大陸樓市庫存不減 央行降准降息成「毒藥」

【看中國2015年05月13日訊】從去年11月起，大陸央行頻繁降准降息，並且中央層面於3月30日發布房產新政以刺激房地產市場，官媒開足馬力宣傳「政策利好，市場將迎復甦」。

另一方面，去年下半年各地解除限購成效不彰的事實卻說明一個問題：政策已不是決定市場走勢的根本，取而代之的是供求關係，然而供大於求正是中國房地產行業此時的根本問題。

5月10日，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%。今年以來，大陸央行頻繁動用利率工具，密度越來越高：在2月5日下調金融機構人民幣存款準備金率50個基點後，3月1日動用降息利率槓桿等總量工具後，4月20日存款準備金降低100個基點，釋放萬億元計的流動性。

然而不容忽視的另一方面是，去年下半年地方政府解除限購成效並不樂觀。不僅如此，單從貨幣政策變化和商品住宅銷售的數據關係來看，由於從供需結構失衡到總體供過於求，政策影響力呈現邊際遞減，如今影響力已經較弱，這是今日樓市與既往的最大不同。

目前二三線城市普遍存在供需失衡局面，即便是一線城市，對現有存量房的統計和投資性存量房的數量難以估計。最樂觀的看法是，當下庫存量至少需要12個月消化。

SOHU海外房產首席評論員劉磊認為，在「千方百計去庫存」政策刺激下，住房市場買賣雙方的博弈會更趨微妙，其中不乏判斷失誤案例出現，可能導致部分地區房價出現短暫反彈，使得目前的一系列救市政策最多只能激起房價下跌浪潮中的小漣漪罷了。

劉磊分析認為，在國民收入沒有顯著提高之前、在去庫存化沒有妥善解決之前、在一二線城市的空置率沒有下降到5%之前，以及在長期貸款利率仍然遠遠高於租金回報率之前，還有在老齡化趨勢的壓力面前，降息也好、降准也罷，都將成為房價的「毒藥」。

問題的根本是：房價上不去，歸根結底是因為房企庫存量大，供大於求。另外，一些額外市場要素的變化，亦不利於房價藉機回暖。銀行按揭貸款萎縮，銀行對房地產業的風險偏好迅速下降，使得金融槓桿對房價的支撐不復存在。宏觀經濟延續下滑呈現通縮趨勢，也對樓市產生不利影響。

蘭德諮詢的預測是，未來兩年房價可能會有所反彈，但在2018年前後，市場將會觸頂，隨後市場將步入持續時間較長的緩慢下行期。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)