调控房地产 其实很简单

房价是２０１０年百姓最关注的热门话题之一。政府对房地产市场的政策调整力度很大，很多地方推出了限购令，但是房价仍在攀升，这令民众非常困惑。诸多房地产政策所起到的效果为何不太好？２０１１年这些政策会产生什么效果？２０１１年的房地产市场将是怎样的格局？记者日前书面采访了中国社科院易宪容研究员。

易宪容，１９５８年生。江西上高人。原中国社科院金融研究所金融发展室主任。２００５年他的一篇《谨防房地产业要挟整个中国经济》的千余字经济评论吸引了大众的眼球。这篇文章被认为是引起当年地产业“是否存在泡沫”争论的导火索，在网络上引起了较大反响。

记者：您怎样看待２０１０年房地产市场？

易宪容：２０１０年，政府对房地产市场政策调整的决心很大，所出台调控政策内容既周全又力度不小，但是实际的效果与绝大多数民众的希望相差较大。不少地方过高的房价没有得到遏制，一线城市房地产泡沫甚至开始向二三线城市蔓延。不少地方住房市场的价格越是宏观调控则越高。无论是从住房的销售面积来看还是从销售金额来看，２０１０年全国住房销售尽管其增幅小于２００９年，但其总量创历史最高水平。

记者：目前来看，“保障归保障，市场归市场”的住房“双轨制”化解当前国内房地产问题的效果似乎还不明显，为何２０１０年出台了如此之多的房地产政策效果却不是太好？是房地产利益关系的盘根错节还是没有把握到国内房地产市场问题实质所在？

易宪容：如果不弄清楚当前国内房地产问题的实质何在，估计要找到正确答案并非易事。即使有些政策推行，比如住房市场的“双轨制”，但是实际效果同样会不尽人意。

从２０１０年的情况来看，“国十条”的推出应该是转变了这些年来房地产发展的政策思路，开始步入正确的转道。但是这个正确的思路并没有真正落实与推行。而把重点放在建设大量的保障性住房上。２０１１年政府希望通过住房“保障轨”及住房“市场轨”双轨制来化解房地产市场的问题与矛盾，购买不起住房的居民进入保障轨，而市场轨则让市场自由发展。我认为这个思路并不能真正解决问题。

记者：很多国家和地区的政府都是靠“双轨制”来化解房屋居住问题的。

易宪容：住房“双轨制”大概是从香港及新加坡那里学习来的思路，不过在实践中可能面对的问题很多。中国内地与香港及新加坡的情况完全不同。这些地方不仅地方小、人口少，而且政府财力强。尽管如此，这些城市的保障住房体系也用了６０～７０年才达到现在这种程度。对于人口众多的中国来说，要达到香港及新加坡的保障性住房水平至少也得花上２００年时间才能达到。

记者：您认为中国内地无法靠建设保障性住房来解决居民居住问题，是因为中国内地的经济实力不足？

易宪容：首先，中国内地人口多，是香港人口数的２００倍。其次，中国内地区域广大，不同的区域经济及环境差别性大。我们可以假设一下，就算政府每年有能力建设１０００万套住房，但每年通过城市化进入城市的人口数量巨大，因此靠这种住房保障体系解决问题就很困难。即使这个住房保障体系是合理的，但是政府实际的财力是无法支撑这个住房保障体系的。

政府加大狭义上的保障性住房投入是天经地义的，同时也只是对以前保障性住房投入太少的补课。但是政府希望通过这种狭义的保障性住房来解决全民的住房问题根本就不可能。我认为要保证全体居民的基本居住权的问题，还得通过有效的市场方式来解决，而不是“市场归市场、保障归保障”。随着时间推移，这种住房 “双轨制”可能带来的困难与问题会更多。

记者：您认为目前国内房地产市场的根本问题何在？

易宪容：实际上，当前国内房地产市场的最大问题，就在于中国的房地产市场发展到底是为什么的问题。由于早几年住房市场政策失误，通过政府各种各样的政策(包括信贷政策、税收政策和土地政策等)鼓励国人全民投机炒作，把住房成为个人牟利的工具，把中国的房地产市场变成了全民投机炒作的市场。在这种情况下，住房的价格岂能不快速飙升？房地产泡沫岂能不吹大？这才是国内住房市场的问题的实质所在。国十条中看到国内住房投机炒作的严重性及危害性，也认为对这些住房投机炒作进行严厉打击，但是这些政策与文件很多方式仅是停留在纸上，从而使得国内房地产投机炒作越来越疯狂。

记者：您认为从政策层面看，２０１１年国内房地产市场最应该做的是什么？

易宪容：要化解当前中国房地产市场问题，最为重要的还是要严厉打击房地产投机炒作，去除住房市场的赚钱效应或投资工具效应。只要把房地产投机炒作挤出市场，恢复住房的居住功能而不是投资功能，住房成为消费为主导的市场，这时有效的住房市场就能够形成。

２０１１年国内房地产市场最为核心的政策就在于如何在信贷及税收上真正对住房投机炒作严厉打击，把它挤出市场，并让国内房地产的需求结构发生根本性变化，让房地产市场转变为一个以消费为主导的市场。住房的“双轨制”是不可能化解当前国内房地产市场的基本问题，就如２００８年提出所谓的“改善性住房”的概念一样，反之把中国房地产市场带入疯狂投机炒作的市场。

住房政策应该反思

最近，面对国内各地的地王又频繁出现，面对不少地方房价又开始上涨，有官员认为，中国住房政策和市场调控面临的任务非常艰巨，前所未有的房地产调控压力和调控难度。那么中国房地产调控为何会如此难，在于城镇化的“刚性需求”，就在于现有民间资本投资领域过窄，就在于全球化热钱涌入与人民币升值预期的影响。

其实住房市场疯狂炒作，并非是民间有多少资本，也不是民间资本投资渠道过窄，而完全是利用银行的金融杠杆把住房的价格炒上去的。

我们只要比较一下国内住房价格上涨与银行信贷流出的情况，就知道国内住房价格是如何炒作起来的——

１９９８年～２００２年，银行信贷增长为６７０６９亿；２００３年～２００７年银行信贷增长为１４０８６７亿；２００８年１１月～２００９年１２月的１４个月里，仅是银行信贷增长近１１万亿；在２０１０年的前１０个月银行信贷新增达６９０１５亿元，两年银行贷款新增近１８万亿元。如果加上银行表外业务４万亿，近两年仅是从银行流出资金就达到２２万亿。

我们可以看到，中国的房价之所以会在2003年开始快速上涨就是与银行信贷资金大量流出有关。而这两年的房价疯狂上涨更是与国内银行信贷资金流出有关。如果没有银行金融杠杆，国内房价能够如此快速上涨吗？如果不严厉打击房地产投机炒作，把房地产投机炒作清除出市场，而是鼓励住房投机炒作，那么中国房地产市场及经济永无宁日。

有人还说，当前住房价格上涨，还在于国际热钱涌入的结果。实际上，在任何资本项目自由开放的国家，对任何进入住房炒作的资金都有严格的限制，而在中国资本项目开放度不高的国家，为何可允许外国的热钱进入住房炒作呢？这说明我们的住房政策有问题。

中国房地产市场真的不容易调控吗？完全不是这样。中国房地产市场是一个完全的政策市。其实，当前住房市场的价格之所以不能够通过有效房地产政策来调控并让其回归理性，最大的问题就在于住房政策的制定者、执行者的观念、思路所导致的。

(文章仅代表作者个人立场和观点)