自今年4月以來，關於深圳房貸業務，業界就一直充斥著各種傳言，「提高首付」和「叫停二手房貸」的消息不斷見諸報端。近日在「2007年上半年深圳銀行監管工作會議」上，深圳銀監局局長於學軍稱，「物極必反，應當注意。」敲響了當下深圳房貸市場的警鐘。
據《中國新聞週刊》報導，8月28日，中國建設銀行深圳分行透過新華社發布消息稱，此前媒體關於該行房貸業務暫停的報導為「謠傳」。該行副行長張學慶表示，建行深圳分行「各項信貸業務均正常運營，只是按央行要求對房貸首付的額度進行了相應的調整。」
所謂「謠傳」，指的是此前一天，在建設部主管的《中國房地產報》上有報導稱，截至8月22日，建行深圳分行已全面停止房貸相關業務。報導更是直言，「這是在深圳房價暴漲中首家全面停止房貸的商業銀行，也是在全國各種收緊房貸措施與傳言中，第一個公開證實暫停個人房貸業務的商業銀行地方分行。」
儘管「謠傳」之說已有數日，但這篇「謠傳」的報導，仍然在《中國房地產報》的網站首頁上高居「頭條新聞」的位置。報導似乎並未因闢謠之聲而有所動搖。
傳言與現實
事實上，自今年4月以來，關於深圳房貸業務，業界就一直充斥著各種傳言，「提高首付」和「叫停二手房貸」的消息不斷見諸報端。而近期爆發的美國「次債危機」，引起對中國房市危機猜測的同時，也再次掀起深圳「房貸業務暫停」的傳聞。
準備購買一套二手房的楊先生，最終未能如願從建行深圳羅湖支行獲得貸款。該行個人信貸部的工作人員告訴楊先生，建行深圳分行的二手房貸款業務從今年7月份就已暫停。「他們建議我去深發展看看。」楊先生如此講述了他向建行申請房貸的經歷。
建行深圳市分行一位王姓工作人員稱，建行深圳分行到目前為止，從未停止過房貸業務的辦理，只要貸款申請人符合相關條件，仍然可以在建行申請到房貸。「媒體的報導令我們的工作很被動。」這位王姓工作人員說。不過，他也坦言，從7月份開始，該行已經加強了對貸款申請人資質，特別是還款能力的審查。「這方面的確比之前要嚴格多了。」王說。建行深圳分行的幾大支行個人信貸部均表示，已不再辦理二手房貸，一手房貸款也只限於優質客戶。
早在6月底，不僅建行，其他銀行的深圳分行就均已悄悄對房貸進行「收網」，首付比例提高到30%到40%，而七八月份以來，是這一系列做法逐步公開化。中國銀行深圳分行就曾於8月4日宣稱：「暫停所有零售貸款接單」，二手房貸業務首當其衝。
其他一些國有商業銀行的深圳分行雖無明文規定，但實際操作中都基本停辦了二手房貸款申請。甚至在四大國有商業銀行以外，那些素以政策較為寬鬆吸引房貸業務的股份制商業銀行，也都陸續宣布將收緊貸款審批。業內人士甚至戲稱，「如今深圳的銀行房貸審查比機場安檢還嚴」。
深圳二手房市場近期已經嚴重萎縮。根據中原地產深港研究中心數據顯示，7月上旬，深圳寶安和龍崗兩區的二手房成交量減少達五成，南山區交易量也下降近八成。而世聯地產的監測數據則顯示，7月份深圳二手房成交量總體回落了四到五成。
而市場萎縮的原因正是從銀行申請房貸變得困難起來，有的銀行已不敢隨便接受貸款申請。「一些貸款擔保公司也不敢隨便接單，擔心無法保證一定能從銀行貸出款來。」 深圳一家房地產中介公司的負責人稱。
過度的房貸
此次深圳各銀行為何緊縮房貸，專家和業內人士均分析認為，主要原因有三：一是深圳房價不斷上漲，緊縮是為配合中央的地產調控；二是房貸風險增加，監管部門已經要求自查控制；三是放貸速度過快，許多銀行配額用完，已「無款可貸」。
