楼市寒冬，大佬们在做什么？

2011-12-20 13:04 作者:吴晓波

维持在相对低位的房产销售和不会放松的地产调控政策预期，令越来越多的开发商开始承认楼市已经进入寒冬。那么，这又会对业界知名的地产大佬们产生什么影响呢？

大开发商依然滋润，如王石两耳不闻窗外事地继续欧美游学，并表示对调控“举双手赞成”；恒大许家印则在完成年度计划后，继续重金投入恒大足球俱乐部以及影视产业。而中小开发商们日子不再好过，他们或像任志强一样对调控十分不满，继续与政府官员或媒体pk；或像星河湾一样降价抛售豪宅。

许家印：建足球场＋拍电影

在中超冲冠成功后，恒大地产的主席许家印这一个多月没有出现在媒体面前。不过消息人士透露他并没有闲着。临近年底，广州业界传闻今年以6亿元缔造了中国足球史上首名升班马就夺冠的记录的许家印，又打算在广州市区建造一个能容纳10万人左右的专业足球场，看中的位置就是现在广州市CBD珠江新城内原跑马场所在地。据称，这一提议也得到了另一家地产商富力总裁张力的支持（富力旗下拥有广州富力足球俱乐部，目前富力俱乐部已冲超成功）。业内消息传闻这个足球场的地价很可能超过50亿元。

此外，有betway体育手机网 小道消息称恒大足球目前betway体育手机网 的引援目标为荷甲特温特队高效中锋扬科，其开价为转会费1,000万欧元。不过这一消息并未获得恒大方面的证实。此外有消息人士透露，2003年许家印曾经在广东茂名建立的恒大钢铁集团，已经在2008年向赴美上市的天津大邱庄通用钢铁转让股权；他已从多元化的实业投资，转向以地产主业为现金奶牛，反哺包括足球、影视在内的文化产业的策略。

目前许家印亲定投拍的电影《粉红女郎》已经开始全国海选。而恒大经纪公司自去年下半年已开始招揽艺人。在中央戏剧学院和北京电影学院的就业中心网站上，可以看到恒大面向艺术类高校大一至大四表演和音乐类人才的招聘信息。该信息显示，恒大为每一位新招入的艺人首年度投资费用就达到1,000万，第二年投资更是达到3,000万。

恒大在其他产业一掷千金的底气，来自今年销售目标已经提前完成。数据显示，恒大地产今年前三季度的销售额和销售面积分别为694亿元和1,047万平方米，已超过去年全年。12月13日，恒大地产副主席、执行董事夏海钧透露，截至11月底，恒大地产累计实现合约销售额791.1亿元，完成全年合约销售目标的113.0%；累计合约销售额同比增长65.8%；累计合约销售面积1,202.1万平方米，较去年同期增长58.9%；累计合约销售均价每平方米6,581元，较去年同期增长4.3%。

对于房地产市场对恒大业绩的影响，许家印先前曾回应“影响有限”。他说，恒大以中端市场为主，销售对象是刚性需求用户，而高端市场只占我们所有产品的15%。

虽然恒大11月合约销售由10月的86.1亿元跌至12.4亿元，但是这对于提前降价已回笼大量现金的恒大来说，暂时未感到太大的触动。夏海钧表示是由于已完成全年合约销售目标，因此年末调整销售价格，以确保明年取得稳定增长。

王石：悠闲游学读书

而从今年年初开始赴美游学的万科董事长王石，面对调控更是姿态从容，似乎真的是“两耳不闻窗外事”了。他微博所发的内容基本上是在美国留学期间的所见所闻，极少提到国内房价的任何字眼。不过上月他在其微博中表示，对政府针对房地产进行的宏观调控表示“举双手赞成”。他称：“房地产价格上升，我是忧心忡忡。虽然我是利益相关者，但是一旦泡沫破裂，大房地产商是首当其冲。”“现阶段楼市调控成效初现，如此局面能连续控制三年，中国房地产将软着陆。”

王石淡定的背后，只因万科今年的成绩单在全国开发商来说非常优异。前11个月万科累计实现销售面积1,015.3万平方米，销售金额1,157亿元，同比分别上升22.5%和15.9%。至此，万科销售面积首次超越1,000万平方米，而销售额超过2010年全年。去年4月宏观调控之前，万科在全国房地产市场所占的份额为3.9%，而截至调控后的11月，万科的市场份额已经迅速提高到5.7%。

黄文仔：八折卖楼

但是中型开发商日子不太好过。今年3月“两会”期间曾经说过“我们身上流着都是道德血液”的政协委员黄文仔，显示出了对政策导向相当顺从的姿态。12月16日他终于让旗下的星河湾低下了价格高昂的头。该日星河湾地产宣布，浦东、上海星河湾将以8-85折或以更大的优惠进行降价。同时，对浦东星河湾二期已购业主和上海星河湾一期已购业主共约400人，给予总金额6亿元的差价补偿。不过有未经证实的传闻称，为了加快回款，差价补偿的条件是老业主必须在明年1月31日前，完成按揭办理手续；一次性付清和分期付款的，也必须满足相关的约定。

以打造“房地产的劳斯莱斯”为己任的星河湾董事长黄文仔对此表示，主动下调价格是为了响应中央号召，让房价回归理性，而对老业主进行补差价，是为了回馈老业主。

地产业内消息称，一直在全国深受追捧的星河湾豪宅，今年却在民间借贷危机重灾区鄂尔多斯遭到冷遇，有代理机构称鄂尔多斯星河湾9月17日认购至今，实现认购金额不足20亿，1,900余套房源仅消化不到十分之一。这种开盘成绩，与很多房企相比要优秀得多，但离星河湾老板黄文仔的预期，却相距甚远。最后它于认购期推出最低约8折的优惠措施，单价可低至15,000元/平方米。这是它在实施全国化战略以后从未有过的让步。

