国内住房宏调是否会戛然而止

最近，不仅住房销售开始上升，而且住房市场宏观调控政策嘎然而止舆论四起。比如，央行降息后，有媒体认为央行又在重申7折优惠按揭贷款利率，或住房贷款利率将全面下降；有媒体报道银监会对个人住房消费信贷风险权重已降低；还有媒体报道，国内一线城市千人排队购买住房的现象又出现；甚至于媒体报道，一个大四学生一天卖住房30套，日薪10万元等等。看到这些报道，国人肯定会以为国内早些时候坚决不动摇的住房市场宏观调控又嘎然而止，如2009年那样新一轮的住房炒作高潮又将开始。

而这些报道不仅没有市场、经济及及文件之逻辑，更不用说事实相符了。这两天，无论是央行还是银监会及发改委纷纷都出来辟谣，说政府放松当前的住房宏观调控是没有的事。事实上，政府部门出来辟谣是真的，只不过媒体利用了政府部门政策上的暧昧而大做文章，或借此机会来炒作而已。

比如，所谓的住房按揭贷款利率7折优惠。这是2008年10月《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知》(或2008年302号文件)所规定的。该文件规定，居民首次购买普通商品房和改善型自住房，个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍。可以注意到，尽管这政策成了所以购买者都可享受0.7倍优惠贷款利率，但当时的文件同样规定只是消费性住房才可享受其优惠的。

到了2010年国十条之后，央行与银监会出台了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》的275号文件。该文件规定，有三个方面，一是各商业银行停止发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明者停止发放贷款；二是居民购买第二套住房，其首付比例在50%及以上(2011年调整于不能低于60%)，贷款利率在1.1倍及以上；三是居民购买首套住房，其首付比例在30%及以上，贷款利率由各商业银行自行决定。

从上述两个文件所规定的内容来看，一是只有首套住房或居民消费性购买住房才可享受优惠利率；二是302号7折优惠利率，到275号文件尽管没有取消，但这仅是住房优惠贷款利率下限，即优惠贷款利率不得低于基准利率0.7倍，但并没有说所以购买首套住房者都可享受这种优惠利率，也没有说商业银行对购买首套住房一定要能7折优惠利率；三是275号文件之后，对住房投机炒作与住房消费有严格的规定并贷款条件差异化。即购买第二套及以上的住房不能够享受信贷优惠条件，并对此有严格规定，而首套住房贷款利率到底多少完全由商业银行自己决定，央行对此没有任何规定。

那么，在这样的文件逻辑下，当前购买首套住房贷款享受7折优惠有没有可能？一般来说，住房按揭贷款都是5年期以上的中长期贷款，基准利率为6.8厘。如果7折优惠，该贷款利率现在为4.76厘；如果8折优惠，该利率为5.44厘；如果8.5折优惠，该利率为5.78厘；如果9折优惠，该利率为6.12厘。而当前5年期以上的存款利率为5.1厘；如果该利率向上浮动10%，利率为5.61厘。

从以上比较就会看到，要商业银行做7折优惠贷款利率，根本就不可能，因为这样做会导致银行亏损，用银行利润来补贴贷款人，商业银行是不会干的，银行股东也不会同意。如果银行贷款利率85折优惠，这还得看5年期存款利率是不是会上浮，如果上浮，除营运管理成本后，银行同样是无利可图。而5年期存款利率上浮的概率很大，或是一种趋势，否则银行的存款就面临搬家风险。也就是说，在现有的信贷政策范围内及在现有信贷市场的条件下，商业银行根本就没有做7折优惠贷款利率动力，把贷款利率做到85折已经是它的极限了，否则商业银行没有动力来增加这种住房按揭贷款。

那么，市场为何在央行没有辟谣之前，会对住房按揭贷款7折优惠利率会如此渲染。因为，无论是房地产开发商还是地方政府，无论是一般投机炒作者还是银行持有许多住房的人(上一轮住房投机炒作银行工作是主力)，都希望利用中央政府稳增长的政策，利用最近央行降息是，来重新调整当前国内住房市场之预期。只要住房市场的预期一转变，那么新一轮的住房投机炒作又可能开始。这些人也会借房价上涨尽早把其手中套牢的住房脱手。比如央行文件为何会如此快流入市场，媒体炒作个人住房贷款利率7折优惠如此快，都是与上述原因有关。

而住房市场预期一改变，住房消费者怕出现2009年的情况那样的情况会提前进入住房市场，因为他们担心住房价格再次上涨而错过购买住房机会；对于住房投机炒作者来说，面对各种优惠政策诱惑，更是闻到了政府住房宏观调控政策松动气息，新一轮的住房投机炒作者又可能开始涌入市场。而房地产开发商就会借此机会不断推高房价，地方政府也会借此机会以更高的价格出售更多的土地等。如果这种情况出现，那么调整了两年多的住房市场的宏观调控就可能嘎然而止。

可以说，当前国内住房市场宏观调控将面临巨大的不确定，其根源就是中央政府住房政策实质上的暧昧性，仍然希望住房市场成为GPD增长的工具，不能够真正去除住房市场赚钱功能，而可让住房投机炒作者群魔乱舞。在这种情况下，国内任何宏观经济政策变化都可以住房市场既得利益集团炒作其政策引诱。最近，国内住房市场发生的一些谣言及虚假迹象都表明了这一点。愿意中央政府能够对明察秋毫，坚决把当前房地产泡沫挤出。这才是中国经济持续稳健发展最为关键的大事。否则，当前房地产市场宏观调控就有可能嘎然而止。

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