2007年以來，深圳房價迅速攀升，截至6月份，其均價已達1.45萬元/平方米。據國家發改委、國家統計局的調查，今年7月，全國70個大中城市房屋售價繼續上漲，同比漲7.5%。其中，深圳同比漲幅達16.1%，排名第二。
伴隨房價上漲的，是深圳個人住房貸款量的猛增。美聯地產市場研究部的研究表明，2006年深圳個人住房貸款增量已經超過北京和廣州，位居全國前列。根據深圳銀監局的統計數據，今年上半年深圳個人長期消費貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元。
深圳眾廈地產總經理助理林曉華則將之理解為，慣例的季節性因素。林表示，「每年下半年銀行都會收縮房貸，這是有規律的季節性收縮。」據介紹，由於「早貸款、早受益」，而且調控政策也多在第三季度裡出臺，所以各商業銀行往往多在上半年就積極放貸，完成了全年大部分指標，下半年則開始實行緊縮政策，這幾乎是房貸市場的一貫做法。
事實上，不少銀行上半年就把2007年的額度全部用光。建行深圳分行的一位內部人士透露，根據建行三季度個人貸款計畫，七、八兩個月內，深圳的個人貸款已經超出總計核定的新增計畫。「銀監會要求各家銀行的信貸規模增長不能超過15%，而今年上半年，深圳信貸規模同比增長已經超過16%，因此銀行在下半年自然會放緩信貸發放速度。」深圳銀監局局長於學軍在接受當地媒體採訪時稱。
在資金的出口大開的同時，流入的資金卻是另一番景象。存款一直是商業銀行放貸資金的最主要來源。但今年上半年，儲蓄存款洶湧進入資本市場，導致銀行存款急劇減少。「今年上半年的存款掉得非常厲害，個人金融這塊存款幾乎減少了一半，大部分錢流入股市。」深圳一位銀行界人士稱。
同時，央行三次加息、六次上調存款準備金率、四次發行定向票據，對減少銀行內部流動性的影響日益顯現。「無款可貸」，已經成為部分銀行所面臨的現實。
房貸的警鐘
房貸市場的劇烈擴張，也帶來了國內商業銀行在信用風險上的劇增。「一年半前，一套新房當時在我們行辦理的房貸大約是100萬元，經過幾次倒手，這套房又來申請貸款，貸款額度已上升到200萬元。這期間，我們銀行風險肯定是被放大了。」深圳一家銀行行長曾擔憂地對當地媒體說。
面對此景，4月份，深圳銀監局下發《關於加強深圳市國內商業銀行房地產信貸管理的指引》，並為此成立了跨部門的工作小組。6月中旬，工作小組開始進駐各商業銀行，從關注到座談，再到調查。「監管工作非常細緻。」一位深圳的銀行界人士稱。該人士也坦承，前段時間銀行對個人房貸確實「放得比較松」，但房貸始終會是銀行未來新增貸款的主要發放方向。銀行要為資金找出路，尤其在各家銀行紛紛向零售銀行轉型和傾斜以來，房貸市場的競爭變得激烈。
迄今為止，除了房地產相關產業，對銀行來說，也並未出現更好的市場。當初藉著1998年房改的東風，建行首先出招，接著是全國商業銀行很快不約而同地湧入個人房貸和房地產開發貸款這個龐大市場。數據顯示，不到10年的時間，中國的商業性房貸從1998年的400多億，飆升到2007年6月末的4.3萬億元，增長100倍多。而這4.3萬億元的房貸，已經佔到目前金融機構全部26.5萬億貸款餘額的約16%。
而據瞭解，今年6月初，銀監會就曾要求各商業銀行總行自查房貸風險。而正是在那次自查中，建行深圳分行和中國銀行深圳分行的個人房貸風險壓力均已經達到重級。這勢必也要求緊縮個人房貸。7月31日，深圳召開「2007年上半年深圳銀行監管工作會議」，通報了上半年深圳金融行業的發展情況。在會上，深圳銀監局局長於學軍稱，「物極必反，應當注意。」敲響了當下深圳房貸市場的警鐘。(文章僅代表作者個人立場和觀點)
