北京退房潮 深圳住宅空置 大陸樓市已成險局

2008-06-16 23:16

 

博鰲共識：中國樓市成險局 滑入下降通道

中國房地產開發商在2008年博鰲房地產論壇上得到一個普遍性的結論：樓市正在進入一個下降通道。從一定程度上來看，開發商的信心指數正下降到近年來的最低點。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生指出，目前樓市出現交易量下跌，正處於滯脹初期。和今年雪災或者是證券市場暴跌所引發股災不同，樓市還尚未有房災形成，但整個樓市今年來看是一個險局。

不是降不降，是降多少

上海《東方早報》報導，曾傑是江西一家房地產開發商的負責人，他表示，最近，江西樓盤陷入了明顯的銷售困境。剛剛過去的5月，江西樓盤成交量同比下跌了 60%。去年是一個很特殊的例子，全國市場的火熱使得各個市場都創下了銷售記錄。可是，一個很現實的問題是，即使和2006年相比，成交量也跌了40%。

二三線城市的低迷讓眾人對地產市場變得更加悲觀。在此之前，眾多地產業內人士認為，包括深圳、廣州在內的市場之所以出現調整，是因為房價的上漲過於迅速，導致價格嚴重脫離實際。但是，目前來看，被認為價格沒有到位的地區同樣出現了嚴重的觀望情緒。

即使是高端市場，銷售同樣也遇到了瓶頸。雲頂至尊是廈門最頂級的豪宅，項目銷售代表歐陽立新隻身來到博鰲論壇，和很多典型的小型房地產公司一樣，這個公司以項目起家。她表示，和以前相比，項目明顯銷售緩慢，"跑不動了。"她說，很長時間也難成交一套。

歐陽說道，公司準備把項目拿到香港等地進行海外銷售。6月17日，正在籌備上市的龍湖地產也預備將一個北京地產項目拿到香港推介。實際上，最近一個階段，樓盤海外銷售再次興起，國內市場的萎縮讓開發商不得不寄希望於海外市場。

"我們想知道，究竟哪裡會降，降多少，降多久？"一家代理公司的人員這樣提問。對於很多業內人士來講，市場遇冷已經不再是一個需要討論的論點，而變成了一個普遍性的事實。目前他們所關心的是，各個地區將會遭遇多大幅度的調整。

開發商財務狀況料惡化

清華大學經濟管理學院教授朱武祥提供的研究數據顯示，隨著中國房地產行業的繁榮，國內地產企業一直在樂觀地囤地擴張。萬科在2003-2007年的年均收入增長達到54%，保利甚至高達90%。這些企業都獲得了很高的增長。但高投資推動高增長的模式背後是持續的負現金流。過去10年，地產上市公司整體呈現持續負現金流狀態。融資前現金流只有2002年1年是正的，10年年均融資前現金缺口(行業平均)達到1.7億，5年年均融資前現金缺口2.2億。

朱武祥指出，一旦市場出現逆轉，公司的財務狀況就將出現嚴重惡化。舉例而言，香港市場也曾有大量公司採取高土地儲備的發展戰略，但1982年的市場週期使得眾多地產商陷入危機。

目前，市場的逆轉正在出現。除了成交量的下降，地產公司資金鏈也被全面收緊，瑞士信貸投資銀行部董事江濤表示，隨著準備金率的不斷提高，國內中小銀行幾乎面臨無錢可貸的局面。

與國內的信貸緊縮幾乎同步，外部資本市場也並不理想。江濤表示，國際市場在過去一年當中急轉直下。"去年上半年，私募融資非常方便，我們把項目帶到投資者面前，常常兩個禮拜就能夠獲得超額認購；但到了去年下半年，情況出現明顯變化，我們推銷延長到了兩個月，三個月甚至四個月也無法獲得足額認購，無奈之下，在企業接受的情況下，不得不進行分段融資，先拿到一部分資金。"

朱武祥表示，和以前國有企業困境、銀行困境、證券公司困境一樣，房地產企業正在遭遇空前的地震並即將陷入普遍困境。這種情形類似於此前的中國彩電行業。朱武祥指出，以目前的資金鏈狀況，約有30%的上市公司只有在土地存量下降40%的情況下，才有可能實現財務平衡。

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樓市深陷滯銷僵局 北京退房潮愈演愈烈

北京房屋銷售今年以來一蹶不振，而退房潮愈演愈烈。分析認為，這並不能說明房價見頂。由於今年樓盤的銷售週期非常短，因此國慶節有望迎來市場回暖。

《北京晨報》報導，被問及退房率保持在多少是正常狀態，國瑞城銷售總監齊志輝說："事實上沒有絕對值。退房現像要看階段性，像去年上半年在京銷售的多數項目都沒有退房，而今大家聽到20%以內的退房率都不吃驚。"

