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溫哥華房價瘋漲 新移民買房入市需小心

 2008-01-08 22:55 桌面版 简体 打賞 0
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不管是大溫哥華或菲沙河谷地區,這五年來的房價漲幅都在100%以上,這使得一些擔心將來更買不起房子的年輕族群,奮不顧身地以貸款方式,搶佔房屋市場。面對未來房價可能有修正風險,口袋不是很飽滿的年輕人,在進場前宜先精打細算一番。

根據大溫及菲沙河谷地產局的調查,價位較低的公寓,近年來成長快速,買者多為40歲以下族群,尤其是剛成家立業的新生代。目前公寓賣的最好的是阿伯斯福特(Abbotsford)及蘭裡市,平均20~25萬左右的房價,被年輕族群視為「負擔得起」,大量搶進。

不過,居住在郊區得忍受上班上學通勤時間的加長,在大多數尖鋒時間都會堵車的狀況下,有不少學子及上班族一天得花五小時在通勤上。

若在本拿比、溫哥華等地買新公寓,一、二房的房價就要提高到30~50萬元之間,否則只能找舊公寓,負擔昂貴的管理費。如果房價愈來愈高,買了一定賺,也許可以咬緊牙根高額度貸款。若房價有下跌危機,貸款負擔又大過自己的所得,就要先計算清楚投資與報酬,以免身體被貸款壓垮了,房子卻沒有賺錢,甚至反而賠錢,

過去銀行推出的貸款基本上是25年,最多是30年,現在則已經有40年房貸出現,上班族從30歲開始貸款,要到70歲才能還清,如果房子沒有辦法很快漲價脫手,而是一直住著,等於一輩子為銀行工作。

「就像繳房租一樣,可是房子是你的,買當然比租划得來。」這是許多長輩給年輕人的建議,也是他們的經驗談。問題是,現在房價漲太高了,付房租的錢,根本不夠繳貸款,而且要先準備一筆頭期款,沒有父母幫忙的人,盲目投入房市會很吃力。

舉例來說,一個月付1155元,租一間還不錯的公寓住應該夠。如果想以這筆錢付貸款利息,年利率以7%來計算,只能貸到16萬5000元,加上自備款,勉強買一間郊區的公寓。付了三年之後,銀行要調整利息,你發現本金還有15萬6000元沒還。明明已經付了4萬1000元了,怎麼還有這麼多?因為你先還的是利息。若你那時賣掉房子,還是得還那麼多錢。房子的成本等於增加了,萬一房價回檔整理,就可能會損失。

這還是買低價位屋的風險,再舉個貸款50萬的例子,年利率6.5%,每半年復利一次。一個月要付3700元,五年後,你已經付掉22萬多元,貸款卻還有42萬7000元沒還。也就是說,有15萬元左右付的是利息。

而且,在貸款時,還要扣掉仲介費與保險費,貸款人實際上才拿到49萬4000元,卻要付50萬元的利息。

當房價大好時,這些都不是問題。一旦市場開始修正,那怕只是在漲了二倍之後,跌個10%或20%,都足以讓新進場者喘不過氣來。
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