美国房产泡沫崩溃对中国的启示

中国政府出台的房产调控政策至今已两年,近期出现了量价齐跌的趋势,不少人认为房价的拐点来临了,而有些人则疑惑,房地产作为过去中国经济的支柱产业,它未来的发展空间还有多大？在阶段性的调控之后,如果泡沫被挤掉了,中国未来应该走怎样的发展道路？

其实说起中国房地产业,严格说来是近20年的事,不可否认美国的消费模式对中国的房产经济产生了巨大的影响。在20世纪90年代初商品房刚刚兴起时,杭州一套70平方米的公寓的售价,大约仅为12万元,但房子竟然滞销。不难想象,中国老百姓长期以来秉承传统观念,赚到的钱起码存起来大半,并将寅吃卯粮视为败家子的表现。即便当时房价不算高,可是借钱置房产毕竟也不够光彩。

于是,在中国开始盛传一个诱人的故事:某一天,一位美国老太太和一位中国老太太在天堂相遇了,她们互相询问起对付在人间的生活状况,美国老太太自诩以借贷的方式住着大房子,开着豪华汽车,在人间潇洒地走了一回。中国老太太听了之后,后悔自己一辈子节衣缩食,临死前才刚刚存够买房的钱,还没享受一天就进了天堂,简直太冤了。

“美国老太”的消费方式,令中国民众羡慕不已。几千年来,中国百姓节俭过日子,日常生活就围绕一个字——省,他们从不花不属于自己的钱。现在“美国老太”的榜样就在眼前,中国人开始怀疑:一样的人生,不一样的生活,如果可以选择,为什么不呢？人们不禁开始向往“美国老太”所得到的享受。“用明天的钱圆今天的梦”这一诱人的口号,在恰当的时候被人堂而皇之地高喊出来,非常迎合民众的口味,也完全颠覆了中国人“量入为出”的古老传统。

这下可好,借贷消费的笼头一放,便一发不可收拾。回头再看杭州的房价,一套70平方米的公寓的售价,按当时普通民众的收入来计算,相当于普通家庭3年的收入。也就是说,一般家庭如果省吃俭用五六年的话,不必借钱就能买得起。但“美国老太”的消费方式一经炒热,人们连五六年都不愿等了,大家从谨慎观望到盲目跟风,一哄而上。有求就有应,房地产市场被炒火了,逐渐变成中国经济的支柱产业。

但事实上,房地产本不该成为一个国家经济的支柱产业,任何过度仰赖房产发展的国家,不可避免地都将陷入经济衰退,严重的还将导致经济萧条,甚至引发全球经济危机。以美国为例:

自置居所,是70年代后期在美国政府的推动下兴起的,具体通过政府资助的实体:房地美、房利美和联邦住房贷款银行基金所涉及的抵押贷款政策,其担保资产达6.5万亿美元,直接或间接地鼓励民众达到购房自住的目的。美国政府还通过税收——允许屋主的按揭利息抵消所得税的政策,使房屋市场得到进一步的推动。而“社区再投资法”(The Community Reinvestment Act of 1977)更鼓励低收入家庭自置房屋。不过美国房地产市场的泡沫,是从90年代中期开始酝酿的。

适逢克林顿政府上台执政。或许是因为克林顿本身出身于平民阶层,特别体谅底层百姓,又或许是因为民主党的纲领就是顾及弱势群体,抑或是出于选票方面的考量。总之,克林顿政府积极推动监管机构行动起来,促使贷款机构把过去不够资格申请房贷的低收入族裔,如非洲裔和西班牙裔,优先列入贷款对象的范围。由于自置居所一直由政府推动并通过鼓励借贷的政策,引发有关“政府政策导致了次贷危机”的辩论。

事实也确实如此。美国的房产泡沫也是经济泡沫,影响了美国一半以上的住房市场,以至美国财政部长于2007年10月感叹地产泡沫是“我们经济的最大、最显著的风险”。美国房产泡沫的崩溃,不仅直接影响了业主的房产估值,而且还影响了国家的抵押贷款市场、房屋建筑商、房地产商、家居供应零售网点、华尔街街大型对冲基金、机构投资者持有的基金、以及外资银行,引发了2008年金融危机,导致全美经济衰退和全球经济危机。

仅在2008年,为拯救美国房产泡沫,美国政府拨出超过900亿美元的专项贷款,至今向房利美和房地美这两个政府资助企业的无限财政支持超过400亿美元。

美国的“住房拥有率”为67.4%:值得注意是用“住房拥有率”这个词汇,可能会产生误导作用。据美国人口普查局的定义,“住房拥有率”指的是业主占用房屋的百分比,而并不是指有多少百分比的成年人拥有住房。如果以这个比率来计算“住房拥有率”的话,当然就要低于67.4%了。这里主要有2个原因:第一,许多拥有房屋的业主的家庭包含成年的亲属(多数为业主的后代);第二,许多业主的家是多居室的可供出租的房间,居住了一个以上的成年人,而这些人也并不拥有房产。

火爆的房屋市场,使得推土机无法停顿地向地下挖掘,一幢幢房屋平地而起。结果呢,美国出现了十大空城:堪萨斯、休士顿、底特律、俄亥俄州的代顿、路易斯安那州的巴吞鲁日等城市,新屋空置率接近4%,租房空置率平均为13.86%。

美国是中国的一面镜子。反观中国,据中国国家统计局公布的数据显示,截至2008年10月,也就是全球金融危机爆发之时,全国空置商品房的面积达1.33亿平方米,再加上2008年第四季度的竣工量,空置房面积逼近2亿平方米。

如果中国继续把房地产当作中国的支柱产业,美国的今天就是中国的明天。因此中国在挤掉房产泡沫之后的发展方向和当务之急,是鼓励创新,鼓励发明创造,创建自己的公司品牌,再也不能指望代工和加工的低端企业,也不能仰人鼻息看别人的脸色过日子。只有做好了实体,国家才能真正强大,百姓才能真正富有。

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