澳洲央行為樓市降溫動口不動息 避房價崩跌

那些正為如何在未來刺破資產價格泡沫而頭痛的決策者,可以學學澳洲央行.僅有極少數國家央行成功遏制了樓市泡沫,避開了房價崩跌噩夢,而澳洲央行正是其中之一.

全球剛剛從美國樓市暴跌引發的金融和經濟危機中稍稍鎮靜下來,可央行官員已經為如何應對下一輪泡沫而苦思冥想了.此前各國政府為抵禦危機而紛紛採取超寬鬆貨幣政策,讓金融市場充斥著大量現金,都給新一輪泡沫埋下了伏筆.

就在一年前,許多央行官員如美國聯邦儲備委員會(美聯儲,FED)主席伯南克和他的前任格林斯潘等,都還認為泡沫無法識別或緩和.

但澳洲央行卻迎難而上,在2002年全球經濟放緩而國內樓市卻一片火熱的"冰火兩重天"裡,拒絕減息,轉而透過口頭言論來為房地產市場降溫.

"其他國家將澳洲視為非常正面的典型,從中可以學到一些經驗,"麥格理分析師Brian Redican說.

美國樓市在經歷一番無拘無束的瘋漲後於2007年泡沫破裂,將全球經濟和金融市場拖入泥沼.而澳洲樓市則一直頗具韌性,支撐了消費者信心,並令澳洲成為發達經濟體中躲過衰退的少有"亮點".

"直到危機爆發,普遍認可的觀點是央行應將重點放在通脹上.目前看法開始迅速轉變,"匯豐控股(香港)的地區分析師Frederic Neumann說.

譬如歐洲央行(ECB)就開始想,也許需要對資產泡沫做出應對.

目前,中國、香港和韓國被視為最容易出現新的地產和股市泡沫的地區.上週澳洲央行亦警告說,當地利率處在歷史低位可能吹起房價泡沫.

**更加密切關注房地產行情**

央行除了注意通脹之外,是否也應該留意資產價格,長久以來一直是貨幣政策的爭議焦點.以往的看法認為央行對資產價格的關注,應該只限於其對通脹的影響.

這是因為泡沫不易察覺,而且對於怎樣才算是泡沫,經濟學家根本莫衷一是.

泡沫的定義通常是指價格漲得太高,長期背離了經濟基本面.但並非所有價格漲勢都是缺乏充分理由的.

"現實世界中要精準辨識出來是極為困難的,"Neumann指出."等到你發現'我們面臨一個泡沫'時,情況發展極為迅速,基本上已經太遲無法阻止了."

而澳洲央行則是迂迴地不作正面討論,強調樓市迅速膨脹的經濟面風險,巧妙地躲過了這個問題.

"我們不應該過多糾纏在試圖決定什麽是'泡沫'上,"澳洲央行總裁史蒂文斯在2003年一篇論文中指出,當時他是央行副總裁."這容易造成一種想法:如果我們可以認定某件事不算泡沫,那我們就可以不理它了."

為了證明房價在逐漸失控,加上對官方數據不夠及時感到不滿,澳洲央行罕見地委託民間業者調查樓市.

澳洲央行的關注焦點集中在一些比率上,像是收入/房價比,以評估購房者的舉債水位,以及為投資目的而增加的房屋貸款數量.

銀行放款門檻下滑,抵押貸款業者不斷推陳出新且競爭加劇,也都傳遞出市場爆熱的警訊.

這些因素讓澳洲央行在2002-2003年沒有跟著其他央行降息,當時因為911事件、嚴重急性呼吸道症候群(SARS)疫情及伊拉克戰爭,造成經濟走弱.

澳洲央行以強有力的口頭攻勢壓抑樓市,許多人甚至猜測房地產價格主導了央行貨幣政策,但央行否認.

**"笨蛋,問題在槓桿"**

澳洲央行的努力奏效,2004年6月的房價年增率約為9%,由六個月前的逾19%腰斬.到2005年3月時,年增率僅有0.1%.

這與美英兩國放任房價飆升的後果迥然不同.

根據標準普爾/Case Shiller房價指數,與2006年7月觸及的記錄高位相比,美國20個都會區5月房價下跌將近三分之一.

在澳洲,官方數據顯示,第二季平均房價只比2008年3月的記錄高位下跌2.2%.

澳洲央行認為自己的積極應對是必要的,因為樓市泡沫是由債務催生,且對經濟的殺傷力較股市泡沫等更大.

"套用一句話,'笨蛋,問題在槓桿,"史蒂文斯在2003年時寫道.

平心而論,澳洲央行的成功也有一部分歸功於好運氣.

澳洲樓市很容易受到央行政策利率的影響,因為有八成的抵押貸款是採取浮動利率.相較之下,美國有八成抵押貸款是固定利率.

此外,2004年起大宗商品價格大漲,也讓澳洲免於因為2001-2007年連續升息而導致經濟成長放緩.

一些經濟分析師指出,澳洲房地產價格在2004年之後繼續上漲,成為全球房價最難負擔的地區之一,這一點足以證明澳洲央行並非完全成功.

不過大多數人都認為在澳洲央行的行動之後,澳洲經濟發展地更好,這一點就值得讚許一番了.(完)

(文章僅代表作者個人立場和觀點)