"空手道"玩轉54套上海豪宅？拍賣場風雲突變（圖）

18號持牌者像一匹黑馬般突然出現，並最終以3.53億元的價格競得54套豪宅。低調的拍賣、神秘的買家，連同有關部門的"不可炒作令"，整個拍賣被蒙上神秘色彩。然而，一個深喉的報料，讓一切雲譎波詭起來。

神秘買家18號以3.53億元整體接盤，拍下54套豪宅。

拍賣師接過委託拍賣方的標的信封，這是"浦發銀行"的大信封。

龐先生不願意接受採訪了，他似乎從記者頻繁的電話詢問中，聽出了有些不對勁。

兩個星期前，他參與的一場拍賣會轟動上海灘：54套頂級豪宅打包拍賣，一神秘年輕男子，像一匹黑馬般殺出，最終以3.53億元的價位，成為大買家。

在 "上海樓市叫板每平方米10萬元"的市場環境下，在《蝸居》挑起舉國聲討住房難的社會氣氛中，這一豪宅拍賣如火上澆油，進一步刺激著上海的樓市與市民的心理承受力。與坊間熱議相映襯的是，拍賣行、委託方、買受人卻是低調異常，而上海有關部門的"不可炒作"禁令，更讓拍賣蒙上神秘色彩。

然而，在拍賣過去一週後，隨著深喉的出現，一個題為《瘋狂的樓市誰在豪賭國有資產？》的帖子，在天涯、新浪房產等多個網路社區流傳，豪宅拍賣的面紗之下， "誰在豪賭國有資產"的質疑，使得整個事件雲譎波詭起來。在那個被網友形容為"比蝸居更震撼人心"的帖子裡，炒房者合縱連橫，委託方高位套現，房產中介跟進分羹，如同一出頗具羅生門色彩的大劇，在瘋狂的樓市中上演。

神秘的委託方

12月6日下午1時50分，上海福州路108號，上海國際商品拍賣有限公司（以下簡稱上海國拍）的白色歐式小樓裡，三樓拍賣大廳座無虛席，不斷有競拍人進來，拍賣公司不得不臨時加了好幾排座位。

這家位居上海市"拍賣業五強之首"的拍賣公司，房地產、抵債資產拍賣為其強勢項目。這次拍賣的房產，比以往更引人關注。

從福州路向東，浦東小陸家嘴濱江地帶，7棟49-55層超高層高級公寓矗立在濰坊西路、浦城路一帶。2001年，地產富豪許榮茂斥資50億元，在上海打造 "世茂濱江花園"。在代言人梁朝偉略帶磁性的聲音中，這個多次在上海樓市中獲得銷售額第一的樓盤，成為上海人心目中高品質樓盤的代表。2009年，世茂濱江花園連續多周蟬聯高端公寓銷售首位，二手房高層每平方米單價已達5萬元。

在此次拍賣的54套豪宅中，有39套出自此地，另外浦西富民路巨富大廈有13套，華山路嘉裡華庭、興義路新世紀廣場各一套。

54 套豪宅打包拍賣的消息，在11月初就已傳出。這是上海樓市價量齊升的一個月，而從全年來看，上海房地產市場似乎都在井噴式上漲。先是4月，上海建設國際金融中心和國際航運中心的確立，使陸家嘴成為上海高檔物業地標；接著5月初，南匯區並入浦東獲批，南匯部分樓盤瞬間火爆；11月，上海迪斯尼項目塵埃落定，川沙板塊應聲暴漲；到12月，滬房均價逼近2萬元。

在樓市如此火暴的時刻，54套豪宅的驟然拋出，在市場及網際網路上掀起軒然大波。11月下旬，拍賣公告刊登不久後，上海國拍稱，已有多家企業、機構及個人投資者表達了參拍意向，甚至還有上市公司的身影。

是什麼單位擁有這麼多高檔房產？又為什麼選擇這時出手？11月3日，《國際金融報》對此的解讀為："房貸優惠政策取消傳聞引發搶購，上海豪宅緊急打包拍賣"。而一個月之後，二手房營業稅征免時限由2年恢復至5年的消息，印證了這一傳聞。

