上海地王效應退潮

昨日,中國房地產信息集團研究總監薛建雄提供數據顯示:地王效應開始全面退潮。上一輪樓市繁榮時期的地王頻出地區,如普陀長風、嘉定新城、浦東川沙現在已經大幅降溫。

2009年9月,中海地產以70.06億元拿下長風地塊,22409元/平方米的樓板地價當時明顯高於周邊絕大多數一、二手樓盤的在售價格。長風地王誕生後,周邊一手開發商、二手房業主普遍大幅跳價。如今,長風地王周邊的樓盤像源麗都在今年4月份最高點曾經上漲到2.8萬元/平方米左右,當時甚至預期下一批房源可能開到3.2萬元/平方米。而如今,部分房源的單價已經回落到2.4萬元左右。

在不景氣週期之內,長風地王的所謂利好因素推動一二手房價再次上漲的動力已經顯然不足。長風地王過高的土地成本將給後續開髮帶來壓力,目前地王周邊並無太多在建的新房項目,次新房也少,周邊次新房樓盤尚不及地王2.24萬元/平方米的樓板地價,區域樓市是否能夠支撐地王項目預期可能高達4萬~5萬元/平方米的價格尚存懸疑。

無獨有偶,嘉定新城的房價回落也十分明顯,嘉定新城去年最高樓面地價曾經達到1.36萬元/平方米,房價突破至2萬元左右,甚至連盤古天地的一些房源對外叫價也到2萬元/平方米左右。薛建雄說,目前嘉定新城的房價普遍已經回落到1.2萬~1.8萬的水平線。

昨天,上海官方「網上房地產」數據顯示:龍湖地產位於安亭汽車站板塊的龍湖酈城,7月24日開盤的一批房源,參考價16000元/平方米,可浮動幅度20%。

上海中原地產研究諮詢部經理龔敏認為:地價並不能最終決定房價高低,房價主要由市場需求決定。中長期而言,地王對周邊房價的推動並不如想像的那麼巨大。

「浦東川沙板塊之前也出了地王。繼2009年11月迪士尼落戶上海的消息公布後,川沙樓盤價格就在短短几十天內出現飆漲,從均價15000元/平方米一舉跨越20000元/平方米大關。」薛建雄說,位於川沙川周路的「鼎鑫名流苑」是典型樓盤之一。去年11月迪士尼落戶消息宣布後,該樓盤捂盤待漲,新房單價一夜站上2萬元/平方米。如今,這裡「急拋」的二手房掛牌價普遍比新房售價低,約為17500元/平方米。

調控政策實施以來,如今各大小開發商正在逐個加入「降級陣營」。「網上房地產」數據顯示:截至7月31日,上海二手房掛牌套數為13.7萬套,而4月14日新政出臺前該數據為9.03萬套,短短三個月時間內,二手房在售房源猛增約50%。

易居臣信市場研究中心楊晨青表示,上海一手樓盤經過6~7月份一波集中降價後,目前再度進入僵持階段,地王周邊的項目正面臨著嚴峻的價格挑戰。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)