南京市意圖借十運會之東風，集中巨額資金，在短期內實現河西新城的建設，但在操作過程中，卻無意中催生了房地產的變化。對於致力於新城市運動的那些地方政府來說，這是一個值得思考的信號。
今年9月以來，南京市的五塊土地拍賣，卻出人意料地有四塊流拍，其中一塊土地僅以底價摘牌。而就在去年此時，各路開發商還在這個城市裡為土地爭得頭破血流。
湊巧的是，南京市的房屋銷售在部分區域出現了滯銷的情況，這完全背離了南京市房地產的發展走勢。在過去數年中，長三角區域中的上海、杭州、南京三城市因房價高漲而為全國矚目，尤其是人均收入水平僅屬於長三角二線城市的南京，2000年才啟動的房地產市場發展卻異常迅猛，在國家統計局剛剛公布的今年第二季度全國大中城市房價上漲情況報告中，南京就排名第二，漲幅高達16.2％。
11月末，記者前往南京調查發現，南京因過快開發河西新城，導致局部區域可能蘊含了巨大的房地產泡沫。
泡沫產生的最主要的原因是地方政府為了促進城市發展而進行的新城區建設，這恰恰是過去一段時間甚囂塵上的房地產泡沫大討論所忽略的問題。
目前，不少地方政府紛紛進行新城區建設，南京的前車之鑒值得參考。
「房地產運動會」
11月23日下午，記者來到南京市的市中心－－－新街口，置身其中，似乎正在參加一場浩大的全國房交會。南北的開發商的巨幅樓盤廣告佔據了有利地形，從高空俯視著南京的市民。大部分的樓盤廣告都指向同一個地方－－－河西新城奧體中心。那是個特殊的區域，明年十運會的主場館就定在那裡，它是南京房價的風向標。
河西新城是南京市著力打造的新城區。從地圖上看，那是位於南京老城區（指明城牆以內的區域）左下方、秦淮河以西、長江以南的一塊區域。南京房價在過去兩年裡急劇飆升，河西新城就是南京市房價上漲最迅猛的區域，平均房價從每平方米2000多元上漲到5000多元。
這片區域約56平方公里，大部分是農村，但這裡高企的房價有多個利好消息支撐－－－南京市未來的新城市中心，地鐵，十運會，長江岸邊。 2003年，南京市政府宣布拿出326個億，進行配套建設。「326億，這個數字比建國以來南京市歷年城建資金的累計總和還要多。」南京萬達總經理黃濤說。
正因為此，南京市政府開發河西的號令一下，南來北往的開發商們就蜂擁而至。區區56平方公里的區域，集中了近50家開發商，全國性的大開發商順馳、萬科、中海、萬達、世貿等悉數到場，他們搶在十運會前，先在河西開了一場「房地產運動會」。
大牌開發商的進入、互相爭地，將河西的地價一路拉高，其中最有名的就是去年順馳以6.53億拿下的奧體中心（運動員村側）地塊，每畝地價高達220萬元。
據黃濤介紹，南京市政府為了讓房地產商建設這個區域中的十大標誌性建築，作補補償，分別優惠出讓一塊土地給開發商建住宅。
這些樓盤大多去年動工，那時南京市的房地產市場嚴重供不應求，去年底，南京市統計的供需比是0.9比1。為了趕上每年「金九銀十」的銷售旺季，奧體板塊的開發商紛紛於今年10月前後將樓盤推出上市。據朗詩置業有限公司總經理田明估計，當時大約有50萬平方米的房子集中上市。
結果，市場給這些房地產商潑了盆冷水。
老百姓並不捧場
這些樓盤的銷售情況不理想。據一家大開發商的銷售總監透露，許多樓盤表面上說賣了近百套，但實際上只賣了十幾套，部分樓盤甚至是開發商內部人買下來，套取銀行70％的按揭。
就這樣，城外黃土漫天，車輪滾滾，城內的老百姓一改常態，緊緊握著手中的票子，等著這些樓盤降價。
幾個月前，南京市老百姓要想買到房子，必須連夜排隊等天亮開盤。南京市房地產研究中心副主任李智說：「現在不一樣了，老百姓會說，看看再說吧。」
這種心理的變化意味著整體消費心理從追漲轉為殺跌。
改變老百姓消費心理有三重因素，首先就是老百姓對房地產商定的高房價產生了懷疑。
房地產商在河西奧體的樓盤預售價違背一貫的「低開高走」的規律。「只有低開，才能聚人氣，一開始就高開，市場就難了。」南京市房管局的一位工作人員表示。
其中以萬科的「光明城市」為代表，銷售均價6500元，高出業界預期1000元，此舉被業界認為是典型的「跳空高開」。受萬科的影響，一些大開發商也將起售價定為近6000元，客觀上形成了以萬科為代表的價格聯盟。這樣的價格，超出了老百姓的心理承受能力。
「我們覺得4000元還能接受，那個地方以前就是農村。」家住夫子廟的陳阿姨說。
更關鍵的是今年南京市房屋供需比的改變，南京市房管局方面公布，今年的供需比為1.3比1。「由於老城區的新增商品房較少，實際上河西的比例應該高於1.3比1。」一消息人士說。
央行宣布加息，這是影響樓市的第三個因素。「加息讓老百姓產生了觀望的消費心理。」朗詩置業有限公司總經理田明分析說。
但南京市方面認為目前河西的情況是正常的，「這是房地產市場回歸理性的表現，是從非理性到理性，房屋應該有一定的銷售週期。」
但記者在調查過程中發現，南京市的供求關係發生了根本的逆轉，正是這種真實的供求關係導致了目前南京地產市場的窘況。
真實的供求關係