11月20日的上海《新聞晨報》則稱，委託方動機意在快出，想在目前市場高點的時候適時出套，以免後期資產縮水，採用拍賣的形式，可以最大限度加快其交易週期；選擇打包拍賣的手法反映了神秘委託方的精明之處，其選擇出貨的時機也是恰到好處，儼然機構投資者低進高出的做派。

委託方究竟何方神聖？這一疑問把人們帶到了拍賣現場。

拍賣場風雲突變

在繳納高達1500萬的拍賣保證金後，12月6日，來自江蘇、浙江、上海甚至海外的11名競拍者，出現在拍賣現場。

下午2時，拍賣正式開始。

上海資深攝影記者老賀，注意到坐在第一排的一位中年男子，起身向拍賣師遞交了一個白色大信封，老賀按動了快門。很快，神秘的中年男人離開了拍賣廳。女拍賣師打開了這個標的信封。

"2.98億元"，當拍賣師報出起拍價時，現場靜默近2分鐘。競拍者龐先生率先舉起26號牌應價。拍賣師宣布："本次拍賣的房產基本上都稱得上是鑽石級，加價幅度為100萬元。"

3分鐘後，9號舉牌，隨後龐先生再次舉牌，接著38號、5號、9號先後加入......拍賣進入白熱化，氣氛凝重起來，不時有拍賣人邊打電話請示，邊舉牌。

競價一度在5號、38號、28號之間展開，至下午2時35分，現場只剩下了5號和28號，兩人似乎均是志在必得，3.32億、3.33億、3.34億元......

就在眾人猜測鹿死誰手時，現場風雲突變。當拍賣師報價，"最後一次，3.4億"，就要舉起槌子時，坐在倒數第三排的一位年輕男子，舉起了18號競拍牌，將競價改寫成3.41億元。

該男子戴眼鏡、穿淡黃色外套，坐在兩男一女中間，不顯山不露水；老賀注意到，18號競拍人此前一直未舉牌，而他舉牌時，稍微高過頭頂，有點想把臉遮住的感覺。

在18號舉牌後，5號乾脆退場，最後十幾分鐘，18和28號頻頻舉牌。下午2時50分左右，拍賣師一槌定音，"3.53億，是您的，請您出示一下您的號碼，18號，恭喜。"

在掌聲中，18號走上前臺，簽署《拍賣成交確認書》，面對記者的圍追堵截，他一言不發，雖然話筒塞在嘴邊，鏡頭就在眼前。

老賀注意到，18號簽字時，一手簽，一手摀住名字；簽好字後，兩隻手都捂上了。離得更近的另一記者注意到，他簽的是三個字，第一個字好像是"陳"。

隨後，神秘男子匆匆離去。《東方早報》記者從其身邊一位隨行人士口中得知，他們是幾家組成的聯合購買團體，有來自上海的，也有浙江的。

"對咱們普通老百姓說，這其實只是一場遊戲，一場富人的遊戲。"當晚，《安徽衛視》的一位主持人在電視節目中如此解讀。

浦發行的全身而退

回到單位後，老賀把照片在電腦上放大，發現開拍前，坐在第一排的男子遞交的信封上，出現"浦發銀行"字樣，以及該行的標誌圖案。至此，委託方的身份似乎已露端倪。

此前，上海國拍並未透露委託方身份，只稱其是一家國企。而在11月，《中國房地產報》和《新聞晨報》、《上海商報》的記者，赴浦東新區房地產交易中心、靜安區房地產交易中心，分別查詢了拍賣涉及的部分房屋產權信息，發現權利人均為"上海浦東發展銀行陸家嘴支行"，而產權登記受理日期均為"2006年4月7 日"。

由世貿濱江花園所在的濰坊西路向東，東方路710號湯臣國際金融大廈，為上海浦東發展銀行陸家嘴支行所在地。這家綜合實力在浦發銀行內部數一數二的支行，由於所在區域是房產黃金地段，房貸在該支行舉足輕重。