齊志輝介紹，事實上這次退房潮從去年9月底出臺了"提高二套房首付"政策後就沒有停止過，之前很多購房人沒趕上新政策實施前的"末班車"，因需要補交首付而一時湊不夠錢而退房。齊志輝透露："王石的拐點說、眾多樓盤的集中打折促銷，助長了購房人的退房情緒。東三環周邊的多個在售項目退房率都維持在15%左右，大家一致的看法是在20%還是正常的範圍內。"

李文傑坦言，很多開發商並不在意其退房情況，往往還自行退房達到銷控的目的。"對於開發商而言，在官方網站上公布出10%或是20%的退房率對他們並無太大影響，因此政府只是進行了數據的統計，而沒有對退房率高的項目實行任何措施。"齊志輝表示："買了再退，對開發商並沒有什麼資金損失，政府也從未出臺過相關的政策進行處罰。當然一般開發商會自行定個比例，以不至於影響到正常的房屋銷售，但是可以控制房源。"據悉，此前多數開發商均是靠退房達到項目開盤假繁榮或是捂盤抬價再出售。

亞豪機構副總經理高姍表示，退房率升高一方面表現出當前購房人對於房地產市場走勢的悲觀心態，另一方面，也是面臨開發商大力促銷後的無奈選擇。但高姍提示購房人，選擇退房不僅定金不可能得到返還，將按合同賠付開發企業一定的違約金。在目前CPI指數升高，增幅在 8%左右的背景下，資金在無形中縮水，選擇退房、持幣觀望將有可能造成更大的損失。

高姍說："目前出口受人民幣升值影響有所收縮，投資保持平穩，大力促進需求增長成為支撐中國經濟持續向好的源動力，因此房地產市場前景看好，市場低迷僅是暫時的。"高姍建議買房人，在此時更應冷靜的看待市場變化，不要盲從，根據實際需求選擇是否購房。

退房潮愈演愈烈，"房價見頂"的說法開始在市場上蔓延。對此，李文傑表示不能同意這樣的說法："雖然市場在一段時間內出現觀望，但是從官方的統計數據可以看到，房價還是上漲的。只是上漲的幅度小的很多，只能說樓市進入平穩的漲幅期。"

齊志輝指出，現在很多購房人的想法都是在樓市抄底，尤其期待奧運會之後房價會跌。"如果看好中國的經濟發展，就能預期到奧運之後房價是不會下降的。反而因為積攢了一段時間的剛性需求一時爆發，導致房價出現補漲。"在齊志輝看來，由於距離奧運會結束的時間也不過幾個月，購房人的觀望情緒會一直延續到這之後。事實上今年樓盤的銷售週期非常短，因此年內最後一個黃金週國慶節有望迎來市場回暖。

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深圳房價連續三個月下降 住宅空置面積大增

深圳5月房地產市場成交量繼續回升，今年5月，新建商品住宅銷售面積為38.48萬平方米，環比增加15.31%，銷售均價為11014.14元/平方米，環比下降7.92%，深圳房價連續三個月出現下降。

有研究人員分析認為，深圳樓市6月或有變化。由於5月別墅銷售情況會在6月體現，加上6月新盤的價格普遍高於上月，6月份全市住宅成交均價可能會上漲。

新房價格繼續下降

《深圳商報》報導，據市房地產研究中心副主任王鋒介紹，按國家統計局公布的全國70個大中城市商品住房銷售價格調查統計，2008年1月至4月，深圳新建住房銷售價格同比漲幅為12.9%、11.7%、5.7%、2.6%，環比分別下降1.2%、0.3%、4.9%、2.2%。

王鋒說，深圳房價經過較大幅調整後，基本回到去年初水平。從近期情況來看，"90/70政策"作用凸顯。今年前5月，90平方米以下商品住宅銷售套數佔銷售總套數比例分別為67.64%、67.86%、68.99%、58.67%、77.28%。

住宅空置面積大增

數據顯示，今年1月至5月，深圳完成房地產開發投資161.37億元，同比增加7.75%，其中完成商品住宅投資120.16億元，同比增加 17.49%。商品房新開工面積368.52萬平方米，其中住宅新開工面積251.51萬平方米，同比減少3.97%。商品房空置面積163.26萬平方米，同比增加20%，其中住宅空置面積67.18萬平方米，同比增加82.26%。

1月至5月，特區外商品住宅銷售面積94.01萬平方米，佔全市銷售面積的75.94%。

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廣州地產5月變個臉 量價齊跌轉向價跌量升

廣州樓市一改以往的量價齊跌，而是轉向價跌量升。5月成交量達到六千套，只能說稍微好轉。業內人士認為，中小戶型產品、限價房等產品在期間起了不可忽視的作用。而這些產品要麼總價不高，要麼單價低，在一定程度上能化解人們的觀望情緒。

