深圳经济突然失速：房地产扮演什么角色？(图)
深圳经济突然失速，影响几何？图为深圳信兴广场（图片来源：Getty Images）
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2019年11月18日讯】迟迟未露面的深圳GDP数据终于披露了。数据显示，2019年前三季度深圳GDP增速只有6.6%，和去年同期的8.1%的增速相比，下滑了1.5个百分点，而上半年深圳GDP增速为7.4%，也就是说加上第三季度的数据之后，前三季度GDP增速在迅速下滑。
根据官方已经公布的数据计算，深圳2019年第三季度GDP同比去年第三季度的名义增速只有0.52%。这个数据意味着什么？
算上通胀率、物价变化，深圳第三季度的经济很有可能已经进入负增长的状态。粤港澳大湾区的龙头、先行示范区的深圳经济突然失速，原因值得考究，比如贸易摩擦、香港的政局动荡、以及房地产领域的结构失衡等等。
别的因素先不聊，今天我们要聊的是：深圳经济的失速，房地产该不该背锅。
一
2003年，房地产正式成为中国经济的支柱产业。
房地产业兴起的最初设想只是想缓解城镇化中的住房问题，但1997年经济通货紧缩，同年亚洲金融危机爆发，如何促进消费、扩大内需、推动生产成为裂亟需解决的问题，而房地产在GDP所占比重较大，产业关联度高，最有希望成为拉动中国经济增长的新动力。
这是房地产业成为经济支柱产业的契机。确立了房地产的地位后，随后，全国绝大多数城市的经济增长主要依靠土地财政。政府卖地赚钱，开发商囤地起楼，捂盘惜售，把利润最大化，双方共同把房价一步步推高。但在目前全国大部分城市还是以土地财政为主的时候，深圳的财政收入有93%来自税收财政。但深圳并不是靠卖地赚钱，深圳房价的上涨，是由房地产周期规律决定的，那就是短期看金融、中期看土地、长期看人口。
先看土地。
深圳土地稀缺由来已久，深圳1997平方公里的土地面积，是上海的三分之一，是广州的近四分之一，是北京的八分之一。
土地稀缺之余，深圳还一直坚守30%的工业用地红线，作为人口超千万的城市，深圳的产业结构在世界范围内都是罕见的。工业用地占用了太多的土地资源，就必然会挤压掉别的用地，比如住宅用地。2017年深圳可售住宅用地供应为0，2018年住宅用地供应8.6公顷，深圳地少不是秘密，也不是只有一年少，而是年年都一样地少。
今年深圳实施计划建设用地的供给结构表中，1200公顷的建设用地，分给商品住房的还有可怜的17公顷。住宅用地被一再挤压，供给已经严重不足，与此对标的是每年增长的人口数量。
再看人口。
早在2015年，深圳的实际管理人口已经突破2000万，而深圳人口净流入还在继续保持高速的增长。2016年，深圳常住人口新增53万人，2017年是62万人；2018年50万人，持续上涨的人口数量导致供不应求的市场局面。2000多万的人口，却只有170万套的商品住宅供应，长时间的供需不平衡，是深圳房价保持上涨的最主要动力。
1981年中国的第一个商品房小区——东湖丽苑，在诞生之初房价只有1000元/平。而如今，东湖丽苑二手房挂牌价51790元/平米，39年涨幅5080%！
这就是魔幻的深圳，魔幻的房价。
二
但房价高涨不是深圳政府的初衷，深圳从来不是依靠房地产来完成经济增速目标的。深圳经济中的房地产投资占比非常的低，2018年房地产开发投资占GDP比重城市中深圳排名第36位，低于北上广，是四个一线城市中对土地财政依赖度最低的。
所以，深圳GDP增速失速，房地产似乎不该背这个锅。但我不杀伯仁，伯仁却因我而死。深圳本意虽然并不是靠着房地产来实现经济增长，但却一直严守30%的工业用地红线，大力发展制造业产业。但却没想到直接催涨了房价，并且高房价下，又引发了一系列的问题。
