，前三季度地产开发贷款新增1602亿元，9月末余额同比增长36.0%，比上年末低 68.2个百分点；房产开发贷款新增3990亿元，9月末余额同比增长21.5%，比上年末高5.7个百分点；个人购房贷款新增1.16万亿元，9月末余额同比增长37.5%，比上年末低5.5个百分点。跟上半年房地产贷款、开发贷、个人房贷季均新增6900亿元、2211.5亿元和4661.5亿元相比，环比下降50.7%、47%和51.2%，可见三季度早已紧缩。

给房地产市场降温的传统办法是收紧地根与银根，陆续不断的房地产新政一半以上渗及开发商的融资与个人房贷等方面。如果说上述做法是不得不然，目前加上限购令，即规定每户家庭只能再购买一套房产。所有这些政策充满了急迫感，急欲使房地产市场保持稳定。但限购令内含的计划经济色彩让人惊讶，有业内人士开玩笑，希望政府每户发一张房票，就像以前发粮票与布票一样，用完即止。

收紧银根可以解决问题吗？可以收到短期之效。

由于高息融资扼住了现金流不足的房产开发，今年房地产信托规模剧增，今年上半年，房地产信托在全体信托项目占比接近50%，8月比例上升至56%。而此前7年，房地产项目在整体投资中的占比始终维持在30%的水平。今年前8个月房地产信托的发行规模已超过1047亿元，截至6月末，年化收益率最高达 17%，意味着项目融资成本差不多接近30%。资金实力不强的开发商难以支撑如此高成本的融资。

风险大增使得中小开发商退出房地产市场。一些非房地产主业的上市公司公告退出该行业，以规避风险，换取再融资资格。11月10日，酒鬼酒发布公告称，公司与成都新合能房地产开发有限公司、湖南利新源房地产开发有限公司签署了《股权转让及债务转移协议》，将持有的湖南利新源75%的股权转让给成都新合能公司，转让价格1499.2万元。此前，金种子酒、江淮动力、华孚色纺、通程控股和厦门信达等多家上市公司都先后发布转让旗下房地产业务的公告。

不过，只要房价上升与通胀预期在，市场就会出现变通手段。如银信通产品受到遏制，房地产信资金来自于民间与海外，一旦开发商资金链崩溃，民间投资者会赔了夫人又折兵；一旦人民币下挫，开发商的海外融资成本不降反增。只要预期在房地产市场需要的绝不仅仅是临时举措，而是触及基础制度的刮骨疗毒，使中国的房地产成为经济结构转型的有力推动者。

简言之，在税收方面化繁为简，以房产税取代目前五花八门的税收；在市场未来的发展上，做到市场的归市场、政府的归政府，以取消福利分房与建设保障房体系解决市场存在的不公；以开拓税源取代地方政府对于土地财政的深度依赖；在货币方面坚持实行稳健的货币政策。上述症结不解决，房地产改革只能头痛医头、脚痛医脚。

政府已经在进行之中，最近传出的基本住房保障法，使中国房地产回到了1998年的保障与市场兼顾的正确轨道上；而正在大力研究的房产税，说明政府正在试图将中国经济从房地产战车上松绑。

毒瘾难戒。目前调控做的是壮士断腕的工作，不仅要面临既得利益的阻挠，更重要的是重新理顺财政体制，借助税收改革重新厘清中央与地方政府的责权利。令人惋惜的是，正在进行的税费改革有钓鱼式改革嫌疑，越来越多的车船税等让原本公义的税收失去了公义性，凭空使反对房产税的人拥有了民意的大旗。

如果不进行根本改革，未来中国的房地产最有可能出现的情况是，重新洗牌，大的更大，中小企业被赶出市场之外。

(文章仅代表作者个人立场和观点)