據《中國新聞週刊》報導，8月28日，中國建設銀行深圳分行透過新華社發布消息稱，此前媒體關於該行房貸業務暫停的報導為「謠傳」。該行副行長張學慶表示，建行深圳分行「各項信貸業務均正常運營，只是按央行要求對房貸首付的額度進行了相應的調整。」
所謂「謠傳」，指的是此前一天，在建設部主管的《中國房地產報》上有報導稱，截至8月22日，建行深圳分行已全面停止房貸相關業務。報導更是直言，「這是在深圳房價暴漲中首家全面停止房貸的商業銀行，也是在全國各種收緊房貸措施與傳言中，第一個公開證實暫停個人房貸業務的商業銀行地方分行。」
儘管「謠傳」之說已有數日，但這篇「謠傳」的報導，仍然在《中國房地產報》的網站首頁上高居「頭條新聞」的位置。報導似乎並未因闢謠之聲而有所動搖。
傳言與現實
事實上，自今年4月以來，關於深圳房貸業務，業界就一直充斥著各種傳言，「提高首付」和「叫停二手房貸」的消息不斷見諸報端。而近期爆發的美國「次債危機」，引起對中國房市危機猜測的同時，也再次掀起深圳「房貸業務暫停」的傳聞。
準備購買一套二手房的楊先生，最終未能如願從建行深圳羅湖支行獲得貸款。該行個人信貸部的工作人員告訴楊先生，建行深圳分行的二手房貸款業務從今年7月份就已暫停。「他們建議我去深發展看看。」楊先生如此講述了他向建行申請房貸的經歷。
建行深圳市分行一位王姓工作人員稱，建行深圳分行到目前為止，從未停止過房貸業務的辦理，只要貸款申請人符合相關條件，仍然可以在建行申請到房貸。「媒體的報導令我們的工作很被動。」這位王姓工作人員說。不過，他也坦言，從7月份開始，該行已經加強了對貸款申請人資質，特別是還款能力的審查。「這方面的確比之前要嚴格多了。」王說。建行深圳分行的幾大支行個人信貸部均表示，已不再辦理二手房貸，一手房貸款也只限於優質客戶。
早在6月底，不僅建行，其他銀行的深圳分行就均已悄悄對房貸進行「收網」，首付比例提高到30%到40%，而七八月份以來，是這一系列做法逐步公開化。中國銀行深圳分行就曾於8月4日宣稱：「暫停所有零售貸款接單」，二手房貸業務首當其衝。
其他一些國有商業銀行的深圳分行雖無明文規定，但實際操作中都基本停辦了二手房貸款申請。甚至在四大國有商業銀行以外，那些素以政策較為寬鬆吸引房貸業務的股份制商業銀行，也都陸續宣布將收緊貸款審批。業內人士甚至戲稱，「如今深圳的銀行房貸審查比機場安檢還嚴」。
深圳二手房市場近期已經嚴重萎縮。根據中原地產深港研究中心數據顯示，7月上旬，深圳寶安和龍崗兩區的二手房成交量減少達五成，南山區交易量也下降近八成。而世聯地產的監測數據則顯示，7月份深圳二手房成交量總體回落了四到五成。
而市場萎縮的原因正是從銀行申請房貸變得困難起來，有的銀行已不敢隨便接受貸款申請。「一些貸款擔保公司也不敢隨便接單，擔心無法保證一定能從銀行貸出款來。」 深圳一家房地產中介公司的負責人稱。
過度的房貸
此次深圳各銀行為何緊縮房貸，專家和業內人士均分析認為，主要原因有三：一是深圳房價不斷上漲，緊縮是為配合中央的地產調控；二是房貸風險增加，監管部門已經要求自查控制；三是放貸速度過快，許多銀行配額用完，已「無款可貸」。
2007年以來，深圳房價迅速攀升，截至6月份，其均價已達1.45萬元/平方米。據國家發改委、國家統計局的調查，今年7月，全國70個大中城市房屋售價繼續上漲，同比漲7.5%。其中，深圳同比漲幅達16.1%，排名第二。
