房企资金链风险：狼还有多远？

金九踏空，楼市黯淡，利空消息不断传来。近期，黑石撤资、绿城受银监会调查传言、对冲基金狙击内房股使股价暴跌、标普再出“黑名单”等成为楼市的热门话题，无不显示出市场的恐慌情绪正在蔓延，而且国际投资者似乎比国内更加悲观。

本周，全球最大的私募股权公司黑石集团首次从中国楼市撤资，将上海一家经营良好的购物中心出售给香港富豪郑裕彤，此举被视为国际热钱撤出中国房地产市场的信号。

9月27日，自调控以来一直给中国房地产行业“负面”展望的国际评级机构标准普尔称，如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地产商会出现流动性问题，并预计2012年房价将下跌10%。

调控6个月以来，随着销售不利和持续的银行借贷紧缩，各界对开发商资金链是否会断裂的担忧也日渐加深，但外资似乎“不太懂国情”，目前国内各专家、开发商或研究机构的主流观点还是“HOLD得住”：开发商资金压力加大，但尚未承受重压。

除了报表数据外，市场似乎还弥漫着一种心理：经历了上一轮调控中政府救市、房地产市场V型反弹后，无论开发商还是购房者对中国楼市的信心都大为强化。

2008年初判断楼市会“百日剧变”的潘石屹近期被问到“剧变会否重演”时说，“开发商穿着棉衣，地方政府穿着单衣”，依赖出口的中小企业、负债累累的地方政府都比开发商更困难；而SOHO夫妻档的张欣对外媒透露，她判断调控政策将在未来6个月内结束。

如果未来银根放松，那么开发商的资金风险仍然是一个不动真格的“狼来了”的故事，正如中信证券近期的一份报告所言“货币宽松，房地产行业显然将迎接牛市，不需要考虑资金问题。”

如果不呢？中信证券上述报告进行了此项研究，得出的结论是：在最坏的情景下，全行业四季度现金流出占货币存量近30%，上市房企中仅有18家现金流能为正，万科、保利等龙头都有现金流风险，而如果不依靠信托或其他渠道形成净新增现金，整个行业只能维持很短的时间，单个资金不好的公司几乎马上要不能支持。

当然，“最坏情景”只有极小的概率，比如当年的顺驰；但当前之际，调控政策“收或松”、开发商“抗或降”，或许都将成为中国房地产市场的新转折点。

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