大陆楼市库存不减 央行降准降息成“毒药”

【betway必威体育官网 2015年05月13日讯】从去年11月起，大陆央行频繁降准降息，并且中央层面于3月30日发布房产新政以刺激房地产市场，官媒开足马力宣传“政策利好，市场将迎复苏”。

另一方面，去年下半年各地解除限购成效不彰的事实却说明一个问题：政策已不是决定市场走势的根本，取而代之的是供求关系，然而供大于求正是中国房地产行业此时的根本问题。

5月10日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。今年以来，大陆央行频繁动用利率工具，密度越来越高：在2月5日下调金融机构人民币存款准备金率50个基点后，3月1日动用降息利率杠杆等总量工具后，4月20日存款准备金降低100个基点，释放万亿元计的流动性。

然而不容忽视的另一方面是，去年下半年地方政府解除限购成效并不乐观。不仅如此，单从货币政策变化和商品住宅销售的数据关系来看，由于从供需结构失衡到总体供过于求，政策影响力呈现边际递减，如今影响力已经较弱，这是今日楼市与既往的最大不同。

目前二三线城市普遍存在供需失衡局面，即便是一线城市，对现有存量房的统计和投资性存量房的数量难以估计。最乐观的看法是，当下库存量至少需要12个月消化。

SOHU海外房产首席评论员刘磊认为，在“千方百计去库存”政策刺激下，住房市场买卖双方的博弈会更趋微妙，其中不乏判断失误案例出现，可能导致部分地区房价出现短暂反弹，使得目前的一系列救市政策最多只能激起房价下跌浪潮中的小涟漪罢了。

刘磊分析认为，在国民收入没有显著提高之前、在去库存化没有妥善解决之前、在一二线城市的空置率没有下降到5%之前，以及在长期贷款利率仍然远远高于租金回报率之前，还有在老龄化趋势的压力面前，降息也好、降准也罢，都将成为房价的“毒药”。

问题的根本是：房价上不去，归根结底是因为房企库存量大，供大于求。另外，一些额外市场要素的变化，亦不利于房价借机回暖。银行按揭贷款萎缩，银行对房地产业的风险偏好迅速下降，使得金融杠杆对房价的支撑不复存在。宏观经济延续下滑呈现通缩趋势，也对楼市产生不利影响。

兰德咨询的预测是，未来两年房价可能会有所反弹，但在2018年前后，市场将会触顶，随后市场将步入持续时间较长的缓慢下行期。

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