伴隨房價上漲的，是深圳個人住房貸款量的猛增。美聯地產市場研究部的研究表明，2006年深圳個人住房貸款增量已經超過北京和廣州，位居全國前列。根據深圳銀監局的統計數據，今年上半年深圳個人長期消費貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元。
深圳眾廈地產總經理助理林曉華則將之理解為，慣例的季節性因素。林表示，「每年下半年銀行都會收縮房貸，這是有規律的季節性收縮。」據介紹，由於「早貸款、早受益」，而且調控政策也多在第三季度裡出臺，所以各商業銀行往往多在上半年就積極放貸，完成了全年大部分指標，下半年則開始實行緊縮政策，這幾乎是房貸市場的一貫做法。
事實上，不少銀行上半年就把2007年的額度全部用光。建行深圳分行的一位內部人士透露，根據建行三季度個人貸款計畫，七、八兩個月內，深圳的個人貸款已經超出總計核定的新增計畫。「銀監會要求各家銀行的信貸規模增長不能超過15%，而今年上半年，深圳信貸規模同比增長已經超過16%，因此銀行在下半年自然會放緩信貸發放速度。」深圳銀監局局長於學軍在接受當地媒體採訪時稱。
在資金的出口大開的同時，流入的資金卻是另一番景象。存款一直是商業銀行放貸資金的最主要來源。但今年上半年，儲蓄存款洶湧進入資本市場，導致銀行存款急劇減少。「今年上半年的存款掉得非常厲害，個人金融這塊存款幾乎減少了一半，大部分錢流入股市。」深圳一位銀行界人士稱。
同時，央行三次加息、六次上調存款準備金率、四次發行定向票據，對減少銀行內部流動性的影響日益顯現。「無款可貸」，已經成為部分銀行所面臨的現實。
房貸的警鐘
房貸市場的劇烈擴張，也帶來了國內商業銀行在信用風險上的劇增。「一年半前，一套新房當時在我們行辦理的房貸大約是100萬元，經過幾次倒手，這套房又來申請貸款，貸款額度已上升到200萬元。這期間，我們銀行風險肯定是被放大了。」深圳一家銀行行長曾擔憂地對當地媒體說。
面對此景，4月份，深圳銀監局下發《關於加強深圳市國內商業銀行房地產信貸管理的指引》，並為此成立了跨部門的工作小組。6月中旬，工作小組開始進駐各商業銀行，從關注到座談，再到調查。「監管工作非常細緻。」一位深圳的銀行界人士稱。該人士也坦承，前段時間銀行對個人房貸確實「放得比較松」，但房貸始終會是銀行未來新增貸款的主要發放方向。銀行要為資金找出路，尤其在各家銀行紛紛向零售銀行轉型和傾斜以來，房貸市場的競爭變得激烈。
迄今為止，除了房地產相關產業，對銀行來說，也並未出現更好的市場。當初藉著1998年房改的東風，建行首先出招，接著是全國商業銀行很快不約而同地湧入個人房貸和房地產開發貸款這個龐大市場。數據顯示，不到10年的時間，中國的商業性房貸從1998年的400多億，飆升到2007年6月末的4.3萬億元，增長100倍多。而這4.3萬億元的房貸，已經佔到目前金融機構全部26.5萬億貸款餘額的約16%。
而據瞭解，今年6月初，銀監會就曾要求各商業銀行總行自查房貸風險。而正是在那次自查中，建行深圳分行和中國銀行深圳分行的個人房貸風險壓力均已經達到重級。這勢必也要求緊縮個人房貸。7月31日，深圳召開「2007年上半年深圳銀行監管工作會議」，通報了上半年深圳金融行業的發展情況。在會上，深圳銀監局局長於學軍稱，「物極必反，應當注意。」敲響了當下深圳房貸市場的警鐘。(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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