陷“鬼城”式困局 中新生态城歧路
【看中国2013年10月04日讯】坐车沿着汉北路，从塘沽往汉沽方向走，过了橘红色的彩虹桥，就正式进入中新天津生态城了。2009年7月，当经济观察报记者第一次来到这里的时候，这里还只有一座同样以橘红色为主色调的建筑——生态城综合服务中心。
作为生态城第一个开工的项目，这也是生态城首座建成使用的绿色建筑。对于规划中30平方公里面积的中新生态城而言，当时孤立的这座建筑还只是生态城理念实践的一小部分，其周边依然是一片片银灰色的盐田或滩涂。
2013年9月，生态城建设五周年，当经济观察报记者再次来到这里时，展现在眼前的已是一座被绿色笼罩的有一定规模的城市：经过5年建设，8平方公里的生态城起步区已基本建成。一排排建筑耸立于绿树之中，绿意盎然间透露出北方城市罕有的雅致与秀美。此时，中新天津生态城刚被国务院认定为中国首个“国家绿色发展示范区”。
但是，这抹绿的背后，却有着尴尬与迷惑——这座由中国与新加坡政府共建的全球首个政府间合作的生态城，如今面临着人口与产业空心化的“鬼城”式困局。
与鄂尔多斯等目前中国大多数被冠以“鬼城”或“空城”的城市一样，中新生态城8平方公里的已建成区域内只居住着4000多人，国家动漫产业园等产业园内累计注册企业1000多家，但多为微小企业，还不足以支撑整个生态城的发展。
目前的中新生态城内，房地产业一业独大。人们担心，生态城会被异化为一场打着生态旗号的房地产开发盛宴。近日，住建部副部长仇保兴在北京长辛店生态城考察时表示，要杜绝借生态城名义搞大规模房地产开发的山寨生态城，要注重产城的高度融合。
建设工人比常住人口多
在国家动漫产业园路南的是去年7月开始运营的天和新乐汇商业街。尽管这条商业街包括超市、银行、便利店、餐馆、药店、洗衣店等各种生活配套，但从街上的行人以及店内的陈设能看出，人气明显不足，有不少店家目前只“占坑”未营业。
第四届中国(天津滨海)国际生态城市论坛暨博览会上透露的数据是，中新天津生态城内已有12个住宅小区项目竣工交付，常住人口超过4000人。预计到今年年底，入住人口或达到近万人。
以中国城市的占地标准，每平方公里的建成区要容纳1万人。中新生态城8平方公里的起步区至少也应容纳8万人。仅4000多人的入住让这座绿城变成了一座空城，而且，常住人口还没有建筑工人多——在生态城参与建设者已超6000人。
交通不便是生态城最大的瓶颈之一。去年毕业于天津科技大学动画系的刘军是天津塘沽人，如今在生态城内的一家动漫企业工作。每天，刘军坐公交车从洋货市场附近的家到国家动漫产业园区，需要近一个小时的时间，单程3元的车资也是一项不小的开支。
由于远离天津的主城区，不管是从天津市区还是从滨海新区的塘沽，到中新生态城都不是一件轻松的事情。目前连接生态城与市区和滨海新区的仅有133、459、506路等6条公交车线路，规划中的9号线地铁延长线目前未有动工的迹象。
一位居住于此的网友“吉古”如此描述生态城的生活状态：出门基本靠步行，看病基本靠百度，周末基本靠沙发，假期基本靠网络。与其他新区一样，这里的居民正在忍受着城市起步期的阵痛。就在经济观察报记者来到生态城的前两天，这里才刚刚开通两条区内公交线路。
按照规划，中新天津生态城计划用10年左右的时间，在30平方公里荒地上建成一座有35万居民、绿色建筑100%的新型生态城市。5年过去了，用新加坡荣誉国务资政吴作栋的话来说，生态城已从“青少年”时期迈入“成年”阶段。
但生态城面临的还不只是生活配套的不完善。中新生态城地处汉沽和塘沽两个城区之间，汉沽和塘沽长期以来是天津市的重要化工基地被污染裹挟。
在生态城规划面积内，也有一座占地近3平方公里、历经40年工农业污染的污水库。尽管这里将进行绿化造景的改造，会成为生态城最大的环保主题公园，但一座生态城，如何抵御来自塘沽汉沽南北夹击的重化工企业的污染，仍然是个不小的难题。
地产开发一马当先
来自中新生态城的官方信息显示，目前生态城已累计吸引1000多家企业，累计注册资金700多亿元人民币，注册企业主要包括动漫、清洁技术、生态科技、信息科技和现代服务业等。据经济观察报记者了解，这近千家企业多为微小企业。
天津市凯成房地产咨询有限公司承担了动漫园的招商工作。“新区招商困难是显而易见的。”天津市凯成房地产咨询有限公司策划经理王晓晨说。
根据规划，为了符合生态城的环保标准，以“动漫、影视、出版”为主的绿色产业是中新生态城的主导产业。但在一片毫无产业基础的盐碱地上打造国家级的动漫产业园区，并非一件容易的事情。困难来自于主导产业的聚集性不高。“产业发展无基础，需求跟不上，这很尴尬。”王晓晨表示。
