去库存：房地产也要号召为国接盘？(betway必威体育官网 )

【betway必威体育官网 2015年11月12日讯】11月10日，领导主持召开中央财经领导小组工作会议，提出了化解房地产库存，促进房地产平稳发展的精神。其中，最重要的点就是去库存，房地产商手里的房子太多了，根本卖不掉。影响了经济发展，所以未来要想办法让他们把房子都卖出去。

近期有媒体报道说，深圳开发商号称6小时成交1637套。据了解，住宅待售面积有4.2亿平米，如果按每套房100平米计算，还有420万套房没有卖出去，根本不用理会什么深圳一晚上，6小时成交60亿的鬼话，能够一晚上卖出1637套房，领导们也就不用着急了。所以，现在总体上看，房地产的问题已经相当严峻，在地产商的忽悠下，待销售面积顶多就是基本持平，根本就没有有效下降。当然这还是在“金九银十”的背景下。进入冬季，直到明年开春，不排除待售面积反弹上升的可能。按照现在去库存的速度，完成去库存的压力，怎么也要到2020年。那样的话，必然影响中国的经济增长，所以任务相当紧迫。

中国大陆商品住宅待售面积变化图（来源：作者博客）

拿几个城市举例（下图），福州库存23000套，这是属于去库存最快的城市，消化掉所有库存房，至少需要15个月，北京库存84000套，按照10月份成交3700套计算，全部去库存要将近两年的时间，但现在的问题是，每个月的供给还有6000多套，北京只有在今年6月成交了6000多套，7月成交9000多套，成交大于供给，其他时候都是供给大于成交。所以问题来了，楼市远没有开发商吹的那么乐观。而二手房的销售，也出现了环比下降两成的窘境，熟悉股票的人都知道，如果画出个K线图，这典型就是个双头形态。一线特大城市尚且如此，二三线城市就更不用提了。

大陆部分城市楼市去库存状况（来源：作者博客）

再看地产商方面，有研究机构列出了几个大的房地产商的财务状况，销售费用大笔上升。换句话说，地产商已经不惜成本在甩卖了，造成的结果就是，房子没卖出去多少套，但是现金流已经紧绷了。几家大的上市房企的资产负债率已经到了90%，而真实负债率已经到了70%，这是一个比较危险的数字，现在他们借钱的成本大约在5%，换句话说，一年光付利息，就要付掉自己资产的3-5成，这样的日子顶多再挺2年，根本就坚持不到2020年。

大陆主要房企资产负债率比较表（来源：作者博客）

大陆主要房企真实负债率比较表（来源：作者博客）

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