而一家銀行怎麼會擁有那麼多的豪宅呢？2006年又發生了什麼？隨著記者的調查，一宗騙貸1.26億元的案件浮出水面，上一輪上海樓市的瘋狂再次被拉到了人們前面。《南都週刊》記者發現，當時新華社、《中國房地產報》、《南方都市報》等國內多家媒體均報導了該案。

據新華社報導，2006年"五一"前夕，房產新政即將實施的日子，上海風傳一位神秘人物買房110套，致使上海某商業銀行數億元個人住房貸款出現風險，而該銀行即為浦發銀行。

事發2005年10月，浦發行在一次內查中發現，陸家嘴支行一筆由上海優佳投資管理有限公司推介的二手房按揭貸款沒抵押，房屋權利人與實際貸款借款人不是同一人，接下來的追查則發現，優佳公司名下的貸款多達91筆，代理人均為一位名叫曲滬平的員工，4億元金額被用來購買高檔物業。問題出在兩方面：一是涉嫌大量利用他人的身份證申請貸款；二是有32筆陸家嘴支行發放的貸款存在"抵押不實"，涉及金額1.26億元。發現問題後，浦發銀行一方面補辦抵押登記手續，由陸家嘴支行再向優佳公司貸款1.24億元，通過個人貸款轉為公司貸款的形式，償還由該公司推薦的部分個人住房抵押貸款；另一方面，該公司將世茂濱江花園一套評估價值為1億元的複式豪宅抵債給浦發行，另外49套住房也被按剩餘抵押價值抵押，這批房子中有30多套在世茂濱江花園。

據記者調查發現，當年所謂1億元的複式豪宅，優佳公司買入價是2400萬，即便按後來房價漲到每平方米4萬元估算，真實交易額也就4000萬元，而一家房地產評估公司給這套房產的估值竟達1億元。當時有業內人士分析說："按7成貸款計算，僅這一套，該公司就從浦發銀行貸到了7000萬，除去真實房款，他已從銀行套現4600萬元！"

而在如今被拍賣的39套世貿濱江花園豪宅中，《南都週刊》記者發現，也有一套房子，濰坊西路2弄2號5101室，建築面積為938.24平方米，配有室內游泳池、可俯視外灘全景的屋頂花園。有媒介報導稱，該公寓如果對外出售，以目前市價論，定價很可能超過1億元甚至更高。這套房子比較接近於當年的"1億元複式豪宅"。

一位業內人士說，2006年樓市低迷時，浦發銀行陸家嘴支行被騙貸淪為"超級房東"，2009年在高端物業高價的環境下打包拍賣，算是全身而退。

神秘的18號

"在迪拜禍害完阿拉伯人，又要回上海禍害國人，可惡的奸商！"這是一位網友在"新浪房產"上的留言。

豪宅拍賣之後，對於神秘的18號競拍者，坊間猜測聲四起。部分媒體將其披露為迪拜失利轉戰上海的浙商，以"浙商不差錢"廣為報導，並認為拿下54套豪宅，或許是浙商大舉進入上海房地產市場的信號。

12 月12日，一名知情人士申侯（化名），通過中間人，向《南都週刊》記者報料，否認了"浙商"一說。這名自稱知道內幕的申侯說，這些天來備受良心的煎熬，說出來可能會影響自己的飯碗；如果不說，假如自己瞭解到的情況和擔心都屬實，拿這麼巨額的國有資產和這麼多不知情的無辜購房人來賭博，是多麼可怕的黑幕呀。經過激烈的思想鬥爭，他還是決定將自己瞭解的情況和盤托出。

申侯分析，此次54套高檔公寓以3.53億元拍賣成交，加上拍賣佣金以及辦理產權登記應繳納的契稅，買受人必須支付3.66億多元，才能成為這批公寓的產權人。而據新華社報導，拍賣成交後，買受人要在三個月內付清全部餘款。他有3.66億的自有資金嗎？

申侯稱，神秘的18號姓陳，30歲出頭，開一輛去年買的東風標誌207，經常出沒於滬上各拍賣行炒房。此人原為白領，在上海工作一段時間後，偶然嘗到轉售被拍賣房產的甜頭，於是辭去工作專事轉售拍賣的房產，後開了一家投資公司，公司的資金和人員規模都十分有限，辦公地點很不固定。

