杭州退房門調查：「退的不是房，是關係」

1月的杭州，因為「退房」而成為了中國樓市風口浪尖者。杭州透明售房網的數字顯示，從12月至1月，杭州透明售房網的「解除合同」共計140套，加上11月解除合同的70套，3個月共計退房210套。

是什麼在主導杭州的退房風波？在杭州退房「更名說」、「自買說」、「撤退說」的背後，與其說是購房者惶恐於政策缺乏購買信心，不如說是在政策逆轉後，既得利益者的「逢高出貨」。

「典型」自辯：並非自買自賣
　　
1月25日，杭州錢江新城。
　　
站在錢江路與飛雲江路交會處，一棟玻璃幕牆的高層寫字樓矗立在馬路一隅，旁邊還有些砂土尚未清理，地下車庫的入口處，偶爾一輛寫著「某某家居」的貨車經過。寫字樓北面的街道上，「歡迎業主回家」的戶外廣告牌清晰可見。
　　
這是位於杭州上城區的贊成太和廣場，已建成，由寫字樓、甲級公寓構成，共計三棟。「現在公寓部分已經交付使用了，寫字樓還沒有正式投入使用，但是已經有公司在裝修，搬傢俱了。」當天值班的一位劉姓保安說。
　　
這也是1月杭州退房事件中，處於輿論風口浪尖的典型者。
　　
就在1月15日的杭州透明售房網上，杭州上城區太和廣場8號樓一次性「解除合同」23樓和24樓的18套房源，「原購買人」均為浙江贊成發展有限公司。
　　
因為購買方與開發商的關聯關係，幾天來，贊成太和廣場相關負責人何恆（化名）一直處於被輿論「圍剿」的狀態。有傳言猜測，這是開發商自買自賣的典型個案。
　　
「這18套房的確是集團下其他公司買的，但是這實際上是兩層寫字樓，是要自己用的，以前是分割成小的產權，現在要把它裝修成大開間，公司想把小產權替換成一個大的產權證。」已經解釋過幾次的何恆，語氣有些無奈。
　　
退房怪狀：「席捲」大量已交付樓盤
　　
作為一個正在交付的樓盤，贊成太和廣場的退房顯然令人意外。而更令人意外的，是所謂杭州退房潮「席捲」了大量已開盤甚至早已交付的項目。
　　
記者統計發現，在210套退房房源中，已交付或即將交付的有96套。
　　
像錢江新城一樓盤，2009年12月交付，而在過去的兩個半月內，退房5套；世茂江濱花園碧景灣，2009年6月交付，3套退房；太和廣場，2009年 9月交付，解約18套；水岸城市花園，一個2008年9月就已交付的樓盤，也有2套退房；錢塘名都，2009年1月交付，6套退房。
　　
按照一般的思路，因為政策變動而信心不足退房的，應該是剛剛買不久或者在高位買進的樓盤。
　　
而此次杭州退房門事件中，卻不乏在2008年的樓市低谷甚至更早之前買進的房源，經歷了2009年的大漲以後，再以原價退房，這顯然讓人匪夷所思。例如，杭州國際商務中心，一個早在2005年開盤的樓盤，居然有18套解約。
　　
潛規則：「非普通」購房者的工具
　　
「事實上，這次杭州退房更多的是一種關係戶的更名。」杭州資深房產媒體人士李路（化名）說。
　　
在杭州金基房地產開發有限公司的退房房源中，瀋夢君的名字格外突出，一人退了三套房子。而更加微妙的是12月29日出現在「住在杭州網」的網友發帖「勁爆：曉廬不是只有小梅梅，今天出現了瀋夢君也連退三套，她是金基置業07年先進代表」。
　　
而在此前，同樣在「住在杭州網」，也有人爆料一家公司在2007年、2008年以及2009年都出現了以「吳文梅」、「張偉文」、「楊文婷」等名義預定、買房並退房的帖子，被網友笑稱「小婷婷」、「小君君」的背後，是房地產行業詭譎未明的利益鏈。
　　
或者是在資金緊張之時，開發商利用員工名義買房，通過較少的首付撬動大筆銀行貸款以滾動開發，或者是為開發商的關係戶預定留位，讓一些優質房源不進入市場，為某些官員、銀行人士以及關係戶提供房源便利。
　　
它不是普通購房者對樓市的恐慌，而是開發商和一些「非普通」購房者某種不可言說的「秘密」，從一開始它就沒作為一種居住功能，而是成了某些人的工具。
　　
「內部員工被買房，是非常時期的非常做法。」杭州某國有上市企業房地產公司管理層人員夏銘的笑容，在陽光中很微妙。
　　
在2008年最艱難的時候，夏銘所在的公司曾經以優惠的價格賣給員工一個嘉興的樓盤。夏銘也是其中之一。
　　
讓員工買房子，最大的奧妙，在於銀行貸款。一套80-90平方米的房子，六七千的價格，除了首付，資金回籠還有40多萬。雖然說不免有些利用銀行的意味，但他覺得，「至少還是員工真金白銀買房子，還算正常。」
　　
夏銘還說，有些私人公司乾脆以員工名義買，公司出首付，赤裸裸的就是為了騙貸。「這種做法明顯是違規的，但是生存都成為問題的時候，違規，也就小意思了。」

