房价先行地价未动 中国投资人看好美国
【betway必威体育官网 2013年06月26日讯】近几个月，沈群每次回美国，内心就多一份焦虑。看着美国房价一天天涨起来，他认为应该做些什么，在他眼里，这是一个难得的“黄金机遇”。
时不我待，不久前，北京工美大厦的金邸会所内，沈群召集中美企业峰会的五、六名企业家，进行了一场名为美国地产投资计划的详细说明会。
美国房地产市场每8-10年都会有一次房产整体全面上扬的周期性机遇，沈群在美国生活近30年，2009年创办中美企业峰会之后开始往返于中国和美国之间，他见证了美国房市的起起落落，也经历了2008年时最严重的房地产市场崩盘。
5年多的一蹶不振，从今年1月起出现了变化，全美房市出现整体上扬，其上扬幅度的中间值为17%左右。
沈群说：“洛杉矶地区曾在过去二十年里出现过三次这样的情况，现在正在经历第三次。”
美国房市回暖表现相当明显，首先是离热点地区近的比较好的房屋在上市后，无一停留（几天内即出报价）；第二，热点地区的每个待售房屋都有多个购买者在竞争；第三，热点地区（以洛杉矶为例），绝大部分房屋的成交价均高于屋主的“卖方叫价”。比如，去年年中一栋以238万美元成交的别墅房，一年之内涨到320万以上，涨幅接近100万美金。
数据也印证了这一现象。
被投资者广为关注的标普/凯斯·席勒指数对20大城市的房地产市场监控数据显示，美国房地产市场已连续三个月出现年度同比增长。20大城市房市强力反弹：凤凰城、旧金山和拉斯维加斯的年度房价涨幅均超过20%。
betway体育手机网 统计数据显示，美国房地产市场三月份与去年同比增长近11%，为7年来最大增幅。与此同时，betway体育手机网 经济数据也显示五月份美国消费者信心也回升到5年来最高位。
沈群认为，美国房地产目前的状态是：房价已经全面上扬，但是地价还没有涨，所以现在是“捂地”的最好时间。
“现在美国的地价相当于北京2005年房地产的状态。”因此，他做出这样一个判断，即——“现在买下未涨价的地来建房子再出售，是最佳历史时机。”
美国一份betway体育手机网 的研究称，鼓励人才移民的新移民改革法案一旦通过，将为美国的房地产市场注入强心剂，预计2020年前将增加210万新房主。
与此同时，中国社科院社科文献出版社与中国建投投资研究院联合推出的《蓝皮书》称，预计今年中国房价总体将趋于稳定，并称投资中国楼市不如去美国买房地产。
来金邸会所的几名企业家显然也关注了这些讯息，并嗅到了其中的商机。
北京爱普教育集团的董事长田宇去年下半年曾与沈群共同到美国考察项目，“我们去的那次美国的房子刚刚有反弹的迹象，同去的一位朋友当时就买了一套，现在涨了100多万美金了。我想现在可能真的是拿地的好时机，所以过来听听，不过还没做最后的决定。”
按沈群的设想，这个项目初期甄选4-5名优质投资人，整合资金1500万至2000万美金用于土地的购买。
为什么选择这个资金量的项目？沈群经过研究和测算，这个资金额在美国是一个“空白点”。
在美国，一般的打工者无法捂地，因为他们买房一般都是贷款的，手里没有现金；一些私营小业主、餐馆和小杂货店的经营者，他们手里有些钱，但是通常都在1000万美金之下。所以，几个人凑1500-2000万美金形成一个公司去买地的时候，竞争对手就变了，大部分人达不到这个水平。
在美国买地是不能贷款的，所以现金为王，能贷款的公司也是凭借信誉，通常只能拿到几万或者几十万美金，资金量非常小。这就给中国企业家“预留”了一个空档，能避开很多的竞争对手。
而美国大的房地产商是盯准了大项目的，这种20-30套房子的小项目他们看不上，所以也不会形成竞争。
常年从事地产生意的管先生（化名）说：“在美国，可以选择这样的小项目做一做，太大的项目中国人很难拿到，而且美国和中国的文化也不一样，对房屋的认同感没有中国人这么高，美国总体来讲还是地广人稀的国家，并不缺地，所以区域选择也很重要。”
沈群讲述了项目的择地原则：首选空地，且土地相连或者相近，不排除推倒旧房重建；每块土地价格约为40-60万美金；土地选在优质且成熟的校区、华人社区或沿海地区，社区越成熟，投资风险越低。
他说：“将来项目大部分在华人圈中销售，峰会的会员、亲友等。中国人喜欢新房子，而美国95%都是二手房，上个月洛杉矶地区成交1万套房子，500个新房都不到。而且即使是新房，中国人对户型、庭院设计和施工也都有自己个性化的需求，买二手房再改造麻烦、造价也很高，而我们是可以为客户量身定制的，毕竟是新建的房屋。”
前来参会的居小琳女士主要是因为孩子将要到美国上学而对这个项目颇感兴趣的，“孩子要去上学，说不准还会移民，趁这个机会加入这个项目也不错，反正我自己也想在美国买房子，将来建成了就先留一套，也算自己有需求。”
沈群说自己敢启动这个项目，首先是看懂了美国房市的周期，也就是大势；其次就是关于移民，正如三大评级机构穆迪的经济师所言，“移民对未来几十年中房地产市场发展至关重要。”
智库机构“美国行动论坛”根据美国人口普查局公布的人口预测数据研究得出，一旦通过，新移民改革法案将带来210万购房者。
南加州大学最近的报告称，未来十年中，约有36%的购房需求来自移民，尽管这一数据低于过去十年39%的需求比例，但报告预计，新移民购房需求增长主要来自6个州：加州、纽约、新泽西、麻省、康州和密歇根，以加州为例，未来十年，移民购房者将增长71%。
买到地之后，房屋建设周期大约是3-5年，项目设计30套，初期建设十套，建筑周期为一年，包括设计和审批。而且房屋建筑不需要再注入资金，因为可以用买到的地到银行质押取得第一期房屋建筑的贷款。
贷款金额可为地价的60%-80%，资金直接保存至第三方银行，并由第三方银行负责检查工程质量。
“在美国，银行发放贷款规定只能用于建筑，不能挪作他用，这个钱不会过公司的账，会分23次打入建筑商的账户，银行有非常完善的机制。”沈群在推介会上介绍。
目前建筑市场价格大约是一平方英尺150-180元美金，核算成一平方米，大概是1500-1800美金，也就是8000多到1万多人民币一平方米，这是洛杉矶地区的价格，纽约会更贵，大部分还会比洛杉矶便宜点。
房屋建成后在美国华人圈里的销售价为400美元一英尺，6000英尺就是240万美金。“按我们设想的大小，50万美金的地价、90万建房，10万元的杂费，240万的市场销售价格，由于大部分房屋都是根据客户要求定制，所以最终销售价格会高于普通房价的10-30%，所以初步算资金回报率能到50%。”