美國房產泡沫崩潰對中國的啟示

中國政府出臺的房產調控政策至今已兩年,近期出現了量價齊跌的趨勢,不少人認為房價的拐點來臨了,而有些人則疑惑,房地產作為過去中國經濟的支柱產業,它未來的發展空間還有多大？在階段性的調控之後,如果泡沫被擠掉了,中國未來應該走怎樣的發展道路？

其實說起中國房地產業,嚴格說來是近20年的事,不可否認美國的消費模式對中國的房產經濟產生了巨大的影響。在20世紀90年代初商品房剛剛興起時,杭州一套70平方米的公寓的售價,大約僅為12萬元,但房子竟然滯銷。不難想像,中國老百姓長期以來秉承傳統觀念,賺到的錢起碼存起來大半,並將寅吃卯糧視為敗家子的表現。即便當時房價不算高,可是借錢置房產畢竟也不夠光彩。

於是,在中國開始盛傳一個誘人的故事:某一天,一位美國老太太和一位中國老太太在天堂相遇了,她們互相詢問起對付在人間的生活狀況,美國老太太自詡以借貸的方式住著大房子,開著豪華汽車,在人間瀟灑地走了一回。中國老太太聽了之後,後悔自己一輩子節衣縮食,臨死前才剛剛存夠買房的錢,還沒享受一天就進了天堂,簡直太冤了。

「美國老太」的消費方式,令中國民眾羨慕不已。幾千年來,中國百姓節儉過日子,日常生活就圍繞一個字——省,他們從不花不屬於自己的錢。現在「美國老太」的榜樣就在眼前,中國人開始懷疑:一樣的人生,不一樣的生活,如果可以選擇,為什麼不呢？人們不禁開始嚮往「美國老太」所得到的享受。「用明天的錢圓今天的夢」這一誘人的口號,在恰當的時候被人堂而皇之地高喊出來,非常迎合民眾的口味,也完全顛覆了中國人「量入為出」的古老傳統。

這下可好,借貸消費的籠頭一放,便一發不可收拾。回頭再看杭州的房價,一套70平方米的公寓的售價,按當時普通民眾的收入來計算,相當於普通家庭3年的收入。也就是說,一般家庭如果省吃儉用五六年的話,不必借錢就能買得起。但「美國老太」的消費方式一經炒熱,人們連五六年都不願等了,大家從謹慎觀望到盲目跟風,一哄而上。有求就有應,房地產市場被炒火了,逐漸變成中國經濟的支柱產業。

但事實上,房地產本不該成為一個國家經濟的支柱產業,任何過度仰賴房產發展的國家,不可避免地都將陷入經濟衰退,嚴重的還將導致經濟蕭條,甚至引發全球經濟危機。以美國為例:

自置居所,是70年代後期在美國政府的推動下興起的,具體通過政府資助的實體:房地美、房利美和聯邦住房貸款銀行基金所涉及的抵押貸款政策,其擔保資產達6.5萬億美元,直接或間接地鼓勵民眾達到購房自住的目的。美國政府還通過稅收——允許屋主的按揭利息抵消所得稅的政策,使房屋市場得到進一步的推動。而「社區再投資法」(The Community Reinvestment Act of 1977)更鼓勵低收入家庭自置房屋。不過美國房地產市場的泡沫,是從90年代中期開始醞釀的。

適逢克林頓政府上臺執政。或許是因為克林頓本身出身於平民階層,特別體諒底層百姓,又或許是因為民主黨的綱領就是顧及弱勢群體,抑或是出於選票方面的考量。總之,克林頓政府積極推動監管機構行動起來,促使貸款機構把過去不夠資格申請房貸的低收入族裔,如非洲裔和西班牙裔,優先列入貸款對象的範圍。由於自置居所一直由政府推動並通過鼓勵借貸的政策,引發有關「政府政策導致了次貸危機」的辯論。

事實也確實如此。美國的房產泡沫也是經濟泡沫,影響了美國一半以上的住房市場,以至美國財政部長於2007年10月感嘆地產泡沫是「我們經濟的最大、最顯著的風險」。美國房產泡沫的崩潰,不僅直接影響了業主的房產估值,而且還影響了國家的抵押貸款市場、房屋建築商、房地產商、家居供應零售網點、華爾街街大型對沖基金、機構投資者持有的基金、以及外資銀行,引發了2008年金融危機,導致全美經濟衰退和全球經濟危機。

僅在2008年,為拯救美國房產泡沫,美國政府撥出超過900億美元的專項貸款,至今向房利美和房地美這兩個政府資助企業的無限財政支持超過400億美元。

美國的「住房擁有率」為67.4%:值得注意是用「住房擁有率」這個詞彙,可能會產生誤導作用。據美國人口普查局的定義,「住房擁有率」指的是業主佔用房屋的百分比,而並不是指有多少百分比的成年人擁有住房。如果以這個比率來計算「住房擁有率」的話,當然就要低於67.4%了。這裡主要有2個原因:第一,許多擁有房屋的業主的家庭包含成年的親屬(多數為業主的後代);第二,許多業主的家是多居室的可供出租的房間,居住了一個以上的成年人,而這些人也並不擁有房產。

火爆的房屋市場,使得推土機無法停頓地向地下挖掘,一幢幢房屋平地而起。結果呢,美國出現了十大空城:堪薩斯、休士頓、底特律、俄亥俄州的代頓、路易斯安那州的巴吞魯日等城市,新屋空置率接近4%,租房空置率平均為13.86%。

美國是中國的一面鏡子。反觀中國,據中國國家統計局公布的數據顯示,截至2008年10月,也就是全球金融危機爆發之時,全國空置商品房的面積達1.33億平方米,再加上2008年第四季度的竣工量,空置房面積逼近2億平方米。

如果中國繼續把房地產當作中國的支柱產業,美國的今天就是中國的明天。因此中國在擠掉房產泡沫之後的發展方向和當務之急,是鼓勵創新,鼓勵發明創造,創建自己的公司品牌,再也不能指望代工和加工的低端企業,也不能仰人鼻息看別人的臉色過日子。只有做好了實體,國家才能真正強大,百姓才能真正富有。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)