习近平虽然提出“房住不炒”，但已难悬崖勒马。（图片来源：Adobe stock）
【betway必威体育官网 2024年4月27日讯】（betway必威体育官网 记者李正鑫综合报导）中国房地产泡沫预警信号早已经出现，但从中央到地方都在推波助澜，中国国家主席习近平虽然提出“房住不炒”，但已难悬崖勒马。另一个风向标也显示中国经济堪忧，中港写字楼空置率创历史新高。
房地产泡沫预警信号早已经出现
《华尔街日报》4月26日的报道认为，中国房地产泡沫早有警示信号。2016年正是中国房地产热潮刚刚兴起的大好时光，即便在那时，对于任何一个有心观察的人来说，真相都显而易见：这股热潮已经变成泡沫——而且很可能会以非常糟糕的结局收场。
然而，泡沫继续恶化，因为没有人希望盛宴终结。中国的开发商、购房者、房地产中介，甚至是为这场繁荣提供资金支持的华尔街银行，都忽视了警示信号。房地产开发商在投行人士和律师的帮助下，想方设法掩盖他们背负的债务金额。购房者虽然怀疑房地产市场过度膨胀，但还是在继续买房。寻求丰厚回报的中外投资者为开发商提供了大量资金。
报道指出，大家当时都有一个似乎无懈可击的假设，即中国当局绝不会允许房地产市场崩溃。中国人把大部分财富都投资在了住房上。如果允许楼市暴跌，民众的大部分积蓄可能会化为乌有，对共产党的信心也会涣散。
现在，中国正为没有及早采取行动控制这一切付出代价。目前已有50多家中国房地产开发商拖欠国际债务。专注中国房地产的民间智库可研(Keyan)称，约有50万人失去了工作。全中国约有2,000万套住宅尚未完工，估计需要4,400亿美元才能完工。
3月份，中国主要城市二手房价格下跌5.9%。地方政府由于失去了向开发商出售土地的收入，在偿还债务方面面临困难。随着房地产和相关行业对经济增长的拖累加大，整体经济变得脆弱。房地产和相关行业一度占到中国国内生产总值（GDP）的25%左右。
“天钧政经”的研究员任重道指出，中国经济发展到今天，盛极而衰。中国经济全面崩溃可能性不高，但极有可能全面倒退，其中一个原因是因为经济发展的旧模式——房地产+基建已经溃败，中国经济运行轨迹不可避免的逆转，一个高速增长时代已经结束。人们总习惯处于一个心理舒适区，但因环境变化而被迫离开这个舒适区的时候，会表现出茫然的状态，甚至想拚命回到原来的模式当中。如同习近平提出“房住不炒”（房子是用来住的，不是用来炒的）一样，看起来是有道理的。但是，习近平不知道如何改变房地产旧模式，底下各层级的官员也不想改变，因为过去数十年的旧模式给官员们带来了舒适感，脱离的话就得过“紧日子”了。所以，中国房地产发展到现在，习近平已经很难悬崖勒马。
房地产业量价持续下滑 新质生产力未见效
据中国《经济观察报》4月26日报道，不到一个月的时间，同一个小区的房子成交单价就从8.6万元/平方米降至约6.7万元/平方米，北京的房价已经回到2016年。
在北京二手房市场，大幅折价成交的情况并非个例。某中介公司北京大区一位负责人介绍，经历3月的成交高峰后，4月，北京市场的二手房成交量出现下降，价格跌势加快了，部分小区的成交价比3月下跌10%—20%。
这位负责人称，这一轮价格下行从2023年10月持续至今，开始只出现在个别小区，然后逐渐扩散，郊区是无差别地普遍下跌，城区则主要集中在老旧小区，与价格最高位相比，跌幅普遍在40%—50%。
4月以来最令人瞩目的房地产新闻是中国龙头房企万科陷入困境。不同于恒大，万科是中国房企中的“好学生”，很早就预判风险，降低杠杆率，在寒潮来袭时没有倒下。但持续的市场低迷，让这家企业也开始求生。
安邦智库的一份报告指出，尽管二手房市场有了积极的变化，但整个房地产市场逐渐下沉的大趋势，已经很难改变，房地产市场的寒冬还远未过去。
“万科、金地等‘优质’房企再次面临‘爆雷’危机，碧桂园、恒大等出险房企‘躺平’的情况下，市场的出清还远未实现。”安邦智库报告分析称，这意味着中国房地产市场不仅软着陆的“春天”未到，供需失衡的寒冬也远没有过去。对于房地产市场持续下行的长期性需要有充足的准备。
此前中国官媒大力宣传“新质生产力”，寄希望于以此替代房地产等传统行业拉动经济。在市场如此低迷的状态下，这些“新质生产力”概念下的产业，能否匹配和填补体量巨大、上下游产业链漫长的房地产业对于宏观经济和就业原有的贡献？
但是，问题逐步显现。香港中文大学商学院房地产助理教授杨扬此前向BBC中文指出了四个问题：银行的贷款给了房地产，制造业科技业拿不到贷款，实体经济虚空；一二线城市高房价，三四线城市高库存，供需错配；地方政府过去过度依赖土地财政，需要转型；保障住房，住房租赁制度还有待完善。
换言之，高速发展，让中国的资产价格不断上涨，无论企业还是居民，都在大举借贷，风险不断累积。
写字楼空置率创20年新高
中国经济委靡不振，又施行反间谍法，外资逃之夭夭，今年第一季上海写字楼空置率正式冲破20%，创20年新高。
戴德梁行统计显示，今年第一季，上海顶级写字楼净吸收量（新增租赁面积-租户退租面积）为8.58万平方米，季减9.86%，年减37.49%。
同期间，第一季上海顶级写字楼市场共有两个项目入市，新增供应量为10.87万平方米。
在供应增加、需求走弱下，市场机构世邦魏理仕数据指出，今年第一季上海顶级写字楼空置率，年增2.9个百分点至20.9%，创近20年新高。这就意味着，在中国一线城市，至少有超过2成的写字楼处于空置状态。
截至目前，除广州以外，北京、上海和深圳三个一线城市的写字楼空置率，都已超过20%；二线城市的写字楼空置率则超过20%；而包括青岛等在内的部分三线城市，写字楼空置率甚至已来到40%。
另根据市场主流机构--CAIC数据显示，截至2023年底，二线城市中，杭州、武汉租赁复苏缓慢，空置率持续走高，武汉甲级写字楼空置率已达到33%。
据很多中国民众在网络上反馈的信息，很多写字楼的空置率还要远高于此。
据中国《三联生活周刊》报道，随着写字楼空置率越来越高，租金也随之大幅跳水。空置率最高的深圳，租金价格相比前几年的最高点已经下跌了3成，回到了11年前的水平；北京去年的平均租金下降超过9%，但从实际成交价格来看，部分区域跌的租金价格其实已经被腰斩。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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