万科落子旧金山 王石读书投资两不误

蛇年春节，万科继续加码国际化战略。万科董事会主席王石在达沃斯论坛透露将陆续在中国香港、北美和其他国家投资，而春节前后不足一月，万科已然迈出两步。业内人士称，万科将开启中国房企海外投资的时代。

2月14日，万科与美国地产公司铁狮门（TISHMAN SPEYER）在旧金山举行签约仪式（当地时间13日），将共同开发旧金山富升街201地块。

这一消息由万科董事会主席王石微博上率先自爆，“飞旧金山，万科团队接机。13号，万科将签署第一个房地产投资项目。”

值得注意的是，万科布局海外的地产项目，目标客户为国内因政策限制丧失购买资格的富人。此外，2013年开春美国地产出现复苏迹象，业内人士认为万科此次投资美国房产正当其时。

万科落子旧金山开发商住项目

旧金山成为万科在国外开垦的第一块处女地。该项目包括两栋大厦（towers）和两个购物中心（plaza buildings）。

此前，万科总裁郁亮表示，公司优先考虑在海外华人集中的地区开展业务，前提是必须有当地的合作伙伴。

而旧金山与华人渊源颇深，华人人口比例占到12%左右，该市唐人街是美国最大的华人社区。

万科此次投资的海外项目富升街201地块项目，是铁狮门在旧金山开发的地块之一。

铁狮门官网显示，自1978年成立以来，该公司投资、开发和运营的项目超过353个，总物业面积逾1160万平方米，物业资产组合总值超过613亿美元，旗下标志性建筑包括纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、芝加哥富兰克林中心等。

富升街201地块项目为商住结合。据不动产新闻网站SocketSite报道，富升街201地块计划建造带地下车库的2栋大厦，分别为42层和37层，并将建造2个8层购物中心，该项目共计669个单位。

值得注意的是，据当地媒体报道，该项目错过了2012年9月3日开工的最后期限。对此，一位美国的地产咨询师表示，铁狮门未能按期开工或因资金不到位，该地块的投资成本约为2.26亿美元。他认为，该地块属于铁狮门在旧金山所剩无几的开发地块之一, 位置得天独厚。

美国格理集团首席经济学家谢逸枫则认为，万科国际化投资首站落地旧金山，并选择与美国知名商业地产公司铁狮门合作，是实施国际化战略风险最小的办法。万科牵手美头号房企铁狮门，意味着万科走向海外投资市场打响冲锋号，一旦美国房地产投资开发试水成功，国内房企必会蠢蠢欲动的杀到美国市场。

国际化策略全景浮现

万科的国际化战略愈发清晰。业内人士称万科投资北美地产项目，将开启中国房企海外投资的时代。

首先，在香港资本市场上，万科2012年7月掌控南联地产随后更名为万科置业，万科B股于2013年1月顺利通过B转H方案。在内地长期严控房企融资环境下，万科一举拥有了海外融资双平台。

此前对于收购南联地产，郁亮表示“只是万科国际化策略很小的一部分”，现在看来并无夸大之处。

其次，在国际化设计、合作伙伴、业务等方面，万科的实施方案日益明确。

在业务开展方面，万科提出了两大前提条件：华人集中以及有当地合作伙伴。郁亮曾表示，“公司将会优先考虑在海外华人集中的地区开展业务，前提是必须有当地的合作伙伴，没有合作伙伴万科是不会做的”。与之呼应的是，万科本次项目在华人聚集的旧金山地区，并与号称美国“头号房企”的铁狮门合作。

上述业内人士透露，万科实施全球视野的国际化战略，早在一年前就有预谋，由于未找到美国本土合适的合作伙伴，一直搁浅到今年2月。

在地区选择上，王石在达沃斯论坛曾表示，万科去年在香港进行并购，2013年将往北美开展并购，未来陆续在其他国家开展投资。

在签约旧金山项目三周之前，1月23日万科亦在香港拿地。万科置业与香港新世界发展联手，作价34.34亿港元投得新界区港铁西铁荃湾西站六区物业发展项目。

在客户定位方面，万科指向国内因政策限制丧失买房资格的有钱人。郁亮称，“由于限购，不少人遭遇没有买房资格的情况，像上海一些有钱人基本上丧失了买房资格了，我们考虑在境外做一些中国人的房子，卖给国内的人。”

同时，国内移民潮为万科创造了庞大的需求客户。2012年中国成为美国房地产物业的最大买家，占了整个国际销售额的11%。王石在2012年中即表示，“此轮移民潮很多都是投资房地产，在美国纽约寻找投资机会，使得未来有更成熟的业务计划。”

按照万科的设想，未来国内外的万科物业，都可以成为国内富人自住和投资的首选。

值得注意的是，一直以住宅地产为核心的万科，2013年在商业地产方面动作频繁。1月9日，万科低调成立商用地产管理部，将商业地产提升到集团战略层面。此次国外投资项目也涉及商业地产，包含两个购物中心。

北美房地产市场的持续复苏也提供了更多的信心。美国全国房地产经纪人协会1月22日发布的数据显示，2012年12月，全国所有房屋类型存量房平均价格为18.08万美元，同比增长11.5％，这是存量房价格连续十个月攀升。2012年美国存量房价格中位数是17.66万美元，也是2005年以来房价的最大年度增幅。

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