央行降准这剂药方对中国楼市却无力回天
【betway必威体育官网 2015年02月09日讯】2月4日晚间，央行宣布自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点。
中国人民银行（央行）2月4日在公开市场延续了逆回购操作，继续释放流动性偏软信号。5日，央行在公开市场进行300亿元28天期逆回购操作，中标利率持平于4.80%。本周通过公开市场操作实现净投放900亿元人民币，若加上下调存准释放的约7000亿元，本周央行发放的“红包”约8000亿元。
那是不是说这“大红包”贴给市场后会带涨目前萧条的楼市呢？
巧合的是，就在降准消息公布前几天，已有房企宣布将涨价。上月底，沈阳万科工作人员在朋友圈发布消息：“沈阳万科全线产品2015年2月1日起涨价”。随后，消息被证实，沈阳万科各项目上浮了100～500元/m2不等。而在此之前，华润、中海、五矿等品牌房企均对外释放了将调整销售价格的消息，但只是“放风”，并没有具体的动作。
当前全球掀起货币宽松潮，中国经济下行压力加大，此次超过市场预期的降准有利于信贷资金增长，促进实体经济向好，同时，楼市有望迎来新一轮上涨，预计未来降息、降准仍会出现。
这次降准是自去年“央四条”、降息松绑信贷政策后，房地产再度迎来的信贷利好政策。业内普遍认为，此次降准可以刺激目前正徘徊于底部的房地产行业加速复苏。
自2014年11月22日起，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为央行本次下调存准率主要基于四方面原因：
第一、当美国2014年年底QE正式退出之时，中国宏观经济也刚好为触底阶段，这给中国宏观经济未来走向带来一定压力，尤其是美国2015年上半年也正在酝酿首次加息，这就倒逼中国货币政策及房地产调控政策由定向宽松“微刺激”转向全面刺激，通过政策层面的预调微调适度刺激宏观经济增长。
第二、“降准”叠加前期降息等措施，适当释放市场“流动性”，降低企业融资成本，防止宏观经济出现下滑，保证宏观经济“稳定增长”。而2014年全年CPI同比增速放缓，通胀预期降低，为“降准”提供了基础的市场环境。
国家统计局数据显示，2014年国内生产总值636463亿元，按可比价格计算，比上年增长7.4%。宏观经济处于触底阶段。2014年全年，全国居民消费价格(CPI)同比上涨2%，通胀预期降低。
同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。当前来看，2014年GDP增速与CPI增速累加值为9.2，刚好处于这一区间，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，仍然具备继续降准或降息的空间。
第三、中小微企业生存面临困境，需要更多资金支持这些企业的生存和发展。
第四、刺激楼市需求释放，拉动宏观经济增长。
从房地产行业角度来说，去年第四季度市场放量较大，出现“翘尾行情”，但是楼市“翘尾行情”的背后是房企冲刺年度销售业绩指标的背景下完成的。
业内预计房价会在春节后继续攀升，在本次降准以及前期降息等“救市”政策刺激作用之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。
二线城市存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，15月以上的城市楼市还有去库存压力；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准的刺激之下走势将进一步“分化”。
从2015年楼市调控政策走势来看，由于上述大多数三四线城市、部分二线城市仍然存在去库存的压力，预计后期减税、(人才)购房补贴、商品房冲抵保障房，甚至政府贴息、降息等刺激政策仍将会在这些城市继续出台，以“千方百计去库存”。
但也有业界人士认为，央行此次降准可以释放资金超过8000亿元，但这8000亿元不见得会全部投到楼市，而且从去年9月至今，已有多个被业界认为是“楼市利好”、预计可以释放“万亿资金”到楼市的央行新政出台，但时至今日，一、二手房依然难卖。决定楼市兴衰的根本因素不在于银行资金紧张与否，而是整体购买力。各行各业“水紧”，整体购买力受影响，即使银行再放松银根，楼市也是“看的人多，买的人少”。
央行降准、降息还从侧面反映出另外一个问题：央行越降准降息，地方政府越“救市”，说明当前市场形势依然相当严峻。
尽管楼市接下来几个月成交量会短期反弹，市场基本面短期内会好转。然而，一波行情之后压力会更大，尤其是对于部分二线城市、大多数三四线城市来讲，库存偏大去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。
造成上述情况的原因主要有两点：一方面是由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右，经济增速下滑也就意味着可以继续推升楼市基本面回升的动力有限，2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来。
楼市快速发展的黄金时代已经过去，当前楼市已进入“白银阶段”。“白银阶段”的主要特征就是供求会逐渐达到平衡，并且未来需求增长速度没有那么快。而当前楼市面临的问题则是供大于求，需求无法消化这么多的库存。
目前房地产领域最大的难题就是库存，2014年全国商品房待售面积约6.21亿平米（不包含正在竣工的3600万套保障房），而2008年、2012年全国商品房待售面积尚未突破2亿平米。当商品房待售面积处于低位，需求属于高位时，房价上涨是自然的。目前我国城市户均拥有住房已达到1.02套（接近发达国家住房每户1.1套最高峰值），楼市正从增量市场变为存量市场，房地产的需求出现下降趋势。
再来看城镇化率，2011、2012、2013、2014年城镇化年增长率分别是1.35%、1.3%、1.16%，1.04%，已明显低于快速发展时期年增长率1.4%，城镇化率增加幅度逐步减小。
此时，央行降准降息及地方政府“救市”等政策面的干预只能解决尽可能加快“去库存”的燃眉之急，但无法改变当前楼市总体供大于求的本质。未来，当政策面刺激市场出现一波行情之后，市场自身调节的作用还是会让楼市恢复到供求决定未来市场走势的状态，因此，楼市库存偏大去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。
因此，一定意义上来看，央行降准降息意味着对于楼市“短期利好”，2015年楼市势必会好转起来。这个好转对于市场或开发商来讲是“得过且过”，因为接下来市场或开发商仍然要面对上述“长期利空”。他们要解决去库存的大问题，并且也很难避免长期利空的发生，或许，整个楼市在2015年“得过且过”之后再次遭遇困局。
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