中國地產已嚴重過剩 房價未來3年將大幅下跌

近日，據中國指數研究院發布的數據監測顯示，2008年第一週，全國主要城市商品房市場整體成交量出現了大幅萎縮現象，各主要城市房價也有較明顯的波動，向下的趨勢非常明顯。

房價的局部下跌以及房地產交易量的整體性萎靡已經讓中國的房地產勢力感到前所未有的緊張和憤怒。他們開始大規模地攻擊中國的房地產信貸政策，他們將房地產行業打扮成"無辜的政策受害者"、群體性痛斥王石誠實的"拐點論"、並要求政府解除信貸控制促使房價繼續飆升。僅僅在一年前他們還在大肆嘲笑政府對房價的調控是"空調"，狂妄地聲稱"調一次漲一次"。

現在的房地產市場完全進入了"心理遊戲"，正常的價格估值學完全破產。過去將自己塑造成"為富人(有購買力的人)造房子"的任志強已經飢不擇食地將所有的中國人口都納入了"購買力人群"，以此來證明房價的"永不倒"。真實的情況是，在目前的房地產高昂的價格上，中國的地產是"過剩"的，而支持這一"過剩" 的力量恰恰就是普遍性的投機，投機的土壤則是"對房價永遠上漲的單邊預期"，簡單地說，在這場遠遠脫離正常估值適用範圍的心理學戰爭中，單邊上揚預期幾乎是唯一的主角，如果它不見了，那麼，遊戲就結束了。毫無疑問，目前是這位"主角"生死攸關的時刻。現在大部分房地產商以及地產利益階層所要做的是"讓這位主角長久地活下去"。

當今世界上研究"脫離正常估值進入心理學遊戲的"嚴重資產泡沫以及單邊預期關係的最偉大學者羅伯特-希勒（耶魯大學教授）在其最近發表的論文非常新穎地提出一個有意思的觀點。導致世界這一輪長期化房價泡沫(或者其他資產泡沫)的最核心力量並不是政府的過低的利率式或者嚴重過剩的流動性局面。因為長期資產價格的泡沫是由長期的利率水平以及流動性水平決定的，而經他計算，世界的長期(5年以上)真實利率水平並不低(長期的流動性過剩嚴重程度並不可怕的地步)。但之所以令人驚奇地發生如此長時間的資產泡沫，貨幣幻覺是一個非常重要的因素。貨幣幻覺帶來對價格上漲的持續性焦慮和迫不及待地參與，而這種焦慮和參與又反過來促使泡沫進一步放大。他的結論是，房價的突然性反轉可以部分消除這種焦慮和參與，降低單邊預期自我生成的能力，導致市場交易者從心理學的"螺旋式上升的價格預期"中解脫出來。如果資產泡沫的受益階層沒法在短時間內修補這種"解脫"，維持以往的單邊上漲預期，那麼，泡沫將自動揮發，房價將在市場的力量下開始激進的調整。

廣東地區房價的"領跌"、北京上海的萎靡，已經動搖了長達5年的單邊上漲預期，即使像地產商說的那樣，"歸咎"於信貸及利率政策，但假設政府真的解除了信貸控制以及降息，那麼房價會上升嗎？很大程度上不會，就像羅伯特.希勒說的那樣，政府政策可以在合理估值內影響資產價格，加息則資產賤降息則資產升，但進入高泡沫的心理學遊戲裡，政府的救助舉動就被市場理解為"資產泡沫無法自我支撐的依據"，其波動的形態就像股市那句諺語"高位利好，撒腿快跑，低位利空，大膽衝鋒"。羅伯特.希勒舉例，"2001年1月3日，美聯儲開始一系列降息，當天納斯達克股價指數暴漲14%。可美聯儲繼續大幅調低利率，納斯達克指數卻在當年整體性大挫22%，因為市場認為美聯儲這麼做是出於泡沫無法自我維繫了"。這個道理同樣適用於，即使信貸、利率放鬆，也無法阻止未來房價雪崩式下跌，因為，對於目前的價格而言，中國的地產已經嚴重"過剩"。並且房價在未來3年內下跌的幅度將遠遠超越此前估計。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)