房地產調控仍有繼續深化空間

2010-06-11 14:20 作者:易憲容

第二套住房認定標準的出臺，嚴格區分了住房的消費與投資，這將有助於通過遏制住房投資來遏制高房價。同時，通過加強對個人按揭貸款管理、健全國內徵信系統覆蓋面及全國性住房信息系統等，繼續深化房地產調控。

最近，國內房地產銷售面積明顯下降，這與房地產調控政策的繼續深化密切相關。而近日住建部、央行和銀監會三部委聯合公布的《關於規範商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》中明確指出，各地商業性個人住房貸款，應根據擬購房家庭成員（包括借款人、配偶及未成年子女）名下實際擁有的成套住房數量作為認定標準。市場普遍認為，第二套住房認定標準的「塵埃落地」，標著著房地產調控正依既定的方向繼續深化。

當然，市場之所以會對第二套住房的認定標準如此關注，可能有兩個重要原因。原因之一是該認定標準有效地區分了住房的消費與投資。

確實，以往部分房地產政策模糊了住房的消費與投資的區別，在很大程度上鼓勵了住房的投資，特別是銀行貸款的金融槓桿，又放大了住房投資的巨大賺錢效應，導致大量資金湧入房地產市場，催生了房地產泡沫，也滋生出許多社會經濟問題。這是過於放任住房投資的市場結果之一。由此，嚴格區分住房的消費與投資，就成了2007年房地產政策調整的核心之一。自2009年下半年後，國內房地產市場又面臨諸多風險，促使我們進一步認清了區分住房的消費與投資的重要性。

正是基於住房的消費與投資的區分，對住房的消費，目前國家仍然採取優惠政策，鼓勵居民通過住房信貸的優惠政策逐步改善其住房條件；對住房的投資，國家則規定住房投資者不僅無法享受優惠信貸政策，而且還要嚴格限制其房貸，並以市場定價確定相應的銀行信貸。這樣的住房信貸政策，無疑是提高了住房投資者的進入門檻，也加大了住房投資或投機的不確定性風險。

原因之二是二套房認定標準的出臺，將有助於遏制國內房價的非理性上漲。

這是因為，銀行信貸的易得性、槓桿效應，鼓勵的是住房的投資而不是消費，這對當前高房價、房地產泡沫的形成具有重大影響。但是，隨著「國十條」出臺後，住房投資需求主導的市場銷售出現了快速下降，如今年5月份當月全國70個大小城市商品房銷售面積下降15.8%以上，5月份房價同比上漲12.4%，儘管漲幅環比有所回落。確實，當房地產調控繼續深化時，市場預期的改變，將可能改變目前「量跌價穩」的僵持局面，因為這次房地產調控的目標之一就是遏制高房價，只要房價不跌，房地產調控就不會中止。

當然，依筆者之見，要遏制國內房地產的投機炒作，僅僅靠界定第二套住房、採取差異化信貸政策還是不夠的。

這是因為，首先是在國內徵信系統覆蓋面不全、全國性住房信息系統尚未建立的情況下，我們很難甄別購房者是否第一次購房，他們是否可以享受優惠的住房信貸政策，這為住房投資者利用第二套住房的甄別難度享受優惠住房信貸政策敞開了政策漏洞。還有，我們不僅要對第二套住房採取與第一套住房有別的信貸利率，而且還要針對第一套住房購買者的信用狀況採取類似的差異化信貸利率。另外，目前由商業銀行出面落實政府制訂的房地產信貸優惠政策，有必要改為由政府直接補貼給住房借款人，以杜絕商業銀行在當前房地產炒作中助漲房地產泡沫的非理性作用。

其次是對個人住房按揭貸款管理，不僅要以第二套住房的認定標準來區別住房的投資與消費，而且還要重新釐定住房按揭貸款的市場准入標準。具體而言，對個人住房按揭貸款，不僅要嚴格區分第二套及以上住房，而且還要對購買第一套及第二套住房的個人按揭貸款的市場准入予以嚴格的規定與審查，這包括個人信用記錄、嚴格收入證明、個人每個月按揭貸款所佔個人收入比重等內容。這樣，才能阻止住房的投資或投機者輕易進入住房信貸市場，才能遏制國內房地產市場的非理性繁榮及房地產泡沫的繼續擴大。

再次是就區分住房的消費與投資而言，當前住房信貸政策僅僅侷限於新增或增量的住房按揭貸款，並未對存量的住房按揭貸款進行嚴格的界定與區分，估計這是導致目前國內房地產市場呈現「量跌價穩」特徵的重要原因，因為住房的投資及投機者仍然可以享受優惠信貸政策，他們的住房持有成本還是過低。因此，要打破目前的市場僵局，我們還得配套出臺房產稅、物業稅等相關房地產稅收政策，以此有效遏制房地產的投機炒作。