北大教授：我年收入10萬 買不起房子

「指令財政部和稅務總局‘加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策’」。這是除了嚴厲的信貸政策之外，於本月17日下發的 「國務院10號文」的另一大亮點。另據今日《北京商報》報導，一位接近國稅總局的消息人士透露：「住宅房產稅擬從第三套徵收，稅率初定為成交價的0.5%，最快有望五一後出臺。」

關於房產稅新政，眼下大熱的兩個詞兒是「房產消費稅」和「房產保有稅」。 我們住的房子要不要再交稅？何時征？怎麼征？本報記者採訪業內外人士，聽到的竟還是糾結猶疑的聲音——頂者說：「宜盡速決斷」；拍者說：「稅收絕對是末端環節，別拿稅收說事兒」。

「不敢把利率提太高，就拿稅收說事兒」

據預測，特別房產消費稅稅率最高可達50%

對高端房產交易徵稅，即特別房產消費稅，將會在重點城市試點開徵，具體稅率以及如何界定高端房產仍在敲定中。對於擁有多套房產的特別消費稅的稅率，將根據買賣家庭擁有的住房套數進行區分，買賣家庭第二套以上住房的,稅率將根據情況規定為交易差額的20%至50%之間。

房子是老百姓最大一項財產，之前我們也有房地產稅，只不過都是針對商業地產來徵收，這次試點是將房地產稅擴展到城鄉居民，但不是對自有普通住宅收稅。

徵收特別消費稅其實就是針對流通環節徵稅，特別消費稅的稅率應該是採取超率累進稅率，類似於土地增值稅。當房產增值超過200%的時候，就可以對轉讓房產後產生的增值額按照50%的稅率來徵稅，這樣不僅可以抑制投機，平抑房價，還可以將房地產升值的效益收歸國有，調解收入差距拉大、分配不公平等情況。因為房產交易中獲利主要還是來自於地皮的增值，其增值不應該完全讓房主「不勞而獲」地收歸囊中。

其實，炒房子很多都集中在80到120平方米的戶型，超大戶型的房子不好出手，並不被炒房人看好。

現在流通環節的稅收其實已經不低了，未滿5年的房子要交5.5的營業稅，由於供需關係不對稱，這部分錢都被轉嫁到買方了；另外，本來要求按照賣房差額部分的20%交個人所得稅，現在很多賣房人都以原始發票不在等理由避開這筆稅收，而是按照成交價的1%來繳稅，所以，流轉部分稅率過重，既不利於活躍房產交易，其徵收效果也未必好。

王大樹（北京大學經濟學院教授，接受本報記者採訪時，笑呵呵地表示：「慚愧得很啊，我就買不起房子，現在租房子住呢，就在三元橋這邊的國際村。我住的這個房子樓下中介標價400萬，你說我每年收入有10萬元，在北京也算中高收入人群了吧，我要買現在住的這個房子，得不吃不喝40年。不過，我算了算，400萬每年的利息也得20萬，而我每月租金7000元，怎麼算都是租房比買房合適啊！」）要打擊投機，真正有效的是提高利率，讓投機者把好處吐出來，通脹要來了，不敢把利率提太高，這會兒就拿稅收說事兒。其實要對房產徵稅，就直接征物業稅好了，這是國際通用的做法，又是\我們研究很多年的了，何必再出個新稅？這要是征特別消費稅，讓人懷疑是不是個伏筆，後面是不是還有物業稅在等著？

[算賬]獲利132萬 交稅近55萬

增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額後的餘額。我們參照土地增值稅的計算辦法來類比個人房產消費稅。

唐先生在石景山的三居室是2007年買的二手房，是他的第三套住房，當時總價75萬元，現在市場價為207萬，增值額為132萬元，如果按照超率累進稅率來算，就應該按照50%徵稅，那麼，唐先生售出此套房屋後，應交特別房產消費稅：

132×50%-75×15%=54.75(萬元)

(公式中15%為速算扣除係數)

「把徵稅提前到保有環節，才是真劫富濟貧」

據預測，房產保有稅不可能超過1.5%

目前《房地產稅暫行條例》已經由財政部稅政司著手修訂，或將在近期內公布試行。財政部的思路是希望先在不開徵新稅種的情況下，對大戶型、非自住高檔住宅保有環節徵收稅費，以控制樓市投資。對多套房產在保有環節上徵收「房產保有稅」，或將在上海試行。

房產保有稅其實是物業稅的一種變通說法。目前，我們對交易、轉讓環節徵稅，而房地產市場上供不應求的情況造成了稅負都被轉嫁到買房人身上，沒有達到徵稅效果， 因此把徵稅提前到保有環節是一個必要的做法。

房產保有稅是一個長期、持續的稅收，因此其稅率不能太高，應該在1%左右，否則很難執行；同時，還應該考慮個人擁有房屋的套數，擁有房屋套數越多，其稅率應該越高，但最高不能超過1.5%。在制定標準的時候，應該以家庭為單位核定房產，防止房產轉移，同時應該考慮到人均面積、套數、房屋地段、房屋類型等方面，對居住性房屋不應該徵稅。

相對於流通環節的徵稅，我們在保有環節的稅就是零。其實在保有環節徵稅更加合理，因為流通環節的稅很容易就被轉嫁到買方頭上。同時，很多別墅的保值、增值能力很強，多數買方都是留在手裡，很少進行交易。所以，在保有環節上對別墅或者高端房產徵稅，就像對豪華汽車徵稅然後補貼到公交上一樣，才是真正的劫富濟貧。這也是發達國家的通常做法。

[算賬]246萬別墅 每年交稅3.69萬

王小姐除自住房屋外，在東五環邊購有獨棟別墅一套，購房時總價246萬。

假設對該別墅徵收保有稅稅率為1.5%，那麼王小姐每年要交的房屋保有稅：

246×1.5%＝3.69(萬元)

「徵稅，還是把板子打在了老百姓身上」

不管是房產保有稅還是特別消費稅，其重點針對對象似乎都是炒房團，可是，打擊炒房團就能降低房價嗎？

張廣通這就說到點上了，這個恰恰就是我最後一定再強調的。說白了，炒房這個情況只是整個房地產市場的末端現象，不是焦點問題，你源頭都沒管住，光想靠徵稅來打擊房價那怎麼可能？炒房團是什麼人，不就是一些先富起來的群眾嗎？板子不能打到老百姓身上，不能打到投資者身上。

房價能不能下來，稅收絕對是末端環節，政府真要打壓房價怎麼可能辦不到？當然，這要看兩點，一是政府到底有沒有決心，二是利益集團是否願意讓利，重要的還是根除整個鏈條中的腐敗問題，包括一些不作為、胡作為、亂作為。

[算賬]試點可能 助漲房價

馬光遠(中國社會科學院政府政策系博士)只在一個城市搞試點，一方面起不到打擊投機的作用，因為資金可以流動到其他城市去；另一方面，試點給了高房價繼續上漲的時間和空間，有可能使政策的威力大打折扣。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)