謝百三：莫以房產稅名義征物業稅

有消息稱上海向中央提交兩套房產稅方案,復旦大學金融與資本市場研究中心主任謝百三教授表示,有關上海向中央提交兩套房產稅方案,他也只是聽到傳聞。其中新老劃斷方案,對當前市場影響小,新老都征方案,對當前市場影響大。但兩套房產稅方案都對房地產長期走勢產生重大影響。

謝百三教授擔心的問題是,現在媒體流傳的兩套上海房產稅版本,名義上征房產稅實際上征物業稅。

謝百三教授個人認為房產稅與物業稅有三大區別,其一徵稅範圍不同,參照1986年國務院頒布的中華人民共和國房產稅暫行條例(相關條款見文尾),房產稅除了工業用房,商業用房征,自住房不管買幾套都不征。而物業稅,除國家免征房,都征。自住房也征。其二,徵稅主體不同,征房產稅只針對房產,不包括房產佔有的土地,而房產隨時間折舊貶值。目前銀行房產抵押貸款,對2001年以後建的房產,按銀行評估值6成辦理房產抵押貸款,而對2001年以前建的房產,銀行甚至拒絕辦理房產抵押貸款,這充分體現房產隨時間折舊貶值的特點。而物業稅徵稅主體,既包括房產也包括房產佔有的土地,而房產佔有的土地隨城市發展不斷升值。

其三,徵稅方法不同,征房產稅簡單,參照1986年國務院頒布的中華人民共和國房產稅暫行條例,房產折舊按買入房產原值一次減除10-30%後的余值計算,比如10年前5000一平,買100平的房,原值50萬,建成10年後折舊打7折殘值只有35萬。即使按1.2%稅率對35萬殘值征,一年房產稅僅4200元。由於房產隨時間折舊貶值,房產稅呈逐年降低之勢。而物業稅不同。儘管房產隨時間折舊貶值,但由於房產佔有的土地隨城市發展不斷升值。總體物業是增值。所以,征物業稅要逐年評估物業增值,按市價徵稅。媒體流傳的上海房產稅版本,正是逐年評估物業增值,按當年市價總值徵稅。比如上海內環都在4萬一平,同樣100平房市價400萬,按0.8%稅率對400萬徵稅,一年房產稅3.2萬(是86版本房產稅4200的8倍)。10年32萬,30年96萬,房產稅成本如此高,幾乎超過租金收入,當然無人再要第三套房。

謝百三教授表示,外國征物業稅,因為房價包括房產產權也包括房產所在土地產權,而中國房價只包括房產產權及房產所在土地70年土地使用權,因為房產所在土地是國家的。中國可征房產稅。因為業主有房產產權。但以征房產稅之名征物業稅是講不通,房產所在土地是國家的,而且業主已交70年土地使用費(一幢樓土地使用費20億,土地使用費如此高難道不含物業稅？)。如果買房前,告訴買家,既交70年土地使用費,每年按當時房產市價征0.8%物業稅,重複徵稅,還有那麼多人買房？房價還能像現在那麼高？再說,以房產稅名義征物業稅不合理,物業稅是新稅,應由人大立法,應舉行聽證,慎之又慎。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)