任志强：继续pk

而一直被冠以“任大炮”之名的华远地产董事长任志强，近期则继续与媒体以及政府官员激烈pk。12月14日，任志强与住建部政策研究中心副主任王珏林在“财经年会2012”分论坛上演了一场激烈的PK大战。王珏林称，房地产市场是政府培育起来的，“任志强们”的发展也是政府给的，“任志强就是敢说，但基本都是乱说。吃了肉还骂娘，挣了钱还不满意。”任志强反驳道，房地产市场本来就是开发商的，政府当然要培育。随后数天任志强在微博称，“天授君权论”导致政府把自己当成君主，官员自认代表神的旨意，不允许民众对神权给以监督和批评。

而早在11月15日，在上海发布新书《任志强的地产人生》的同时，他仍强烈反驳“开发商不行了”的观点：现在只是“个别开发商不行”，“按投资和到位资金比例看，2008年是1∶3.8，现在是1∶4.2”。他表示，开发商并不差钱，“手里还有17000亿元现金”。

当然，房地产的寒冬乃至与各界的激烈pk，都无碍任志强的出书计划。据称，任志强下一本书的内容也有了着落：一本以家庭和生活为主题的自传。

潘石屹：发行“潘币”，身陷欠薪门

与任志强在微博中互动频繁的SOHO中国董事长潘石屹，最近除了因“潘币”再次吸引大众眼球外，还身陷SOHO欠薪门疑云。不过这并没有阻挡他抄底商业地产的步伐，媒体报道12月初，有顾问机构称证大集团与SOHO中国在北京签订了上海外滩地王股权转让协议，证大房产和磐石以38亿元的总价，分别将35%和5%的股权，转让给SOHO中国。

上个月，潘石屹在苹果创始人乔布斯去世后曾发布了一条微博调侃到，“苹果应大量生产1000元以下一部的iPhone手机和iPad，让更多人用上苹果。”网友很快对这条微博进行反调侃，“请潘总推出1000元/平方米的房子吧。”随后，有网友自发以“潘”为房价计量单位创造出一种“潘币”——“一潘”相当于每平方米1000元。

随后潘石屹在微博上发了一张“潘币”的图片——看起来酷似100元，正面印着自己的头像，背面则是巴哈伊教的一段教义。在这条微博中，潘石屹还调侃，希望中国央行不介意“潘币”。

但几天前还在轻松调侃住宅房价，并诚恳劝诫消费者现在房价还是太高，大家别急着买房的潘石屹没想到，曾靠强悍销售团队扬威于商业地产市场的SOHO中国会身陷“欠薪门”疑云。其前上海分公司销售总监胡大维12月13日晚间发布微博称，“SOHO中国上海公司拖扣员工血汗几百余万不发，员工代表们向上海公司抗议。”并称上海公司负责人一手遮天，公司政策朝令夕改，导致员工怨声载道，销售团队内部也因其不公平的管理而矛盾白热化。

SOHO中国则于12月15日通过官方微博发布声明，回击胡大维的指责。SOHO中国称：“销售总监胡大维销售时欺骗公司、欺骗客户。诚实一直是我们坚持的基本原则。欺骗客户、欺骗公司的行为一定要受到法律的制裁。SOHO中国从不拖欠员工薪酬。胡大维已被除名，公司已对其欺诈行为进行法律诉讼。”

不久，潘石屹也转发了SOHO中国的上述微博，并评论到：“我正在以色列海法朝圣，看到同事们从中国发来的资料。让我更加坚信：诚实是人类一切美德的基础。”

不过随后胡大维在微博中回应称，“SOHO中国上海公司负责人闫伟昨天（14日）中午主动与我提出协商，并做了录音，说会尽快给出一个回复。可至今我未收到任何来自公司的回复，反而从公司的官方微博上了解到说我销售时欺骗公司、欺骗客户。对此，我会给出一个真相”。并表示要维护所有SOHO中国上海公司员工的权益。

对于销售团队向公司开炮的情况，业内认为可能与潘石屹一年多来调整SOHO中国的销售模式有关。据胡大维称，SOHO中国上海分公司有2/3的员工是零底薪，只有少数员工与第三方的劳务公司签订合同，才能获得底薪以及缴纳社保。

从SOHO中国今年上半年中期业绩报告和去年全年业绩报告中，所能找到的关于销售员工收入的介绍，仅有“销售员工的薪酬主要由与销售表现挂钩的佣金组成”。值得注意的是，SOHO中国2011年半年报中对员工薪酬水平等资料几乎只字未提。而其他在港上市的内地同行，如龙湖地产、世茂房地产、盛高置地等，对员工的薪酬都有明确的记载。

在betway体育手机网 的万科内部会议中，万科董秘谭华杰曾经透露，万科采用全国14城市的网签数据作为研究对象。发现“这些城市今年1—11月份住宅销售面积81,110平方米，住宅销售额9,305亿，同比都在下降。9—11月三个月住宅销售面积同比下降42%、49%、47%。下降幅度超过2008年同期。”“而截至11月末，14城市存货规模突破1亿平方米，库存消化接近15个月。接近2008年12月底的历史最低水平。”

因此他判断没有一家开发商有反周期操作能力，“所有的融资渠道都被掐死。”小开发商只要进入过冬模式，不会有生存危机，反而是一些风格激进的中型开发商也有危险，“会遇到大问题”。

(文章仅代表作者个人立场和观点)