存货激增 房地产资金流遭遇摧毁式重压(图)

虽处8月，尤感其寒。

在税收政策、货币信贷政策和行政手段在内的宏观调控政策“组合拳”的作用下，2011年上半年房地产市场已然提前入冬。

虽然地产类公司都秉承现金为王的经营策略，但在今年上半年紧缩的楼市政策压力下，房地产行业一片萎靡，导致上述企业存货剧增，给现金流带来了摧毁式的重压。

截至8月28日，已经披露中报的102家房地产上市公司中，共有67家经营活动现金流量净额为负，占比达65.69%。此外，更有57家上市公司经营活动现金流量净额同比出现下滑。

存货激增

国泰君安8月地产研究报告指出，15个典型城市一手房整体平均可售面积环比持平，同比上升35%，相比2010年4月低点上升45%，库存量大大提升。

与此对应，目前15个城市的一手房平均去化时间从年初的9个月上升至17个月，环比下降2%，同比上升9%。

存货大幅度增长的现象也在房地产上市公司的半年报数据中得到体现。

截至8月28日，107家上市房企公布了中报。这107家房企2011年上半年的存货达9729.10亿元人民币，较一季度的8858.00亿元，增长了近9.83%，比去年同期的6979.00亿元，大幅增长了 39.40%。

上述9700多亿的存货并不是一笔小负担，而此前频繁拿地遗留的高存货风险逐渐浮出水面。在年初至今的三次加息相应加重了房地产公司们的融资压力，其资产负债率直线上升。

以业绩下滑程度较大的嘉凯城为例，公司的主营业务包括房屋销售、商品销售、物业管理和餐饮服务，其中房屋销售和商品销售占公司营业收入的比重最大。

2011年上半年公司实现营业收入27.7亿元，同比下降21.82%；归属于母公司净利润729万元，同比下降98.4%；基本每股收益0.004元。

公司业绩下降主要因为报告期内地产项目结算较少。半年报显示，公司房地产结算收入实现10.9亿元，同比下降60%；实现合同销售面积11.39万平方米，合同销售金额15.92亿元，同比亦有所下降。天相投顾认为，项目交付较少的原因一方面为季节性因素，一方面因为限购令的影响。

此外，前期土地投入的加大也造成公司现金流持续紧张，资金压力加大，在资产负债表一项中，公司期末货币资金为16亿元，较期初下降38.6%，主要系支付土地款增加；短期借款33亿元，较期初增加23%；长期借款53.7亿元，较期初增长43%，主要系投入项目储备及开发建设增加。

天相投顾指出，剔除预收账款后，公司速动比率同比下降0.29倍，资产负债率同比提高8.7个百分点。

此外，公司盈利能力较差，报告期内净利润率仅0.26%，同比下降12.55个百分点，其下滑原因主要由于商品销售业务盈利能力较差，同时其间费用居高不下。

而报告期公司结算毛利率更只有22.8%，同比下降15.13个百分点，主要由于商业贸易业务占比较大，而毛利相对较低由此拖累公司整体盈利能力；

在费用方面，报告期内其间费用率为14.9%，其中管理费用率达9.09%；其间费用同比增长16.6%，主要是财务费用和销售费用增加。

而在业绩和财务费用大幅度下滑的同时，公司上半年存货却高达155.28亿元，较期初大幅增长24.59亿元，增长幅度约为18.82%。对此，公司称增长原因为支付土地款及在建项目的大幅增加。

“受货币紧缩政策以及各地纷纷出台限购措施影响，房地产企业销售受到一定程度抑制，导致存货规模同比大幅攀升，随着资金链紧张程度加剧，未来去库存压力将进一步上升。”北京地区一位私募人士表示。

现金流劫难

实际上，嘉凯城并非孤独一人。

滨江集团亦因前期拿地频繁而导致未来经营压力重重。伴随着高存货消化不良和融资链断裂的双重打击，其未来的项目开发和资金回流将受到极大影响。

半年报显示，公司资产负债率从2010年末的79.9%陡然上升至80.8%；此外，由于上半年土地款支付，现金大幅减少，致使净负债率从2010年末的37.5%上升至69.5%。

对此，滨江集团表示，期末公司持有现金15.7亿元，较年初减少59.7%，主要是今年1-6月公司现金支付了较多上年度购买土地分期支付的土地出让金，缴纳上年度企业所得税以及在建项目开发投入较多所致。

而高负债和高存货的双重负担导致现金流愈发紧张，公司未来不得不放缓新增土地和新建项目的速度。

截至6月底，公司账面货币资金余额为15.69亿元，较年初下降了23.3亿元，而公司短期借款和一年内到期的非流动负债为19.6亿元，货币资金余额已经不能覆盖短期债务。

东北证券认为，公司账面高额的预收账款显示出公司未来再继续大量新开工项目的能力已有限，今后会有较多的工程款和土地款需要支付，因此，公司将不得不重视其可能面对的资金周转问题。

“上半年，公司没有新增土地储备。我们认为，公司利用预售楼款来进行扩张的方式已经发展到极限，下一步减少新增土地储备规模可以有效增加公司抵抗行业风险的能力。”东北证券分析师高建表示。

事实上，在销售不利和库存堆积的两大压力下，房地产上市公司纷纷调减年度销售计划，调低公司盈利预期。

其中，广宇集团表示，由于上半年销售完成情况不佳，公司决定将全年销售计划由30亿元下调为20亿元。报告期内，公司累计签约销售合同金额6.98亿元，完成年度销售计划金额的23.27%。

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