第一个就是，坚守的制造业因为高房价而导致企业出走。
由于土地成本、厂房租金、原材料价格、人力薪酬等因素的上涨，导致深圳不少企业的“外迁潮”。2018年，华为将生产和研发部门搬到了东莞松山湖；2015年，比亚迪将新能源产业挪至汕尾；富士康等大型企业把生产线迁至内地等，制造业出走的预警反复被提及。从今年的经济产业结构占比中也可以窥见一二，今年前三季度的三大产业结构为0.1：39.3：60.6，而去年同期是0.1：40.2：59.7，深圳引以为傲的制造业企业增速开始放缓了，这直接影响了深圳的税收。
除此之外，高房价的影响中，最落地的就是消费。对老百姓自身而言，高房价直接影响的就是消费能力下降，国民经济的三驾马车中有一辆消费的马车，而深圳民众消费在一二线城市中一直偏弱，去年的社会消费品零售总额，上海是12669亿，北京是11748亿，广州是9256亿，深圳只有6169亿。
南山码农依然买不起一套宝安的房子，普通家庭耗尽6个钱包才勉强上车龙岗，高房价下挤压的是普通人的消费能力。一个月收入3万的家庭，抛开1万多的房贷，1万的生活消费、孩子教育，每个月几乎月光。
你以为买不起房子的才叫苦，实际上买了房的更焦虑。根据《深圳市2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，深圳住户贷款达到住户存款（13810.06亿元）的144.4%。按照1302万人口计算，人均负债15万元，而大头就是房贷。为买房背负百万贷款，深圳人民为此不得不降低生活质量，不敢随意花费，毫不夸张地说深圳人的消费力正在被房贷压制。
制造业出走、消费水平下滑，这是高房价下带来的影响，但却不是政府本来的设想。所以，深圳一直在采取限价限贷限购等调控手段，希望以此放缓现有库存的去化速度，但根本的土地供应无法解决，恐怕调控手段只能维持一时。而房地产结构的失衡，深圳明显开始意识到了。
但如何取舍，深圳似乎已经有主意了。前段时间深圳一口气推出30平方公里共35块产业用地，这35块用地，基本是深圳的整个“家底”了。
三
要知道，深圳总面积为1997平方公里，而总面积是深圳三倍的上海，每年的土地供应不过是25-30平方公里。但相比住宅用地，深圳这次更愿意把地拿来布局产业，而且未来很可能是包括5G、8K、集成电路、人工智能等在内的科技产业，未来深圳希望走科技创新的道路。这样能减少对制造业企业的依赖，也让GDP结构更为合理。
不过，问题也来了。产业是发展了，但住宅用地被一再挤压，房价是不是意味着无限上涨？很遗憾，从目前的情况而言，是的。
笔者不是深吹，但客观数据和情况确实如此。深圳土地开发强度已经接近50%，想要腾地，要么旧改要么填海。根据深圳的远期规划，2035年住房供应170万套，但可售的商品住房只占40%，也就是68万套，面对庞大的人口需求，依旧是杯水车薪。强大的供需失衡，深圳房价看涨是必然的。在发展过程中，深圳已经做出所取舍，房价并非主动、而是被动持续上涨。
以上，房地产其实都在喊冤，GDP增速下滑这个锅，房地产真的不背。所以，梳理一下关系，GDP增速下滑并不是高房价决定的，但高房价确实刺伤了经济增速。
为让GDP数据在第四季度更好看一些，深圳也做了一系列的应对，比如双十一公布了取消豪宅线，以此刺激二手房的成交，增加税收收入，再比如集中密集拍地，以此来拉升GDP。
深圳经济失速并非只是单个城市的问题，因为深圳非常容易带节奏。
深圳辐射能力非常强，对全国楼市影响也非常大，所以深圳经济压力增大，全国其他城市会有什么风向调整？而离深圳最近的大湾区其它八市会不会受到影响，尤其是惠州、东莞、中山，会不会因此有调控的松绑？
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