決定房子銷售的是供求關係。在前兩年房價上漲中，媒體關注的往往是各地方政府調控土地供應，實行非飽和的土地供應，讓市場處於飢渴狀態－－這是政府對供應的約束，而往往忽略另一個方面，就是政府對需求的放大，其中最重要的就是進行城區改造，大規模的拆遷，製造了不可持續的被動需求。
此點，在南京市表現尤為明顯。南京市2001年開始進行老城改造。據南京市公布的數據，2001年拆遷了1.3萬戶，2002年拆遷2萬戶，2003年拆遷了4.7萬戶。
每戶根據所處區位的不同，分別獲得每平米從5000元至1000元高低不等的拆遷補償，但這些補償費，被南京市政府設立專門賬戶，凍結在銀行，買房時方能使用。這些拆遷的補償費基本上全部進入房地產市場，實際上起了降低購房成本的作用。同時南京一家房地產研究機構曾統計，約有37％的拆遷戶進入了一手房市場。
更多的拆遷戶受制於現房的高房價，被迫進入了二手房市場，過去兩年，南京二手房市場持續火爆，就連城牆邊十幾年之久的老房子，一平方米售價也要5000元。
南京市的拆遷工作在今年受到了嚴重抑制。今年2月1日，南京市政府以政府令的形式公布實施的新的《城市房屋拆遷管理辦法》，被媒體稱為拆遷新政。該辦法的出臺，在規範拆遷行為的同時也提高了拆遷成本，南京市今年的拆遷計畫僅完成了19％，結果實際拆遷僅完成了5000多戶，比去年減少了 42000戶的需求。其最重要的影響是導致二手房市場交易量的萎縮。南京順馳置業的客管中心經理彭逸表示，目前南京市二手房每月交易量僅為3000套，與去年比，每月減少了1000套。
但由於去年還有部分拆遷戶沒有安置，今年的交易量沒有明顯下跌。據南京市房管局統計，1－9月份全市商品房銷售面積582.91萬平方米，同比增長5.6％，明顯低於去年平均34％的增幅，到今年6月，南京房價的不斷高漲的勢頭停住了。
儘管房地產商一再強調真實需求的存在，但拆遷量的減少無疑是釜底抽薪，支撐南京房地產市場最剛性的需求被削弱了。
在需求減少時，土地的供應卻在不斷增加。根據南京市國土局公布的資料，2002年和2003年，南京市江南八區出讓超過1000公頃的土地，而2000年和2001年相加也不足100公頃。
據南京萬達總經理黃濤估算，河西就先後有4000畝土地入市，其中招拍挂的約有1000多畝。這些土地在今後兩年將產生350萬平方米左右的商品住宅。
截至10月份，河西板塊今年房屋上市量為180萬平方米，同比增長了135％，其中售出100萬平方米，還有80萬平方米的面積留在開發商手中。一縮一漲，南京的房地產市場的供應結構徹底轉變過來，「實際上，土地已經放過量了。」黃濤說。
成本的門檻
既然實際的供求關係已經呈現出來，根據供求定律，房價理應有所回落。此時，房價碰到一個越不過去的坎－－－開發商的成本。
「開發商的成本已經很高了，一定的盈利空間也需要。」
朗詩置業有限公司總經理田明說。他給記者算了一筆成本賬。每平方米的樓面價通常達到 2000元，建築成本約為1200元，再加上營業稅、人員工資、營銷費用、各項規費、資金成本，最後15％的利潤率，至少也達到了5000元。
地價是其中的關鍵因素。一些樓盤以前是通過協議取得土地，但這幾年土地連番倒手，最後落到真正開發的房地產商手中，成本已經相當高了，基本上每畝近160萬元。
而如順馳通過拍賣取得，其成本價更高。
南京順馳地產有限公司一位高管向記者表示，該公司奧體中心的樓盤「濱江奧城」的項目成本價也已超過5000元。
而對於南京市的實際購買能力，記者在採訪時，發現企業和政府職能部門一直是眾說紛紜。其理由主要認為統計體系的不完善，不能將一些隱形收入計算在內。
南京市統計局公布去年南京市人均可支配收入約為10500元。統計局城調隊的一位人士在接受記者採訪時表示，雖然有抽樣誤差，但數據基本準確。為了避免無法統計的因素，不妨對這個數字進行加權，以每戶人口4人計，可以得出南京市平均每戶總可支配收入約為6萬元。
根據國際通行的房價收入比，這個數字在6以內是比較合理的，考慮到南京市的經濟發展速度，如果設定為8，可以推算出平均每戶購買房屋的價格在48萬元是正常價格。
在河西上市的住房平均每套價格，南京市並沒有統計，若以南京市房管局公布的南京住宅戶平均面積為127平米計，用總價格除以平均面積，可得出南京市每戶購買房價在3780元是可以承受的。
這樣的價格與開發商的成本報價相去甚遠。從而老百姓的實際承受能力和心理承受能力與開發商的定價產生了矛盾。
據統計，截至10月份，南京市房地產在建施工面積已經達到2016萬平方米，市場供應充足，老百姓根本不擔心買不到房子，這是市場出現了逆轉的根本原因。
目前開發商正在和老百姓的消費心理進行博弈。這將給南京的房地產市場帶來什麼呢？
河西將會出現什麼結果？
大的房地產商目前依然沒有降價，但記者調查發現，一些小開發商已經開始悄悄通過送車位、送裝修的方式變相降價。
記者從南京市的多家銀行瞭解到，一些銀行已經開始給河西的一些開發商做展期（金融術語，指貸款方到期荒芑箍睿
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