卖地制度失效 停推地损财赤政府陷两难(图)

时评人颜宝刚认为，香港卖地制度已经失效。（摄影：庞大卫/betway必威体育官网 ）

【betway必威体育官网 2024年7月10日讯】我曾在今年一月初在此专栏发文《停售官地陷入警号　全面撤辣及恢复勾地表作最后挣扎》，当时准确预测在二月底的财政预算案全面撤销“辣税”。至于有关卖地制度方面，则仅是中了一半：当时我预测政府会暂停卖地、并恢复勾地表制度，避免令楼市不再因为有土地流拍而做成负面效应。

当然，今天的勾地表制度未有恢复，是我的预测错了吗？但现实是政府的土地招标制度在楼市持续下行、发展商财务恶化、市民入市信心不足，已经变得难以运作，三个季度以来仅推出两幅“蚊型地”，反映的是卖地制度几乎全面崩溃。以今季为例，政府推地仍审慎，发展局公布只推一幅沙田住宅地，提供570伙。即使连同其他土地供应来源共涉1,790伙，今年度上半年供应只有4,065伙，仅达全年目标三成，按年大减超过一半，为主动推地以来逾十年同期新低。

发展局局长甯汉豪称，外围环境影响香港经济，加上息口未如预期般较快回落，故现时市况“的确比较淡静”是可以理解。至于就上半年卖地收入可能较少，甯汉豪则称，推地政策目标是为支持经济发展及房屋供应，至于地价水平会因应市况而有所高低，就每幅土地收回地价收入，会以“平常心”去处理。

政府主管土地发展的最高级别官员，居然用“平常心”去形容自己手头上最重要的工作，反映只有两个可能性：官员根本不在乎，否则就是无计可施，只好像今届政府其他官员一样只说一些“虚词”，真实原因相信大家心中有数。

翻查地政总署资料显示，由于已经连续两季变相近乎停售官地，在上季4至6月已知的地价收入，包括只有逾1亿元的补地价，以及九龙湾充电站地皮卖得近8,200万元。即使两幅小沥源地皮真的能够顺利卖出，市场估值合共亦仅最高达22亿，对全年土地收入要达标330亿元目标，仅完成约7%，与估算相距甚远。

作为甯汉豪上司、财政司司长陈茂波早前曾称，卖地计划较多地皮是下半年推出，却亦坦言预算案已预期，地价收入在当前环境会比过往少。事实上，就算特区政府本财年可按预算获取330亿元土地收入（已较上年度修订预算上升七成），仍是2008年金融海啸爆发以来第3低，与早几年等闲过千亿元，根本无法比较。

政府连续两季分别只推出一幅住宅地，测试市场反应用意明显：两幅地皮皆位于沙田，地点相对吸引、配套成熟，地价亦相对较低，入场门槛亦符合中小发展商胃口，有助政府卖地“试水温”，然而最终能否卖出抑或流标，还须拭目以待。

四大发展商优先降负债　难寄望吸纳滚存地皮

即使政府推出更多土地，对市场能否接受亦有疑问。要留意政府只推出两幅今年才新增的沙田地，其余滚存用地面对很大挑战，例如“重灾区”启德地价回落不少，当市区地价低企，大屿山海沙径及东涌东住宅地要出售就更为困难。

况且一手单位库存多，若政府硬推大型土地，发展商未必有兴趣，若导致流标对市场打击更大。事实上今天发展商面对的财困，不比2002年时“孙九招”时代更好，否则恒隆集团荣誉董事长陈启宗也不会有名言“所有发展商都在地狱”的说法，并表明“暴利的日子会一去不复返”。

正如陈启宗指出，现在有实力投地的发展商根本不多。作为华资四大发展商之一，新世界目前面临的难题是致力减债，最近就公布将在月底前完成出售80亿元的非核心资产，并传出赎回永续债，似乎再以巨额资金投地机会不大。至于新地亦受困于持有大量积压单位，单是西贡西沙大型发展项目就有近一万伙单位要在未来两年推出，近日筹组的银团贷款，息率就增加至银行同业拆息加0.85厘，以近日拆息持续高企，实际利率已高达5.35厘，远高去年平均融资成本的4.5厘，反映资金成本急增，当务之急应是尽快去库存。至于长实及恒地，因为旗下中环核心商业项目出租率远不及预期，恐怕亦分身乏术，难以参与本地投地。唯一有能力的本地发展商，恐怕是目前处于净现金水平的信和，但黄志祥的“数口精”，除非政府愿意接受超低价入标，否则地皮仍然很大机会流标收场。

高地价政策不合时宜　恢复勾地表让出供应主导权

如果说97回归之后，到今天的“新．香港”仍然没有变化的，不是政治、经济或法治制度，而是由殖民地年代已一直执行的高地价政策。这个政府口中绝不愿意承认的制度，高地价政策造就了楼市兴旺，政府卖地及印花税收入令香港有条件长期维持低税率；全港六成市民居住于自置物业，高楼价亦制造财富效应。现今楼价持续向下，政府收入大减，二百多万个业主也不会高兴，可是高地价高楼价蚕食香港整体竞争力、本地市民亦需要承受高物价的“伤害”。

政府减慢推地以“时间换空间”，但本港楼市正面对结构性的转变，随着年初“撤辣”效应消失，近月楼价又见下行压力，影响发展商投地意欲，最终又令库房出现巨额财赤。以目前楼市状况比去年差，中原城市领先指数已连挫3周，创逾7年半新低，重返2016年10月中时的水平，较2021年8月历史高位大跌25.89%，不要说今年度的卖地收入可以达到330亿元目标，甚至很大机会低于上年度的194亿元，令下年度（2024-25）政府的财赤又会远高于480亿预测。

我仍维持要解决目前卖地制度的困局，政府就要让出土地供应主导权予私人市场，即是恢复勾地表制度是唯一可行方法，好处是有意投地的发展商都可以向政府申请，并申报底价；如果达到政府估计之市场价格，该土地即告“勾出”，纳入拍卖，而申请者必须参加，因此勾出的土地肯定可以卖出，避免因为流标对楼市带来另一波冲击。

当然政府因此要损失卖地收入，但既然本来就不会多，将主导权交回私人市场可以令楼市加快完成调整，政府就应专心处理削减开支，包括减公务员人工。近日标准普尔等国际信贷评级机构表明，现时对香港主权评级乃建基于财赤会逐步收窄，政府能否以卖地收入是“平常心”面对去说服对方？还有未来几年政府要每年发债逾千亿来应付基建工程，日后又可以如何还债？恐怕公共财政已陷入恶性循环，根本看不出有何出路。