中国楼市难“松绑”

今年10月，广东佛山市发布的一项被解读为“放松”房地产限购令的通知被连夜叫停。11月，四川成都变相松动楼市限购的措施也在一周后被叫停。这显示，当前房地产调控的高压态势仍将延续。笔者认为，考虑到房地产市场过热对经济健康运行的诸多负面效应，在房地产“软着陆”前，调控的高压态势基调难改。

高房价推高经济发展成本

中国房价持续多年的上涨，使房地产成为一个暴利行业（主要房地产上市公司的毛利率都高达40%甚至50%以上），吸引了大量社会资源向房地产业集中，同时也吸引社会大量游资介入房地产投机性炒作，使大量房屋沦为炒作标的。

中国房地产商普遍存在屯地、捂房行为。统计数据显示，1999－2010年，地产商累计购地38.19亿平方米，累计完成土地开发面积23.57亿平方米,由此形成的尚未完成开发的土地面积高达14.62亿平米，以2010年全国完成土地开发面积2.13亿平米计算，房地产商囤积的土地足够其开发6.86年(不包括1999年以前房产商囤积的土地)！

从历年商品房竣工面积与商品房施工面积的比例也可看出，最近十年来房地产商屯地、捂房的倾向不断强化。1999年商品房施工面积5.51亿平米，当年商品房竣工面积1.98亿平米，竣工面积占施工面积的比例为35.93%。在2003年以前房地产市场价格相对平稳时期，这一比例保持在35%以上。而自2003年始，随着房地产市场的逐步升温，房地产竣工面积与施工面积之比呈持续下滑趋势，2010年这一比例仅为19.41%，显著低于2003年以前的水平，这表明，大量的商品房开工建设后迟迟不办理竣工结算手续，房产商屯地、捂房的热情不断高涨。

在开发商屯地、捂房的同时，大量投机性资金进入房地产市场，由此形成的大量房屋空置面积，迄今尚无公开的统计数据。

事实上，统计这一数据并不难：生活在现代都市，任何人都离不开水和电，三个月以上无水电费发生的房屋基本上可判定为空置房。从居民的水、电账单来看，这些数据早已纳入计算机数据库，要进行这样的数据统计，一周足矣。

笔者个人认为，相关统计部门应该已经掌握了这些数据，之所以迟迟没有公开，很可能因为这些数据相当惊人，担心由此引发整个房地产市场的恐慌情绪，而使整个房市出现不可控的雪崩式下跌，导致系统性风险。

房地产商屯地、捂房，投机客炒房，使大量土地抛荒，房屋闲置，形成了大量无效需求，造成巨额社会资源浪费，而无效需求本身又推动了上游原材料价格的持续上涨，推高了经济发展成本，不利于中国经济长期可持续发展。

房市膨胀将引发系统性风险

房地产泡沫过度膨胀，一旦破灭，很可能导致系统性风险，泡沫越大，风险越高。最近20年里日本、香港、美国等房地产泡沫最终破灭都给经济造成重创，这也给中国日渐膨胀的房地产市场敲响了警钟。

中国房地产市场在过去十年间不断升温，房价持续飙升，从沿海到内地，房价普遍有5-10倍的涨幅。而长达十年的房地产“牛市”使投资人以及所谓的“刚性需求者”都产生了房价只涨不跌的印象。房价的上涨吸引大批新参与者买入，买盘的涌入又进一步推升房价，由此形成一种不断自我强化的循环。如果对当前中国房地产市场不主动进行调控、引导，任其自由膨胀，房价在当前的价格水平上继续高歌猛进、翻一番甚至更高，最终必然以雪崩式杀跌收场。

近年来，每当房地产调控政策出台时，总有一些地产商惊呼，房地产调控，银行先死。其实在当前国内楼市高烧难退的情况下，针对房地产市场实施主动调控，恰恰是为了保障银行业和整个经济的平稳运行。如果不主动调控，任凭房地产市场无节制地自由膨胀，最终的崩盘必然殃及金融系统，并引发经济危机和社会动荡。

高房价影响社会稳定

1998年由国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》是启动中国房地产改革的纲领性文件，该文件第二条第6款要求：“停止住房实物分配后，房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。”

这份文件表明，在其制定者看来，4倍以上的房价收入比已属偏高。而目前中国几乎所有城市平均的住房收入比都已达到十几倍，甚至几十倍，远远超出了这一设定的标准。

目前上海普通商品房价格都在2万元以上，一套建筑面积60平米房屋的价格在120万元以上，以4倍房价收入比计算，则双职工家庭人均可支配收入（税后）应达到15万元以上。这显然超出了绝大多数工薪阶层的收入水平。这表明在经历持续多年的快速上涨之后，当前的房价已远远脱离了工薪阶层实际收入水平。

横向比较来看，2010年美国新建住房售价中间值为20.44万美元，2010年美国人均可支配收入为36051美元，以三口之家计，年均家庭可支配收入为10.82万美元，以此计算，其房价收入比仅为1.89倍。而美国每套住房的建筑面积中间值是303平方米。相形之下，中国的房价收入比已远高于次贷危机下的美国。

高房价阻碍经济结构转型

土地财政支撑地方政府盲目投资，不仅造成大量社会资源浪费，也使中国过度依赖投资拉动的经济增长方式难以改变。

2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元，完成预算的213.2%、较2009年的14239亿元同比增长104.4%!房地产市场的膨胀也拉动了与其相关的税费收入（土地增值税、营业税、契税、城建税、房产税等）的大幅上升。