现在的情况稍微好一些，目前园区内开始有了盛大网络集团、青青树动漫、华谊兄弟、博纳影业、乐视网、读者出版集团等知名文化企业，但在动漫产业园的写字楼里，依然充斥了少部分建筑、金融、能源等企业。
相对于规划中主导产业的滞后，房地产的开发却在生态城内一马当先。从一开始，这里便吸引了马来西亚双威城、新加坡吉宝、菲律宾阿亚拉、日本三井不动产、中国台湾远雄、世茂、万通等实力雄厚的开发商，目前在售楼盘有19个。
为了吸引这些地产商，生态城的地价并不高。今年5月万通地产拿到的生态城南部片区19号地块楼面地价仅为3114元/平方米。
以目前中新生态城房地产的开发体量算，在建项目能提供绿色住宅近2万套，销售价格从7000元到14000元/平方米。这么多不便宜的房子卖给谁？对于生态城内开发商来说，这是个难题，人气不足也让买房人有空城之虑。
新城建设，应该走产业和城市融合发展的道路，已经成为业内的共识。对于中新生态城而言，同样如此。
不过，有意思的是，与中新两国政府合作的苏州工业园不同，天津生态城引入的就是新加坡房屋发展局的经验。而当初中新天津生态城投资开发有限公司在天津注册的时候，也被中方当成了一个纯粹的地产开发商。
对此，原中新天津生态城投资有限公司总裁吴财文解释说，这是因为一开始并没有沟通好，最后合资公司还是以“综合城市建设公司”的名义注册，而非房地产开发商。显然，中新生态城起初并不想沦为一场地产局。
“生态城绝不是一个房地产项目。”中新天津生态城管委会副主任崔广志也对经济观察报记者如此强调。
生态城岔路口
中新天津生态城投资开发有限公司总裁何东雁看好生态城的未来，在他看来，生活配套难题正在逐步解决。“一个大型综合市场将于2013年年底建成投入使用，一座主题公园和一所医院分别会在2014年和2015年开业”。
政府方面也正在努力吸引人气。2012年12月1日起正式实施的《中新天津生态城引进紧缺人才的优惠政策意见》被认为是避免生态城变“鬼城”的手段。其中“对引进的紧缺专业人才，购房返还全部留成个人所得税”的条款更是引起关注。根据这一政策，如果购房者月收入达到10万，在生态城购买一套价值100万元的房产，相当于优惠近7成。
同样的政策还有蓝印户口的放宽。2012年下半年，中新生态城放宽蓝印户口的政策，标准由80万元降低至60万元，即一次性支付60万元现金购房，便可以拥有滨海新区蓝印户口。
除此之外，生态城还是天津目前唯一一个义务教育阶段全免费的区域。孩子上学乘坐校车免费、还有免费就餐和补助学费的“两免一补”政策，“孩子在生态城上学，从幼儿园到中学，能省13万元教育费用。”家住红树湾的一位业主这样算账。“空城”或许只是暂时现象，但如何避免生态城最终沦为“睡城”？据称，生态城规划了国家动漫园、国家影视园、环保产业园、生态科技园、信息产业园。选择的产业主要是新能源、新材料；科技研发、动漫产业、创意产业、教育培训以及现代服务业。
崔广志也坦承，生态城总面积30平方公里，只有3到4平方公里的产业用地，“这点产业产生的税能不能支撑35万人口的一座城市的运营与管理，是我们要面临的一个很重要的课题。”同时他表示，生态城是给整个滨海新区2270平方公里作配套的，因此不可能只是靠生态城这一点产业来维护这个区域的运营和管理。
作为国家级的样板，近日中央财政也补贴了5000万元，用于中新生态城200万平方米绿色示范生态城区建设，这些补贴主要用于产业发展。
中心生态城的困局不是孤例。中国目前有近300多个城市提出了建设生态城市的目标，而直接冠以生态城的项目也遍地开花，诸如上海的东滩生态城、唐山的曹妃甸生态城、重庆两江生态城、河南新田生态城、长沙生态城、山东黄河生态城、中国知青生态城等。
由于全世界上对于生态城的标准都无定论，中国的这些生态城要么沦为地产项目，比如知青生态城作为一个地产项目因文件造假而被当地取缔；要么中途烂尾，比如曹妃甸生态城建设进入停滞状态；即便是成为样本的中新天津生态城也同样走在岔路口。
这引起了中央的注意。近日，仇保兴带领的“生态城市中国行”一行来到了北京园博园·长辛店生态城站，参加了现场评审的专家一致认为，目前中国生态城的症结在于标准不清晰，不少生态城“挂羊头卖狗肉”。另外，生态城如何做到产城融合也是个待解命题。“我们要追求居住功能与产业的高度融合。”仇保兴强调说。
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