《南都週刊》記者調查發現，申侯所說的陳某，福建人。2006年11月，在遠離上海市區的崇明縣，與11名股東一起出資200萬，成立一家投資公司。陳為執行董事，法人代表，出資10萬元，持股比例5%。2008年1月、5月，公司兩次變更，註冊資本由200萬增至1000萬，股東增至26人，陳出資147萬元，依舊為法人代表。

在網上不時可查到，陳某參與房產拍賣或銷售的事例，其經手房子涉及長寧、寶山、黃浦等區。2007年度，該公司工商年檢專項審計報告稱，利潤總額38818.41元；2008年度，公司利潤總額25.12萬元。而在他作為兩名股東之一成立的另一家投資諮詢公司，註冊資金僅10萬元，2008年度，虧本50181元。

從上述情況，似乎看不出陳某有競買3.53億元豪宅的實力。

申侯分析，這次拍賣的54套高檔公寓，陳某到手的含稅平均單價為37947元/平方米，由於這批房產均屬於非普通住宅，出售過程中至少要繳納按售價 5.55%計的營業稅、2%的所得稅，並支付1%的佣金，所以陳出售房產的平均單價至少要達到41495元/平方米，也就是總價要超過4億，才勉強能夠保本，並支付環節中的佣金和各項稅費。

而據拍賣現場與陳一同前來競買的女士在媒體採訪時透露，他們拿下這批房產就是為了出售，如果陳將這批房產登記在自己名下納稅後再出售，難道還能賺錢嗎？

這也是競拍者龐先生的疑惑。在當天拍賣結束後，他接受上海記者採訪時說，今天的這個價格和市場價差不多，目前要賺錢不太可能。

難道陳某只是一個操盤手，其背後的聯合購買團體實力才是超強？疑雲於此頓現。

交易內情

據《南都週刊》記者調查，有關54套豪宅的拍賣信息，最早見諸報端的是11月2日。而上海國拍發布拍賣公告，是在11月27日。蹊蹺的是，從11月中旬開始，這一待拍資產中多套房源，就在中介門店相繼挂出，多套房產被預定。

在 "安居客"網上，《南都週刊》記者查到，11月16日，世茂濱江花園附近的兩家中介，相繼發布了這批房子的信息，並配以"銀行資產拍賣，我們有第一競買權 "或"39套世茂房子整體拍賣，也可單套拍賣，低於市場價格的，您難道還不心動嗎？"等字樣。11月20日、11月28日，又有兩家中介相繼推出房源，稱之為"百年一遇的機會，請把握！"

對此，申侯稱，陳某最初的設想是這樣的：在得到拍賣消息後，就通過中介掛牌這批房產，一旦有客戶感興趣，就通過中介收取客戶高額定金，穩住客戶；接著，集合幾名炒房人拼湊1500萬保證金，在拍賣會上共同競買；一旦競買成功，盡量拖延付款和過戶時間，出售還沒有真正屬於他們的54套房產，爭取拉到更多的客戶，盡量以客戶的資金付款，最後實在沒賣掉的，再由他們幾個籌錢買下。"他們計畫用這種近乎空手套白狼的方式，以1500萬保證金，調動3.53億元的國資，並利用‘更名'的便利，規避本應在出售過程中要繳納的營業稅、所得稅等稅費。" 申侯說。

《南都週刊》記者經過調查，印證了這種集資的說法。

在世貿濱江花園所在的濰坊西路1弄、2弄的門口，記者不時可見房產中介業務員站在路邊，向路人分發房產信息。濰坊西路靠近浦城路一帶，中原、德佑、亨信、漢宇等有實力的房產中介，各踞一方，世貿濱江的豪宅是他們重要的房源。一家中介員工介紹，今年每月在這裡平均交易40套房子。

一位房產中介的工作人員透露，操作拍賣行動的也是姓陳，不過是浙江人。他把房子委託到中介掛牌，願意買房的客戶先交50萬元在中介放著，然後三方協議，簽下買賣合同，這樣保證不會一房兩賣，然後從客戶定金中，取出1500萬放在拍賣行，保證了房子是安全的。另一家地產的員工透露，這批房子售價比市價要低 10％，比較搶手，拍賣當天，只剩下了十幾套了。

