上海楼价现松动迹象

2011-02-22 14:33 作者:杨羚强

应对房产税，上海开发商终于首次“亮剑”。

2月21日，上海绿地集团位于松江的一处楼盘“新南路壹号”的销售人员告诉记者，在该楼盘买房，目前可以享受到买房即送五年房产税的优惠。

据悉，上海的房地产业内人士为应对房产税的征收，已经研究超过20天。一些房地产代理机构的相关负责人透露，早在年前就已组织研究人员，针对沪、渝两地的房产税的征收进行研究，试图规避房产税，将税收政策对销售的影响降至最小。不过，最终的结果让这些“久经沙场”的房地产业内人士非常沮丧，除重庆的房产税可以采用带一定风险的办法部分规避外，若要规避上海房产税几乎没有任何可能。

中房信分析师薛建雄表示，类似绿地“新南路壹号”这样的买房送房产税的变相降价，很可能是目前上海开发商应对房产税政策的最好办法。

送房产税等于“98”折？

按照“新南路壹号”销售人员的说法，所送的房产税税额按照购房者可能需要缴纳的房产税最高税额计算。比如一套200平方米的别墅，如果一户一家三口的非户籍购房者作为第一套房购买。按照《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（以下简称暂行办法），只需为其中高出人均免税面积的部分（即20平方米）缴纳税费。如果每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

销售人员进一步解释，“新南路壹号”所赠送的房产税，是按全部200平方米的面积计算（即不算人均免税面积），税率将按照最高的0.6%计算。根据上海市相关部门1月31日公布的“房产税征收细则”每年缴纳的房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×0.6%。

销售人员表示，绿地赠送的是房屋5年需要缴纳的房产税税额，相当于房屋总价优惠十多万元。薛建雄计算后分析，该做法相当于打“98”折。绿地上述送房产税的方法，其实是一种降价促销，是以为购房者代付房产税为名义而已。

佑威房地产研究中心的统计数据隐隐说明了“新南路壹号”的销售压力。2月份至今，“新南路壹号”一共只卖掉10套房，按套数计算仅能排在上海月度销售的十三四名。而同期市场的热销楼盘，可以卖出60套左右的住宅。

薛建雄表示，尽管其实质是降价，但“新南路壹号”的上述做法，不失为一种很好的促销方式。

上海业内称没有避税办法

虽然，薛建雄等分析师均认为，送房产税是开发商的一个很好的促销手段。但他们也表示，除这种变相降价方式外，开发商目前的确没有很好的应对房产税的方法。

“未来新开发的产品，或许可以采用送面积等办法促销。但目前销售的这批房源，能避免房产税政策冲击的方法眼前就只剩降价了。”薛建雄认为，此前保利等使用的“买房送面积”策略可能在今年下半年变得更为流行，有更多的楼盘会通过送面积的办法规避房产税。

同策房地产咨询机构分析师姚伯均说，在上一周，他们曾讨论过有关应对房产税的办法，但最终未能找到更好的办法。即使是在新开工的项目中更多“偷面积”，规划、设计更多不计入总面积的“灰空间”，也可能会因为上海未来的建筑设计规范变得更为严格而“流产”。

目前，开发商只能在应对重庆房产税时有些办法，比如提高精装修合同的金额，降低毛坯房的价格，以规避部分房产税的征收。但其中存在风险，这是因为重庆市场对精装修房的接受程度不高，一旦推出精装修房，楼盘未必卖得好。

除上述合法合规的房产税“避税”方法外，其他房产税避税方法，不仅非法，而且风险很大。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍表示，以假离婚避房产税为例，由于房屋分割等问题，假离婚很有可能变成真离婚，购房者可能得不偿失。

上述绿地楼盘“送房产税”的方法，虽是不错的营销手段，但也不会被开发商广为采纳。因为，目前市场是供小于求，开发商因此不会急于降价卖房。

宋会雍认为，对开发商来说，目前应对房产税的办法，只有等待市场回暖。因为，根据上海的房产税征收细则，购买首套房的家庭，无论所买房子多大，均不需要征税。在这样的情况下，无论所推出的房屋面积有多大，都会受到不同的目标客户青睐。

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