分析稱，六千套的成交，以及中小戶型帶來的促動，似乎讓人們覺得即將的日子"春暖花開"。對於後市，不能完全把握。但在上升的成交量之後，也隱藏了些不利因素。

央行5月12日再度上調存款準備金率0.5%至16.5%，儘管該舉動針對的不僅是房地產業，可房企貸款難度增加卻是不爭的事實。同時，央行上海總部又發布《上海市信貸投向指引（2008年修訂）》，重申限制對外資投資房地產領域的信貸投放，以及關注中小房企資金鏈壓力等問題，並要求滬上銀行嚴格按規定把握二套房貸款的首付和利率政策，不得變相降低貸款門檻。銀行將在嚴格控制對房企貸款的同時，加大對應收本息的催討力度。這一政策不會僅僅影響上海，對其他一些城市的影響不可忽視。大部分房企資金吃緊可能因此出現資金鏈斷裂的情況，房企項目轉讓大幅增加、中小房企大面積倒閉、房產行業大洗牌、房價大跌等都是有可能發生的事。

現時熱門的樓盤，要麼是戶型取勝，要麼是價格、地段，不再有像從前一樣，處處顯風光。因此，在銷量上漲的情況下，不可忽略這些不利的因素。

中小戶型搶市

《南方都市報 》報導，五一前後，很多中小戶型產品紛紛上馬。從陽光家緣網登記情況來看，中小戶型產品成交效果不錯。90/70政策出臺半年多，這時已經有眾多在這一政策影響下的產品上市。蘭亭熙園、光大水岸榕城、匯峰苑、雅居樂彫刻時光、可逸豪苑等所提供的產品便多以中小戶型為主。其中，可逸豪苑在5月中旬正式開售，成交量與其五一時看盤的火爆氣氛相匹配。推貨250套，當日成交200套。保利心語花園於5月中旬開售其E、H棟產品，其中有60多平方米的小戶型，大大拉低了總價。且從珠江新城未來的發展前景看，這類房的投資價值會比較突出，年輕白領自住門檻也不至於太高。故保利心語的小戶型也成了"寵兒"。

有業內人士認為，目前各區域基本都有中小戶型產品銷售，提升競爭力的方式除了調低價格外，還應該提升產品的附加值，在設計上多下功夫。光大水岸榕城取得開門紅，一下熱銷300套，接著將推出十多套投資公寓，面積約38-43平方米，總價最低40萬。這批產品帶獨立大陽臺和入戶大花園，相信應該會給其產品加分不少。

限價房贏取眾多"粉絲"

限價房方面，基本是上一個便熱門一個。早前，保利西子灣、萬科新里程成績不錯，五月上馬的龍光峰景華庭、中海金沙馨園則拉來眾多買家。龍光峰景華庭5000多的登記量以及中海金沙馨園當即200套的成交，都可以說明其熱門程度。

限價房帶來的不僅是拉高了5月的成交量，還影響著5月的價格。金沙洲的時代糖果價低西子灣限價房曾被炒作一時。後來其附近的中海金沙灣房價也相應下調，一度為6500元/平方米，與西子灣相當，這或許也是受到限價房的影響。如今龍光峰景華庭則以4000元/平方米的價格贏取眾多"粉絲"。

好地段產品聚人氣

從銷售排行榜上，可以發現，常常出現在排行榜前端的多集中在某幾個區域。經緯地產"五一"廣州樓市銷情綜述中便提出了這一點。

可逸豪苑、翠城花園、蘭亭熙園就集中在海珠區，這些項目充分利用了越秀、荔灣區供應淡靜期的有利時機，吸引了不少眼球。番禺華南板塊則有老牌勁旅南國奧園"果嶺一號"和廣州雅居樂"彫刻時光"。

其中"彫刻時光"組團自4月27日推出147套，到五一時，已成交超過八成。廣園東板塊，單憑碧桂園鳳凰城的一盤之力，就已經將板塊樓市的熱度推至沸點。其推出的"美寓"洋房組團和"泊林"別墅以一貫的"價廉物美"大受熱捧。在北天河板塊，雲集了富力院士庭、保利林海山莊、合景瑜翠園、利海君林天下等品牌發展商開發的項目，在五一假日期間總體的樓市交投氣氛亦相對良好。

其中瑜翠園在5月2日開售當天成交超過80套；保利林海山莊在"五一"檔期成交約100套。白雲大道沿線樓市在雲山詩意、萬科雲山、嶺南新世界、托斯卡納等主力項目的牽引下，整體在"五一"假期也取得了良好的人氣與銷量。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)