中国摩天大楼扎堆预警经济见顶(图)
国高楼建筑正在以大跃进的速度遍地绽放。
6月5日，远大可建科技有限公司与长沙市望城区人民政府签订战略协议，计划用7个月的时间，规划建设一座220层，高838米的综合大楼，预计建成后比迪拜塔还高10米，号称世界第一高楼。
此举被认为是我国高楼建设的巅峰之作。事实上，高楼建设的速度远不止于此。据不完全统计，全球在建的摩天大楼，其中87%在中国。截至目前，我国在建的摩天大楼总数已经超过200座，相当于美国拥有总量。预计未来3年，平均每5天就有一座摩天大楼封顶。
在高速的建设进度下，摩天大楼引发的高楼经济效应却值得我们探讨。
高楼“大跃进”
当业界纷纷质疑第一高楼建设进度时，远大集团于日前证实了这一消息。“长沙838米高楼项目已经在今年4月份启动，目前各方面工作正在进行中。”远大集团总裁办表示。
据悉，被命名为“天空城市”的世界第一高楼，其规划方案显示既有居住，也涵盖了酒店、医院、学校、商店等设施，是一个综合性社区概念的建筑，预计明年元旦落成，建成后将成为世界最高楼。
长期致力于高楼规划设计的中国建筑(601668,股吧)设计研究院建筑师李斌认为，目前我国的高楼建筑主要集中在一线城市，一方面是这些城市的土地资源比较紧张，另一方面是这些地区商业发展程度较高，高楼对周边区域有一定的带动作用。
以上海为例，已经建成的“上海中心”，从区位优势上看，该建筑位于上海浦东陆家嘴(600663,股吧)金融贸易区内，集国际标准的24小时甲级办公、超五星级酒店和配套设施、精品商业、观光和文化休闲娱乐、特色会议设施五大功能于一体。“上海中心”将通过聚集符合楼宇经济特点的各类产业中的领先企业，打造上海新的商务高地。
实际上，地标建筑在我国各大城市开始“光荣绽放”。
5月28日，大连万达以11亿元拿下昆明市西山区老海埂路片区两宗地块。在这幅土地上，万达将建起昆明第一高楼，建筑高度约280米。除此之外，南京建设了450米的紫峰大厦，广州东塔的高度也达到了530米，武汉绿地中心、深圳平安金融中心两座高楼的高度分别达到了606米、660米。动辄500米以上的高楼建筑已然成为司空见惯的现象。
与此同时，一份不完全统计的《摩天城市报告》数据显示，中国在建的摩天大楼总数已经超过200座（仅计算写字楼与酒店），相当于美国现有摩天大楼的总量。
据测算，5年后中国将拥有800座摩天高楼，相当于美国今天的4倍。“其中80%将建在经济不发达的内陆地区。”上述报告分析认为。
经济周期效应
“摩天楼专业户”绿地集团此前在接受媒体采访时就直言：“做地标性建筑不是我们想做的，而是政府想做。”
但是优惠的土地政策，无疑也是地产商钟情的一大原因。全国工商联房地产商会理事陈宝存曾多年从事房地产一级市场开发，他对此深有同感：“超高层拿地便宜，还能获得地方政府的多种优惠，包括土地出让金等值金额奖励性补助，建成营业之日起5至8年内所交纳的营业税、所得税等值金额奖励性补助等。”
此外，记者也了解到，目前中国的高楼主要分布一些城市新区、开发区在省、市一级开发新区，特别是一些二线城市申请国家新区计划中，都涉及到地标性建筑的内容。“一般由政府牵头，有一级土地开发资质的公司参与，然后招商。通常是政府规划好项目，找企业来签约合作，建成后给企业一定的收益。因为不能出售，在土地审批的时候会有一些住宅项目做配套，保证企业在投入商业项目时，能通过回收住宅项目资金实现收益。”中国指数研究院分析师何田告诉记者。
但政府背景的高楼也引来了不少质疑。政府热心于地标性建筑，不外乎其对本地经济的活跃，比如摩天大楼不仅能拉动相关区域商业的繁荣，同时带来的当地观光旅游经济的繁荣也同样被地方政府看重。但有外资机构研究表明，过去140年来，摩天大楼热却是经济崩溃即将来临的一个可靠的指标。纽约的克莱斯勒和帝国大厦腾空而起的建筑热，就发生在1929年的纽约股市崩盘和大萧条前夕。最近的例证，是迪拜高耸入云的办公大楼、旅店和世界最高的哈利法塔，这些巨无霸均在迪拜陷入可怕的经济危机之前不久建成。
“建筑热是信贷过剩的一个信号。”香港巴克莱资本房地产调查主任安德鲁•劳伦斯说，历史上，摩天大楼的建造具有突发性和偶然性，但是与信贷宽松、土地价格飙升和过分的乐观预期紧密相关；往往建筑完工之日，便是经济进入紧缩衰退之时。
巧合的是，今年前5个月的宏观数据似乎也有所警示。
财政部数据显示，今年1至5月全国累计财政收入同比增幅显著回落。5月份PMI为50.4%，比上月回落2.9个百分点，创5个月以来新低；生产者物价指数（PPI）同比下跌1.4%，为连续第三个月负增长，也为2009年12月以来最低点。这显示需求疲软，增长乏力，宏观经济亮起“红灯”，中国实体经济增长已经明显放缓。
对此，中国指数研究院分析师何田认为，摩天大楼建设资金巨大，一旦得不到较好的回报，就会引发资金链断裂，并且短期内出现供过于求的情况应该也是正常的，更多的还是要看当地商业发展情况，以及相配套的规划和金融发展情况。
企业风险巨大
“在房地产政策调控以后，开发商利润空间被压缩，拿地的成本增加，建设高层可以减少建安成本，而且节约土地。”中原地产市场总监张大伟坦言。中原地产数据显示，去年四季度以来标杆房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的3成以上，其中标杆房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%，而二三线城市的土地成本约占售价的30%。
事实上，通过建设高楼来减少建安成本，以抵消拿地成本的做法，一度让开发商挺过了资金链的压力，但高层建筑有一个临界点，一般容积率不超过5，此时土地成本和楼层高度建设成本比较适宜，一旦超越这个临界，随着楼层高度的增加，建安成本也会成倍增加。
“以100米高楼为例，同等条件下，100米高楼和80米高楼相比，其建安成本每平方米就增加了近20%，以此推算，随着楼层增高，建安成本每平方米会增加1/4～1/3”。李斌分析。
此外，从开发商收益方面来说，超高层，更多依靠的是租赁市场。而租赁在一线城市的倾向性成交也远高于二三线城市。
仲量联行数据显示，从租赁需求的行业来看，甲级写字楼一般有高新技术类公司、高端生产制造型企业、金融服务类公司等市场需求作为主要推动力量。“以北京为例，从区域市场看，金融街、中关村和东二环的空置率最低，均在5%以内。这也说明，写字楼所在地区商业化程度直接影响着租赁市场发展。”
对于远大的“天空城市”而言，何田分析认为，高楼建筑一般都有相配套的服务业和金融业，“目前来看，长沙还是一个工业城市，虽然也很发达，但是更多依赖投资，要么工业化厂房，要么是高层住宅，对写字楼等商业综合体可能并没有那么大的需求，短期内市场供应量会很大，导致租赁压力。”
在他看来，在二三线城市建设高层建筑，很可能造成供大于求的局面，因为对当地的企业来说，有时并不需要这么高端的写字楼。“要做商业地产，可能还是要选择北京、上海这样的超大城市，或者国家级中心城市，因为市场有承受能力，商业金融发展也比较完善。”
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