中国地方政府并不缺钱，而是乱花钱。诚如证监会新任主席郭树清所言：“全国城市规划和建设随意性很大，相当一大部分GDP靠拆迁。我发明了一个新词，叫‘拆毁性建设’。这种马路反复修，房屋不断拆迁等创造的增加值，都要计入建筑业，计入GDP，但实际财富和国民福利并没有增加。”

地方政府对土地财政的热衷，通常被认为是分税制造成地方政府税源不足所致，但财政部发布的数据并不支持这一观点：

2010年中国财政收入83080.32亿元，其中，中央财政收入42470.52亿，地方本级收入40609.8亿元，加上中央对地方税收返还和转移支付收入32349.63亿元，地方财政收入总量72959.43亿元，地方财政收入总量占全国财政收入总额的87.8%。

由此可见，地方政府可支配的财政收入占总的财政收入比重很高。地方政府热衷于土地财政，更多地是由于其对所谓的“政绩工程”的追求，以及腐败官员自身的利益诉求。毫无节制地乱花钱，再多的钱也不足以供其挥霍。房地产市场降温，可有效遏制地方政府盲目投资的热情。

另一方面，高房价严重削弱了城市中产阶层的消费能力，私人消费占GDP的比重持续下滑。高达十几倍乃至几十倍的房价收入比不仅意味着，普通工薪阶层需要将一家几代人的积蓄用于支付购房首付款，而且还意味着，在其后的若干年里需要将大部分工资收入用于偿付购房贷款，这必然会严重削弱其消费能力。过去十年间，中国私人消费占GDP比例持续下滑,由2000年的46.44%下降至2010年的33.8%，同期美国私人消费占GDP比例长期稳定在70%左右。

随着2008年美国次贷危机的爆发以及当前欧洲主权债务危机的不断演化，全球经济失衡的矛盾突显，中国经济长期以来过度依赖投资和出口拉动的增长模式已难以为继，经济结构转型迫在眉睫，推动以消费为主的内需增长是未来经济发展的长期方向。而过热的房地产市场已经严重阻碍了中国经济结构转型，不利于中国经济长期可持续发展。

房地产调控，银行是否会先死？

近期，在房地产市场寒意渐浓之际，一些地产商老调重弹：房地产继续调控，银行业将先死。其意图也很明显——通过隔空喊话，逼迫调控减压，甚至出现类似于2008年末的调控政策大逆转，但这一次，房产商恐难以重温旧梦。

面对地产商的“叫板”，银监会前主席刘明康很淡定地表示，房价下跌40%、甚至50%，银行业没有问题。事实上，银行业最近两年进行了多轮压力测试，以应对房价大跌的冲击。然而，当楼市的寒冬真的来临时，银行业能否经受住寒流的侵袭？

笔者个人认为，房地产价格下跌50%对银行业的影响，主要取决于下跌的方式：

理想的方式是，未来三、四年内房价温和下跌，年下跌幅度10%-20%，三、四年内房价总体下跌30%-50%，另一方面，中国经济平稳运行，由投资拉动为主转向以私人消费为主，居民收入保持年均10%的增长，三、四年后，房价与居民收入水平自然对接，从而实现房地产市场的“软着陆”。在这种情形下，房价的下跌对银行业的冲击将较为有限。

过去十年是中国房地产业暴利的十年，房地产商都积累了大量的财富，成为中国最富裕的群体之一。因此，对于负债率正常的房地产商而言，其面临的主要问题是流动性问题，而不是偿付能力问题。如果房地产价格有序、渐进式地下跌，在这一过程中，面对偿债压力，房地产商有相对充裕的时间变现房地产，偿付到期债务。或者出售房产，或者转让项目，或者股权重组，房地产商可从容应对，不会产生大量的呆坏账。只有那些顽固地捂房、囤地且负债率较高的房地产商，以及陷入高利贷陷阱的房地产商，才可能出现破产、倒闭。

对于以房地产为抵押物的贷款而言，当企业生产经营活动正常时，房产价格下跌并不影响其偿债能力；在企业经营状况恶化时，对以房地产为抵押物的短期贷款而言，抵押贷款金额一般不超过抵押物评估值的70%，在房价一年内下跌10%-20%的情形下，也不会形成大量坏账，对以房产抵押的一年以上的中长期贷款，房价下跌后，银行一般会要求企业追加提供抵押物品。

最坏的情形是，房地产市场雪崩，在三、四个月内急跌50%以上。在这种情形下，房地产商没有足够的时机变现资产，短期内流动性不足引发大量房地产企业不能清偿到期债务，并进而引发市场恐慌性抛售，形成恶性循环，由此产生系统性风险。

由于本轮房地产市场的降温是在政策面主动调控、引导下进行的，未来房价下跌的过程总体上是可控的，房地产市场雪崩式下跌的情形出现的可能性较小。房地产价格在未来3-5年内总体下跌30%-50%，并不会引发银行业的危机。

综合上述分析，抑制投机性需求，淡化房地产投资品属性，满足居民正常的居住需求，依然是未来中国房地产调控的政策目标。考虑到中国当前高房价脱离居民实际收入水平的现状，以及房地产市场过热对经济健康运行的负面效应，未来相当长时期内，房地产调控的高压态势难以从根本上改变。

(文章仅代表作者个人立场和观点)