退房怪狀的三種解讀
　　
1、「更名說」
　　
「事實上，這次杭州退房更多的是一種關係戶的更名。」杭州資深房產媒體人士李路（化名）說。
　　
很多快交付或已經交付樓盤的退房實際上就是「更名」轉讓。實為買賣雙方提供方便並避稅，這已經是業內盡人皆知的「潛規則」。這些購房者多是開發商的關係戶，開盤時拿到一套房源，等到快交付時，房價也已經漲到了高位。這時買家找個「適當」的理由「解約」，開發商再與下家簽購房合同，下家把中間的差價付給原買家。
　　
「這種炒家不是普通炒家，只能也只會是跟開發商關係密切的人，比如官員、銀行人士以及老闆的關係戶。」李路表示。
　　
同時，據她介紹，以公司內部員工名義買房並退房的，還有一部分是為了給一些不能直接出面的人「留出房子」。
　　
「杭州的房產交易包括預定在內，都必須上網公示，如果開發商有房不賣是會被查處的，所以一些開發商會為關係緊密的某單位重量級人物留房源，但重量級人物一直不來簽約，只好由開發商先派個人佔位。」
　　
2、「自買說」
　　
在這次杭州退房事件中，一個耐人尋味的細節是，出現退房的樓盤往往集中在一兩個人身上，出現明顯而大量的同一人退房。
　　
李路透露，在這次退房的過程中，有一些是開發商在2008年時自己人買自己房的假按揭，購房為假，套貸款是真。市場形勢不好的時候，有些開發商讓員工來購房，首付由公司付，一買就是幾套，既能造成銷售熱賣的假象，同時能套取銀行貸款，成為市場形勢不好時的一種融資手段。等形勢好了，房價也升到一定高點，再找理由解約，重新以高價賣出。
　　
在解約的195套房源中，2008年7月至9月開盤的房源有很多。當年這段時間的市場行情並不好，這裡面不排除開發商當時在形勢不好的情況下以假交易換取銀行資金。
　　
3、「撤退說」
　　
廣廈集團高層管理人員張霞認為，在這次退房事件中，也存在一些投資者因為擔心政策逆轉而帶來的市場變動。「投資者還是一個很重要的方面。」
　　
在她看來，現在的市場，觀望情緒肯定是存在的，只是說，市場降溫更多地體現在觀望氛圍，而退房有一部分原因還是在於政策收緊之後一些購房者達不到銀行按揭條件，而不得不以退房的方式撤出。
　　
住在杭州網首席評論員丁建剛則認為，一些購房者對房地產後市信心不足,當時又是高價買進,認為房價漲不上去,只好以退房方式解除合同關係,規避投資風險。
　　
【點評】
　　
退房潮折射樓市利益鏈
　　
一如羅生門所揭示的，「真相是，在這個世界上只有事實，沒有真實。」敘述者越多，我們離真實越遠。
　　
退房背後，到底是什麼在作用？是否是簡單的政策作用力，引發樓市多米諾骨牌的撤退，以驗證某些觀點所稱的「杭州退房潮是樓市降溫的信號」？或許，沒那麼簡單。
　　
在記者的調查中，不少退房房源是已交付或即將交付房源，為什麼不等辦完三證出售而要採取退房的方式？不少解約房源是2007年、2008年簽的約，誰會在2009年的大漲之後退房？這些解約後的房源為什麼馬上會變成已售，或「內部已預定」？為什麼同一個人名，出現在不同的退房名單上，更微妙的是，這個人還是開發商的內部員工？
　　
種種揣測、疑惑與怪狀，共同構成了2010年伊始的杭州樓市，彷彿是一場或喜或悲的樓市變形記，將各種戲劇化的情節和元素演繹到極致。
　　
在有些理想且天真的願望中，人們總是希望退房是「政府一調控，樓市就頹廢」的直觀體現；但在真實得有些殘酷的現實裡，杭州退房潮的背後，折射的是更加晦澀未明的樓市利益鏈。
　　
不是普通購房者對樓市的恐慌，而是開發商和一些「非普通」購房者某種不可言說的「秘密」，從一開始它就沒作為一種居住功能，而是成了某些人的工具。
　　
不管是關係戶更名，抑或是投資客撤退，還是開發商自買自賣，從某種意義上來說，退房集中爆發在12月至1月的這個時點，與其說是購房者惶恐於政策缺乏購買信心，不如說是在政策逆轉後，既得利益者的「逢高出貨」。
　　
就在2009年這一年，杭州主城區商品房銷售實現66359套，全年實際平均價格上漲高達50%左右，用購房者陳德馨的話來形容，就是「3月份買進，12月份賣出，眼光最差的也能賺個50%，眼光好點的100%是沒有問題的」。

在投資渠道匱乏的現實語境中，50%甚至更高的獲利機會，必然帶來的是資本的瘋狂。從「小婷婷」、「小君君」們的非常態退房，到陳德馨、夏銘們賣房再買房的「資本騰挪」，資金從實體經濟撤出無處可去的最終結果，只會是買房，買房，繼續買房。
　　
只是，平均房價已超過1萬5的杭州，還能繼續往上漲麼？
　　
為了自住買房的陳德馨說，經過2009年，還有上漲空間的房子真的太少，要買，只能買有稀缺性的。
　　
笑稱「被投資」的夏銘說，其實他也很迷茫，杭州沒空間了，錢往哪裡投？
　　
每個月不到3000元收入的出租車司機周宏芳說，房子是買不起的，泡沫是有一點的，但是這裡環境好，治安好，所以外地人買房是擋不住的。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)