中国房产暴利爆破的激点

【betway必威体育官网 2013年08月21日讯】数年前，我认为股市泡沫必须破，结果，不出一年半，中国股市泡沫爆破了，而且破的很惨，现在6年过去了，中国股市无法恢复。

股市不是商品，是一种特殊的投资和投机品。股民在一而再，再而三地没有得到足够分红回报以后，就决心放弃股市。

就算有了短暂的恢复，大家也是一种割韭菜的心理，哪怕有5%的价格差，都会立即出手，换取短期回报，小小的回报，也会‘心满意足’。

玩房地产的人的心态，大体一致。但是，房地产价格涨落的粘性比股市粘性大的多，所以，上涨的时间比股市上涨的时间要长的多，因而，泡沫的形成和爆破时间也要长得多。

许多人在经过10多年的房地产价格上涨以后，开始自行摸索规律：那就是，在中国的房子价格只能涨，不会跌。

有这种结论的人，都认为是非常聪明的，因为事实胜于雄辩。如果不是这样，那为什么国务院一连串的打压政策不生效呢？政府越调控，房价越是报复性的增长。

他们列举了下面房价上涨的理由：

（1）刚性需求旺盛，中国正处于快速的城镇化阶段，今后每年都有上千万农村人跑到城市来工作和落户；

（2）人们的收入水平不断提高，根据国际惯例，房价的提高速度与GDP和人均收入成正比，工资上涨，必然表现在房价上涨上面；

（3）中国人对房地产情有独钟，大家都认为房产是最可靠的财富以及财富的积累，就算在海外的华人，也是这个思想；

（4）在城市的男人，有房子才可以有资本找到自己心爱的老婆，没有房子，找到了老婆，也可能会跟别人跑，为了成家立业，祖宗三代的存款，都用于在城里为男孩子买一个首付；

（5）两级分化，地下经济，造就了一大批可以用现金买多套房子的富有阶层；

（6）城市发展不平衡，许多人不断涌向大城市工作，这些人买不起房子，只能靠租房子生活，为当地有钱人创造了一个非常巨大的房地产租赁市场。

除了上面的刚性理由，房价上涨还有下面的推力：

（1）政府是房价上涨的重要推手，因为地方政府40%以上的财政来自卖地收入，如果没有旺盛的房地产市场，政府的所有公共建设工程就必须停工，地方政府的债务就无从还清，另外，许多政府官员也是高房价的最大得利者；（2）大多数媒体，也是喜欢房价高涨，不仅是利益索然，更是为利益集团推波逐浪，许多还与房地产开发商有密切的利益关系；（3）有多套房子的富人，也是不愿意房价下跌，他们更是希望房价上涨。

然而，我始终坚持一个道理，事物都是有好有坏的时候，物价也不可能只涨不跌。不久前，黄金的价格上涨到了1800美元一安司，现在不也是跌倒了不到1200美元了吗？

煤炭价格，钢铁价格，一度只是上涨，现在不也是跌下来了吗？

人们说，房地产是有形资产，价格不会掉，房地产开发商更是宣传，买房子是最好的投资，总是比把钱放在银行强的。任志强大炮更是叫嚣，‘今天是房奴，明天就是富翁’。我就奇了怪了，这世界还有房奴变富翁的？

2006年到2007年，大家都说上证指数会突破一万点，甚至两万点，谁又能想到后来的股市跌的那么惨呢？

属话说，不撞南墙不回头，在房价没有大幅度，全面下跌之前，谁都不知道什么时候房价会下跌，更不知道会下跌多少？

我自己的估计也是不准确的，我只知道房价会下跌，没有考虑到房价最近两年不跌，还爆炸式的上涨。但是，我更相信，就因为房价如此疯狂的上涨，今后下跌的后果将更加惨烈。

如果说股市下跌让少数人生不如死的话，那么房地产下跌，就会让绝大多数城市的有房族，痛苦难忍，可能会引起社会骚动。

因此，政府必须采用限购来拖慢房地产泡沫爆破的时间，或者希望限购来把不理性的泡沫挤掉。然而，限购的最大副作用就是提高人们投机的预期，以为房价还会大涨特涨，许多人干脆‘离婚’再想办法多买房子。有的人就把更多的存款扎堆到房地产上面。

这样一来，限购不仅没有挤掉泡沫，反而把泡沫吹得更大，更吓人。

政府的干预，老百姓的不理性，加上对房子的特殊心理满足感，使中国房地产的泡沫形成过程更加漫长，今后爆破的时间更加难以意料。

不过，还是那句老话，有泡沫，必须破。那么，什么是泡沫爆破的激发点，就成了判断泡沫爆破时间和强度的关键。

我认为，中国房地产泡沫爆破的激发点有下面几个可能性。

首先，是宏观经济增速不以人们的意志而转移的快速下降。例如，GDP如果增长速度无法保持6%以上的发展速度，城市就业难，城市化进程放慢，大量的房子被迫空置而无法出租。

其次，是房地产出现阶段性的饱和。也就是说，供应大大高于市场的需求欲望。例如，目前许多‘鬼城’的出现，就是局部地区的阶段性饱和的表现。

第三，是政府的政策发生意想不到的变化。例如，反腐斗争来真的，公布财产也来真的，将导致许多恐慌性的抛售，会发生巨大的连带效应。

第四，是老百姓的钱都被房地产开发商掏的差不多精光的时候。到那时，就算大家还想疯狂，再也无力疯狂了的时候，房价将轰然倒下。

第五，是地方债务风险积累到了相当危险的地步。地方靠卖地再也无法承受财政负担，而必须靠房产税来养活地方财政的时候，房价也将受到致命的冲击。

第六，是中国地区发展不平衡出现断裂层。地区间房价的上升（或下降）的空间不同，当大多数城市的房价大大高于老百姓的购买承受能力时，也是泡沫爆破之日。

结束语

房价上涨的时间和幅度，大大超过所有人的预期。然而，房价上升时间越长，上升的幅度越大，房地产泡沫的爆破就会更加惨烈。现在地产泡沫还没有爆破，是中国现阶段特有的社会经济环境所造成的。

房地产泡沫粘性，包括文化，财富不均，政府干预，城市化，和老百姓过度预期，等等因素。有了这么多的因素，泡沫很难爆破。不过，一旦出现泡沫爆破的激发点，房地产的暴利时代就会成为过去式。

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