中韓兩國仍需加大政策力度防止房市崩盤

中韓兩國已開始採取行動以支撐其疲弱的房地產市場,但仍需採取更多措施以防止房價出現大幅下滑,因其會打擊開發商並使銀行業受損,危及區域內其他國家.

本週以來,中資地產商富力地產(2777.HK: 行情)和中國海外發展(0688.HK: 行情)股價大幅跌落,顯示中國政府新近出臺的刺激房市政策並未提升投資者信心,看空房市仍佔主流.

"投資者可能對房市失去信心了,"瑞銀分析員Eric Wong週二在談及一些地產股在本週前兩天大跌逾三成時表示.

僅在一年前,中國政府還在因擔心出現房市泡沫而對其採取降溫措施,緊縮貸款,並設法消除地產投機.

此後,在如廣州和深圳等南方城市出現新房銷量劇減、房價大跌,最高跌幅達四成.全國地產商繼而削價售房以確保正常的現金流.

隨著全球金融危機開始侵襲亞洲並打擊其金融市場,拖累區域內曾高速發展的經濟體,其房市前景更為黯淡.

中國上週公布,調低或暫免各種購房稅率及最低首付款比例,以刺激國內房市.房地產行業在中國國內生產總值(GDP)的佔比達到10%.

但中國房地產龍頭企業--萬科企業股份有限公司(000002.SZ: 行情)(200002.SZ: 行情)週二公布,今年第三季度實現淨利潤同比下降逾13%,再次顯示該行業目前所面臨的深層次問題.

分析師稱,如果房市仍然沒有起色的話,決策者或將在宏觀經濟政策上做出調整以刺激需求,如降息或減稅.

"通常的貨幣政策組合拳收效緩慢,但更為持久,"Eric Wong表示,並稱中國政府或將提高出口補貼並加大國有企業的投入.

而在房市方面,他表示,政府可以收回其抑制投資性購房的措施,並令銀行重新向開發商放開貸款.

**力度太弱,推出太遲**

韓國全國有近半的個人財富與房地產緊密相連,韓政府上週承諾,將用5萬億韓元購買地產開發商手中未售出房產及地皮,以防止地產業出現大面積破產局面.隨後於週一調低利率75個基點,以防全球金融危機的進一步衝擊.

這些舉措是對經濟增長放緩,以及市場未售樓盤數量猛增的反應.韓國政府公布的數據顯示,2007年底至2008年7月份,韓國未售樓盤數量增長了43%,至160,595個單位.

與中國相似,韓國政府2007年初亦出手降溫地產市場,收緊房貸並限制購買第二套住房.

分析師相信,不光要減少市場住宅供應,放鬆購房貸款才是答案.首爾最昂貴區域及衛星城的公寓價格已自2006年高點下跌近20%.

大和總研分析師Hyo Yim卻認為,政府對地產市場的支持措施來得太晚,力度亦太弱.

他並稱,政府應放鬆抵押貸款限制,並減少對多套房業主的徵稅.

里昂證券資料顯示,抵押貸款僅佔韓國GDP的四分之一,而這在澳大利亞是61%,在美國更高達105%.中國購房貸款僅為GDP的12%.

Hyo Yim認為,政府壓制投機性買家,但在缺乏升值預期的情況下,普通購房者亦卻步.他並表示,住宅市場在2010年前難以得到恢復.

信貸枯竭及銷售低迷背景下,韓國多數建築商面臨資金斷裂問題.今年前三季度,韓國共有88家建築商出現違約,較去年同期增長17%.

但分析師認為,得益於政府的支持措施,韓國建築類股或已到底,其估值水平已至歷史低位,較股市整體市盈率水平低30%.

花旗集團分析師Oscar Choi表示,中國地產開發商當前股價僅為其資產淨值的30%,按2008年盈利預估計算,市盈率為7.4倍,這些股票被無差別地廉價拋售了.

里昂證券分析師Nicole Wong認為,中國將盡力防止地產市場崩潰,政策面的支持已相當明顯,如市場下行走勢延續,未來必將有進一步措施推出.

(文章僅代表作者個人立場和觀點)