從幾個房產中介瞭解到，這位陳先生較可靠，守規則。他一開始跟中介談的時候，就說能拍下房子。曾有中介擔心他在拍賣過程中出什麼紕漏，後來就在電視上，看到了他的身影，果然就拍下來了，感到他誠信度還可以，還是有一定實力的。

另一家房產中介透露，關於這批房子，去年就有房產界人士與有關方面開始談了，談了很長時間。

空手道還是天才策劃？

一位房產中介員工介紹，陳先生其實沒賺多少錢，他賣出去，可能也就是3.8億。至於操作，房子最後是直接轉到客戶名下去的。

既然陳某等人沒有3.66億元的自有資金，按市場正常規則交納營業稅、所得稅的方式而出售房產，根本無利可圖，他為什麼要競買這批房產？他又是如何操作的呢？

申侯稱，陳事先會與拍賣公司談好：要求付款期限可以拖三個月，甚至更久；過戶期限可以拖六個月，甚至更久；拍賣公司默許陳"更名"。

"更名"，又稱"轉單子"，其實就是違規變更成交確認書。按相關法律規定，競拍者在競買不動產標的成功後，必須付清包括成交價款、拍賣佣金、契稅等稅費，將不動產登記在自己名下後，方可依法處置該不動產，若出售則還須繳納出售環節的營業稅、所得稅等各項稅費。

" 更名"則並非如此，競買人在以自己名義競得標的後，再去尋找買家，將競得的標的加價出售給買家，並由買家補簽"日期為拍賣日之前"的委託競買書，由競買人補交給拍賣公司，在形式上將該競買人的倒賣行為，變成了代表最終買家的拍賣行為。在這種更名轉單的情況下，競買人實際墊付的只有保證金，所有的款項都是由最終買家支付的。當然，競買人會在變更成交確認書之前，要求最終買家將其墊付的保證金以及賺取的加價差額一併支付給他，才會為其辦理更名手續。

申侯認為，在這個事件中，陳為了在形式上做成是由他代表這54套房產的最終買家競拍，在收取了最終買家定金的情況下，讓最終買家補簽代理委託合同，並讓其將所有購房款項及拍賣佣金支付給他本人，然後再由他在不墊付一分錢資金的情況下，將成交款和佣金支付給拍賣公司，做成是由他代表54套房產最終買家統一競買的假象，這樣被拍賣的房子，可直接轉到最終買家名下，就可以迴避掉在出售環節中，應繳納的所得稅營業稅等至少為2763.3萬元。

在這次拍賣中，更名之說是否會存在呢？《南都週刊》記者採訪了上海國拍一位高層領導，他在電話中說："不可能，沒有這種事情，我們的拍賣經得起考驗。"從上海國拍的官方網頁上看，該公司被國家工商總局命名為"全國守合同重信用"企業。

至此，這個豪宅拍賣事件，呈現一出頗具羅生門色彩的大劇。

而從12月15日起，一個題為《瘋狂的樓市誰在豪賭國有資產？》的帖子，在天涯、新浪房產等多個網路社區流傳。帖子在分析陳的操作思路之後，針對上述拍賣行為，對國有資產、國家稅收、其他競買人、拍賣行、最終買家、普通購房者的影響發出疑問，"誰獲益？誰受害？誰在承受風險？"

一時，跟帖反應強烈："空手道 高手 厲害？！""風險越高，利潤越大，這是常理。批發價比零售價低，也是常理。所以陳先生在這裡做了個大膽的批發商。如果操盤成功，將是一個成功案例。或許是不可複製了。"

在網友有讚有彈的聲浪中，上海的房價依然凶猛，但是打壓瘋狂樓市的消息正不斷襲來。國務院12月9日宣布調整"營業稅優惠政策"，14日"國四條"出臺，17日財政部等五部委再度出手打擊開發商囤地。19日，上海市長稱，將採取果斷措施遏制房價過快上漲。

在世茂濱江，在今年營業稅優惠政策最後的好時光裡， 敬業的中介員工們， 還在四處打電話，聯繫著看房的客戶。