上海地王效应退潮

昨日,中国房地产信息集团研究总监薛建雄提供数据显示:地王效应开始全面退潮。上一轮楼市繁荣时期的地王频出地区,如普陀长风、嘉定新城、浦东川沙现在已经大幅降温。

2009年9月,中海地产以70.06亿元拿下长风地块,22409元/平方米的楼板地价当时明显高于周边绝大多数一、二手楼盘的在售价格。长风地王诞生后,周边一手开发商、二手房业主普遍大幅跳价。如今,长风地王周边的楼盘象源丽都在今年4月份最高点曾经上涨到2.8万元/平方米左右,当时甚至预期下一批房源可能开到3.2万元/平方米。而如今,部分房源的单价已经回落到2.4万元左右。

在不景气周期之内,长风地王的所谓利好因素推动一二手房价再次上涨的动力已经显然不足。长风地王过高的土地成本将给后续开发带来压力,目前地王周边并无太多在建的新房项目,次新房也少,周边次新房楼盘尚不及地王2.24万元/平方米的楼板地价,区域楼市是否能够支撑地王项目预期可能高达4万~5万元/平方米的价格尚存悬疑。

无独有偶,嘉定新城的房价回落也十分明显,嘉定新城去年最高楼面地价曾经达到1.36万元/平方米,房价突破至2万元左右,甚至连盘古天地的一些房源对外叫价也到2万元/平方米左右。薛建雄说,目前嘉定新城的房价普遍已经回落到1.2万~1.8万的水平线。

昨天,上海官方“网上房地产”数据显示:龙湖地产位于安亭汽车站板块的龙湖郦城,7月24日开盘的一批房源,参考价16000元/平方米,可浮动幅度20%。

上海中原地产研究咨询部经理龚敏认为:地价并不能最终决定房价高低,房价主要由市场需求决定。中长期而言,地王对周边房价的推动并不如想象的那么巨大。

“浦东川沙板块之前也出了地王。继2009年11月迪士尼落户上海的消息公布后,川沙楼盘价格就在短短几十天内出现飙涨,从均价15000元/平方米一举跨越20000元/平方米大关。”薛建雄说,位于川沙川周路的“鼎鑫名流苑”是典型楼盘之一。去年11月迪士尼落户消息宣布后,该楼盘捂盘待涨,新房单价一夜站上2万元/平方米。如今,这里“急抛”的二手房挂牌价普遍比新房售价低,约为17500元/平方米。

调控政策实施以来,如今各大小开发商正在逐个加入“降级阵营”。“网上房地产”数据显示:截至7月31日,上海二手房挂牌套数为13.7万套,而4月14日新政出台前该数据为9.03万套,短短三个月时间内,二手房在售房源猛增约50%。

易居臣信市场研究中心杨晨青表示,上海一手楼盘经过6~7月份一波集中降价后,目前再度进入僵持阶段,地王周边的项目正面临着严峻的价格挑战。

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